תומר קורנפלד
הכתבה שלנו היום היא סקירה על חברת הנדל”ן IES (אייאיאס). כתבתי על החברה באוגוסט האחרון כאשר נסחרה בשווי של 1.8 מיליארד שקל והערכתי שבחברה אין אפסייד משמעותי. הימים חלפו, האינפלציה החלה להרים ראש, הריבית עלתה והמניה נשחקה. היום בשווי של 1.22 מיליארד שקל – המניה של החברה הרבה יותר מעניינת לדעתי.
מי שמחפש השקעה בחברה סולידית בעת הזאת – IES היא דוגמא מצוינת. לחברה אין חובות כלל, יש למעלה מ-400 מיליון שקל בקופה כך שעליית הריבית אינה משפיעה על החברה ולא מסכנת את היציבות שלה. אבל לפני שנדבר על החברה – הנה רקע קצר.
למי שלא מכיר – הנכס המרכזי של חברת IES הוא קרקע של 300 דונם באזור פלמחים אותם רכשה בין השנים 2005 ל-2013. על הקרקע יש 21 שוכרים אשר אחראיים להכנסות של החברה. שניים מבין השוכרים הינם שוכרי עוגן. שוכר אחד הוא מתקן ההתפלה בשטח של כ-40 דונם אשר אחראי לכ-14% מההכנסות של החברה. השוכר השני הוא לקוח מתחום הבנייה המתועשת שאחראי לכ-18% מההכנסות של החברה.
פארק פלמחים הולך ומשתבח
בכל אחת מהשנים האחרונות ביצעה החברה שערוך חיובי של ערך הנכס. בסוף 2020 היה שווה הנכס כ-700 מיליון שקל, בסוף 2021 השווי קפץ ל-1.1 מיליארד שקל ובסוף 2022 שווי הנכס עומד על 1.34 מיליארד שקל. העלייה בשווי הנכס באה לידי ביטוי בעלייה בדמי השכירות הממוצעים בנכס. בשנת 2022 דמי השכירות הממוצעים למ”ר עמדו על 151 שקלים, זאת לעומת 131 שקלים בשנת 2021 ו-125 מיליון שקל בשנת 2020.
ה-NOI השנתי של הנכס בשנת 2022 הסתכם ב-37.9 מיליון שקל, עלייה זניחה לעומת שנת 2021 (37 מיליון שקל). עם זאת, ה-NOI המתואם שמציגה החברה בשנה זו עומד על 47.9 מיליון שקל. ניתן להעריך כי הפער בין ה-NOI המוצג לבין ה-NOI המתואם נובע מהסכמי שכירות אשר נחתמו במהלך השנה. בשנת 2022 חתמה החברה חוזים בדמי שכירות ממוצעים של 185 שקלים למ”ר וייתכן שאלו יבואו לידי ביטוי בשנה הקרובה. הצפי של החברה מבחינת הכנסות לשנת 2023 על בסיס החוזים הוא להגיע להכנסות של 47 מיליון שקל.
החלק המעניין ב-IES נוגע למתקן ההתפלה. מדובר בחטיבת קרקע של כ-40 דונם בבעלות דרך הים . הסכם השכירות מול דרך הים על חטיבת הקרקע מסתיים בשנת 2030. הפרויקט הואם בשיטה של BOO – ראשי תיבות של Build-Operate-Own – כלומר בסיום התקופה המתקן נותר בבעלות פרטית. מתקן ההתפלה מסוגל לספק 90 מיליון קוב בשנה של מים מותפלים והסכם הזיכיון מסתיים באפריל 2029.
בסוף התקופה – לפארק פלמחים (דהיינו IES) ישנה הזכות לרכוש את המתקן הקיים בתנאים שנקבעו בהסכם השכירות. ב-IES רומזים כי לאור התקרבות מועד תום תקופת השכירות ותום תקופת הזיכיון – הנהלת החברה בוחנת את החלופות השונות מול הגורמים הרלוונטיים. הציטוט הזה מופיע בדוח הכספי של החברה לראשונה ולא היה קיים בשנה שעברה. אחת מהאפשרויות היותר רלוונטיות לטעמי הוא שחברת IES תמכור את הקרקע לדרך הים כבר כעת את חטיבת הקרקע בסכום משמעותי.
פיתוח פארק פלמחים
פארק פלמחים כולל בתוכו שטחים של אחסנה פתוחה אשר מאופיינים בדמי שכירות נמוכים. לאורך השנים פעלה החברה על מנת לפתח את הפארק. פיתוח זה דורש מצד אחד הרבה השקעות כספיות משמעותיות – אך מהצד השני דמי השכירות המתקבלים בסוף הפיתוח גבוהים יותר מה שמעלה את ערך הפארק. לשם כך – בשנת 2022 תכננה החברה לגייס 250 מיליון שקל באיגרות חוב. העסקה לא יצאה אל הפועל והחברה נותרה הכסף – אך גם ללא ההשקעות.
בחברת IES בוחנים מספר חלופות לגבי פארק פלמחים. אחת מהחלופות הינה הקמה של מתקן התפלה נוסף בשטח הפארק. אם זה יקרה – שטחים אשר מיועדים כיום לאחסנה פתוחה יוסבו לטובת הקמת מתקן התפלה. מהלך נוסף שבוחנת החברה הוא הקמת תחנת כוח מבוססת גז טבעי או מתקן אגירה אשר ישמש את מתקן ההתפלה. נכון להיום – לא ברור מה החברה תבחר לבצע והאם ומתי זה יקרה.
פרויקט איירפארק
פרויקט איירפארק נחשב עד לפני מספר שנים כאופציה בחינם מבחינתי. עם זאת, לפני כשנתיים קיבלה החברה חטיבת קרקע בדרום הארץ בסמוך לבסיס עובדה. בסה”כ שילמה החברה סכום של כ-20 מיליון שקל עבור חכירת הקרקע. מתוך זה שילמה החברה סכום של כ-11 מיליון שקל ביחס ליתר הסכומים יש השגות אשר נמצאות בדיונים בין הצדדים.
המיזם של איירפארק כולל פעילות בתחום התעופה התעשייתית – אחסנת מטוסים לפרקי זמן קצרים, אחסנת מטוסים לטווחי זמן ארוכים, שימור מטוסים, החזרת מטוסים לטיסה ועוד.
השותף הטבעי של IES בפרויקט זה היא התעשייה האווירית אשר צפויה לספק שירותים ותחזוקה לכלי טיס במתחם. הצדדים ניהלו מגעים במשך מספר שנים ללא הצלחה ובחודש ינואר הוצע להם לחתום על מתווה שבו התעשייה האווירית תהיה שוכרת במתחם. במקביל, בחברה בוחנים ספקי שירות נוספים מהארץ והעולם לטובת האירוע. עוד שיתוף פעולה שנחתם הוא עם חברה בשם Stratos – חברת ליסינג וניהול מטוסים. על פי ההסכם – מתחם האיירפארק ישמש עבור Stratos כבסיס בית שתקבל שירותי תחזוקה, אחסנה ושימור של ציי מטוסים.
אלטרנטיבה נוספת שבוחנת איירפארק הוא הקמה של מפעל למיחזור אלומיניום יחד עם שותף בשם Duferco הפועלת בתחום הסחר וההפצה של פלדה וחומרי גלם. מזכר ההבנות בין הצדדים הוארך לפני מספר חודשים עד סוף 2023 כאשר הצדדים מנסים להשלים הסכם התקשרות וגיבוש תוכנית עסקית. עסקה נוספת שנבחנת היא עם חברת ליסינג בינלאומית בשם Avolon ששוקלת לשכור האנגר במתחם ואף תבצע השקעה הונית בפרויקט כולו.
בשורה התחתונה – פרויקט איירפארק קורם עור וגידים. הוא אינו מייצר הכנסות אך השווי שלו כבר לא אפס – ואייאיאס השקיעה כבר כסף על מנת לקבל את שטח הקרקע ליד בסיס עובדה. כרגע עוד אין שיתוף פעולה מחייב עם אף אחת מן החברות – אך ניתן לסמוך על החברה שתפעל להפוך את מזכרי ההבנות להסכמים מחייבים.
ומה כעת?
לחברת IES היו בסוף שנה 404 מיליון שקל בקופה וללא חוב. החברה אינה ממונפת ונכון להיום טרם ביצעה את גיוס האג”ח אותו תכננה. אקדח שמופיע במערכת הראשונה יורה במערכה השלישית וסביר להניח שכאשר החברה תאמץ תוכנית פיתוח לפארק – החברה תפעל לביצוע גיוס אג”ח כדי לממן את תוכנית ההשקעות.
אני מצפה לאחד משלושה אירועים שיתרחשו בשנה הקרובה: 1. מימוש תוכנית פיתוח של פארק פלמחים + גיוס אג”ח 2. קידום פיתרון לחטיבת הקרקע של מתקן ההתפלה – מכירת הקרקע או כל הסכם אחר. 3. חתימה על הסכמים מחייבים באיירפארק. כמובן שייתכנו דברים נוספים בחברה – אך לא כאלו אשר אני יכול לצפות אותם.
מבחינת התמחור – אני חושב שהשווי של מעריך השווי הוא שמרני אבל מוכן לקחת אותו בתור סכום מייצג – 1.34 מיליארד שקל. תוסיפו לזה 400 מיליון שקל בקופה ותגיעו לחברה בשווי של 1.75 מיליארד שקל לעומת 1.2 מיליארד שקל כעת. אני באופן אישי סבור שהקרקע שווה הרבה יותר מאשר 1.34 מיליארד שקל. רוצים אינדיקציות – 6-7 מיליון שקל לדונם היא לא מילה גסה. אם החברה תחליט למכור את הקרקע – זה בערך יהיה המחיר שתקבל עבור הקרקע. תחשיב זה מעניק לפארק פלמחים שווי של 1.8-2.1 מיליארד שקל – כמה עשרות אחוזים מעל מחיר הערכת השווי.
איך שלא הופכים את זה – אם תיקחו שהערכת השווי שפורסמה לפני מספר ימים עושה שכל – כנראה שמניית IES במחיר הנוכחי היא השקעה ראויה – חברה רווחית, שמייצרת מזומנים ומחזיקה בנכס אשר הולך ומשתבח לאורך השנים. דווקא בעת הזאת – היעדר המינוף של אייאיאס משחק לטובתה – וגם פרויקט איירפארק עוד עשוי להפוך לבוננזה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה