תומר קורנפלד
על חברת IES (אייאיאס) שבשליטת איש העסקים חיים גייר אני משתדל לכתוב בערך אחת לשנה. באוגוסט 2022 כאשר נסחרה המניה בשווי של 1.8 מיליארד שקל חשבתי שבחברה אין אפסייד משמעותי. בחודש פברואר 2023 לפני שנה כאשר המניה נסחרה בשווי של 1.34 מיליארד שקל – חשבתי שזאת השקעה ראויה. עם זאת, בשנה החולפת ועל רקע המשך עליית הריבית – המניה לא תפקדה יותר מדי. מתחילת השנה איבדה המניה כ-13%.
ביום חמישי האחרון נקבע כי מניית IES הצליחה להישאר בדקה ה-90 במדד ת”א 125 בעדכון המדדים הקרוב והדבר סיפק מעט תמיכה לנייר. בכתבה זו אסקור את הפעילות של החברה וההתפתחויות חהאחרונות בחברה. בכתבה אסביר מדוע לדעתי בתמחור הנוכחי – הפער בין שווי המניה בשוק לבין השווי הכלכלי נפתח – ולכן התמחור הרבה יותר נוח. מי שרואה זאת הוא בעל השליטה אשר אימץ תוכנית בייבק של מניות בהיקף של 100 מיליון שקל והחברה החלה לרכוש מניות של עצמה בשוק.
למי שאינו מכיר – אייאיאס מחזיקה בכ-300 דונם של פארק פלמחים. לחברה יש גם פעילות הנקראת איירפארק שנוסדה כדי להקים מתקן תעשייה תעופתי ליד בסיס חיל האוויר ‘עובדה’. חברת IES פועלת בתת מינוף. בסוף שנת 2023 לחברת IES היו בקופה 442 מיליון שקל וללא חוב.
הנכס המרכזי – פארק פלמחים
הנכס המרכזי אשר מעניק ל-IES את רוב השווי הוא פארק פלמחים. את הקרקע בהיקף של 300 דונם רכשה החברה בין השנים 2005 ל-2013 במספר פעימות בעלות כוללת של 61 מיליון שקל. השווי ההוגן של הקרקע על פי הערכת השמאי האחרונה הסתכם ב-1.36 מיליארד שקל – תוספת צנועה של 17 מיליון שקל ביחס לסוף שנת 2022.
במהלך שנת 2023 חתמה החברה על מספר חוזים חדשים שכללו עדכון מעלה בדמי השכירות. התוצאה היא גידול בהכנסות מדמי שכירות של כ-14% ל-52 מיליון שקל. נכסים אלו הניבו לחברה NOI שנתי של כ-43 מיליון שקל. ה-NOI שראתה IES בפועל מהנכס הוא גבוה יותר מאחר והוא כולל גם דמי ניהול בהיקף של כ-10 מיליון שקל שמשכה החברה.
אחד מהנתונים שהחברה מספקת שהוא הרבה יותר רלוונטי הוא ה-NOI המתואם אשר עומד על כ-49 מיליון שקל. בחברה לא מסבירים זאת – אך מבדיקה שלי מדובר ב-NOI המייצג של החברה על בסיס ההכנסות של חודש דצמבר 2023 מוכפל ב-12. נתון זה משקף טוב יותר למשקיעים את מצב החברה מאחר והוא משקלל את כל עדכוני דמי השכירות אשר בוצעו במהלך השנה ובכלל זה חוזים שנחתמו בחודש נובמבר-דצמבר.
בשנת 2023 דמי השכירות הממוצעים בחוזים חדשים שנחתמו הסתכמו ב-206 שקלים למ”ר לשנה. החוזים החדשים משכו את דמי השכירות הממוצעים כלפי מעלה בנכס ל-182 שקלים למ”ר בשנה. דמי השכירות בפארק פלמחים עדיין מאוד נמוכים ביחס לנכסים מניבים אחרים מאחר ובשטח לא מתבצע שימוש מיטבי.
מי יחזיק במתקן ההתפלה?
אחד הסיפורים המעניינים ביחס לשטח נוגע למתקן ההתפלה והוקם בשיטת ה-BOO על ידי חברת דרך הים. המשמעות היא כי בסיום תקופת הזיכיון המתקן נותר בבעלות פרטית ולא בעלות המדינה. הזיכיון של המתקן מסתיים באפריל 2029 וסיום חוזה השכירות בינואר 2030 – כלומר בעוד 5-6 שנים.
על פי הסכם הזיכיון פארק פלמחים רשאית לרכוש את מתקן ההתפלה לפי השווי הכלכלי שלו ולהפוך לבעלים של מתקן ההתפלה. אם פארק פלמחים תחליט שלא תרכוש את המתקן – היא תערוך מכרז על דמי השכירות לקרקע ואותו שוכר ירכוש את המתקן לפי השווי הכלכלי. על פי תנאי הזיכיון – דרך הים אינה יכולה לרכוש את המתקן ולכן הבעלות תהיה רק על ידי פארק פלמחים או צד ג’.
סביר להניח שחיים גייר, בעל השליטה ב-IES ירצה לרכוש את מתקן ההתפלה ולהפעיל אותו. במקרה שכזה – החברה תידרש לשלם בגין המתקן אך לא תראה דמי שכירות מהקרקע. מצד שני, החברה תראה את הרווחים מהפעלת מתקן ההתפלה אשר מסוגל כיום להתפיל כ-90-100 מיליון קוב מי ים בשנה.
על פי הערכת השמאי – שווי הקרקע המיוחס למתקן ההתפלה עומד על 117 מיליון שקל. הערכה שווי זו מתבססת על דמי שכירות שנתיים של כ-7 מיליון שקל בשנה. להערכתי, ככל שהקרקע תצא למכרז על דמי השכירות לתקופה ארוכה – דמי השכירות הראויים אשר יהיה שוכר מוכן לשלם עבור הקרקע עשויים להיות גבוהים יותר – וערך הקרקע בהערכות השווי יעלה.
ניצול לא מיטבי של השטח
פארק פלמחים הוא שטח אשר מיועד לעבור תהליך של פיתוח. על הקרקע ישנן זכויות בניה אשר מאפשרות להקים מתקן התפלה נוסף או תחנת כוח – אך הזכויות אינן מנוצלות. התוצאה היא ש-IES מנצלת את השטח בעיקר לטובת אחסנה פתוחה. דמי השכירות שמקבלת החברה עבור כל יחידת שטח אינה אופטימלית.
חברת אייאיאס מנצלת כרבע מהשטח של פארק פלמחים לטובת אחסנה פתוחה – ובמספרים – 73.5 דונם. בשנת 2023 אחסנה פתוחה הכניסה לחברה סכום של כ-5.7 מיליון שקל ובשימוש אופטימלי הייתה יכולה החברה לקבל עוד כמה מיליוני שקלים. מעריך השווי לקח דמי השכרה של 17,000 שקלים בחודש לכל דונם של השכרה פתוחה אשר גוזר שווי קרקע של 3.4 מיליון שקל לדונם. לאחר התאמות שונות – יוצא כי הקרקע אשר משמשת כיום לאחסנה פתוחה מתומחרת לפי 265 מיליון שקל.
שטח לתעשייה
ביחס ליתרת השטח אשר אינו מתקן התפלה או אחסנה פתוחה – מעריך השווי מניח כי ערך הקרקע עומד על 5.25 מיליון שקלים לדונם. מדובר בשטח של כ-188 דונם אשר מעניק לשטח שווי של 988 מיליון שקל. על הקרקע הזאת נדרש לבצע תכנון מחדש של הקרקע וחלוקה למגרשים חדשים למטרות תעשיה, אחסנה ולוגיסטיקה. מעריך השווי התעלם מביצועי הנכס והעניק לקרקע את ערכה כאילו הייתה ריקה.
מיזם איירפארק
בשנים האחרונות היו הסכמות בין החברה לבין רמ”י על הקצאת הקרקע לטובת הקמת מיזם איירפארק. החברה קיבלה לידיים שלה מגרש בשטח של כ-311 דונם בהשקעה כוללת של כ-11 מיליון שקל. המגרש נקרא 101A שבו נמצאות מרבית מזכויות הבנייה בפרויקט (למעלה מ-50,000 מ”ר) והחברה נמצאת בשלבי חתימה סופיים על הסכם הפיתוח.
המגרש השני אשר נקרא 101B בשטח של 788 דונם הייתה מחלוקת לגבי משך זמן זכויות החכירה. בעוד שבאייאיאס ביקשו את המגרש לתקופה של 49 שנים, רמ”י הסכימה להחכיר את המגרש לתקופה קצובה של שבע שנים. בין הצדדים סוכם כי ההקצאה למגרש תתבצע רק לאחר שהחברה תפתח את מגרש 101A ותבנה עליו לפחות 9,000 מ”ר של מבנים.
ב-IES ממשיכים לתכנן את הפרויקט במטרה לגייס שותפים ולהרים את הפרויקט. לחברה יש מזכרי הבנות עם לקוחות בינלאומיים הפועלים בתחום החכרת המטוסים. כחברה מבצעים פיתוח עסקי ללקוחות גם מתחום התעשיות הביטחוניות, החלל והאנרגיה המתחדשת. המודל הכלכלי של החברה הוא שותפות במיזמים, השכרת נדל”ן ומכירת שירותים.
המיזם של איירפארק עשוי להיכנס גם לתחום האנרגיה ומתכנן להשתתף במכרז של חברת חשמל לאגירה במתח עליון. מטרת המהלך היא לאפשר ללקוחות של מיזם האיירפארק לקבל אנרגיה ירוקה במתחם. יהיה מעניין לראות כיצד עתידה IES לפתח את מיזם האיירפארק אשר עד כה מתנהל פחות או יותר מתחת לרדאר – אך קיים בו פוטנציאל משמעותי גדול.
סיכום
חברת IES נסחרת היום לפי שווי של 1.22 מיליארד שקל – מתחת לשווי שקבע מעריך השווי לקרקע בפארק פלמחים. כאשר משקללים גם את הכסף שבקופה אשר מסתכם בכ-440 מיליון שקל – השווי שמעניק השוק לקרקע הוא 780 מיליון שקל בלבד.
ייתכן שהסיבה לפער הגדול נובע מן העובדה כי החברה כבר שנים רוצה לקדם פיתוח של פארק פלמחים אך עד כה דבר אינו קורה. ההחזקה בפארק פלמחים היא רווחית ומייצרת מזומנים– אך הצפת הערך המיוחלת טרם התרחשה.
בראייה קדימה – קיים הרבה אפסייד לטעמי גם בפארק פלמחים אך גם במיזם האיירפארק אשר קורם עור וגידים. בחברה מנצלים את המחיר הנוכחי כדי לרכוש מניות בשוק – וזה האיתות הגבוה ביותר על הבעת האמון של החברה ובעל השליטה במחיר המניה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה