תומר קורנפלד
הכתבה שלנו היום עוסקת בחברת הנדל”ן מניב ויתניה. אני מכיר את החברה תקופה ארוכה אך מעולם לא פגשתי את מנהליה. המניה של החברה נסחרת בבורסה לפי שווי של 930 מיליון שקל לאחר שמתחילת השנה איבדה 30% מערכה.
ויתניה היא חברת נדל”ן יזמית אשר בעלת המניות המרכזית שלה היא חברת טלקאר שבשליטת איש העסקים רמי אונגר. לפני כשנה וחצי נכנס אונגר להשקעה בחברה כאשר רכש 17% מהמניות של החברה לפי מחיר של 33 שקלים. מאז – המשיך אונגר להגדיל את החזקתו בחברה והיום טלקאר מחזיקה כבר כ-28% מהמניות.
פרט לאונגר – בין בעלי המניות של החברה נמצאת קבוצת SGS שהיא חברת ההקמה אשר מבצעת את רוב עבודות ההקמה שמבצעת ויתניה, האחים דן וגד פרופר, חברת גיתם, האחים חממה ועוד. בקרב המוסדיים נמצאת בחברה חברת הביטוח הראל אשר מחזיקה בכ-18% מהמניות.
רקע קצר
ויתניה היא חברה ותיקה הפועלת בתחום הנדל”ן מניב. הפעילות של החברה מתבצעת באזורים עם ביקוש גבוה. בבעלות החברה שטחים מניבים בהיקף של כ-200,000 מ”ר. במקביל, החברה מבצעת תכנון של פרויקטים בהיקף של כ-340,000 מ”ר נוספים באזורים כמו תל אביב, פתח תקווה, נס ציונה וירושלים. נכון לסוף חודש מרץ – לחברה היה הון עצמי של כ-1.05 מיליארד שקל כך שהחברה נסחרת היום סביב 0.9 על ההון.
לחברת ויתניה יש פורטפוליו מעניין של נכסים מניבים אשר מניבים לה הכנסות שנתיות בהיקף של כ-130 מיליון שקל. בין הנכסים של החברה ניתן לציין את בית זיויאל ברמת החי”ל בתל אביב (ששם נמצאים בין היתר המשרדים של אלטשולר שחם) ומגדל ויתניה ברמת החי”ל אשר מושכר לחברת טבע בהסכם ארוך טווח. פרויקט משמעותי נוסף עליו ארחיב בהמשך מתנהל בשיתוף עם חברת דלק רכב אשר מחולק לשלושה שלבים. שניים מתוכם כבר מאוכלסים ומניבים – ואילו השלב השלישי נמצא בהקמה.
מנועי הצמיחה של החברה כוללים מספר פרויקטים אשר נמצאים בביצוע כגון השלב השלישי של פרויקט לה גווארדיה אשר צפוי להסתיים בחלקו בסוף 2025 וחלקו בשנת 2026. כמו כן, לחברה יש עוד שני פרויקטים משמעותיים בביצוע כגון פרויקט בפתח תקווה אשר יושלם בסוף 2025 ופרויקט בנס ציונה אשר יושלם אף הוא בשנת 2025 ומושכר לחברות של בני לנדא.
לצד הפרויקטים האלו – ויתניה מקדמת גם מספר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית – אך כרגע מדובר בפרויקטים בהיקף מצומצם. פרויקט אחד ממוקם בנווה שרת בתל אביב להקמת 370 יחידות דיור. הועדה לתכנון ובניה של עיריית תל אביב דנה בפרויקט אך לא אישרה אותו. בויתניה פועלים להגשת תכנון לקידום מחודש בוועדה. פרויקט מעניין נוסף נמצא בנתניה שבו מתכננת ויתניה להקים שלושה בניינים הכוללים כ-275 דירות. התוכנית נמצאת בוועדה המקומית בעיר לקראת דיון בהפקנה.
פרויקט לה גווארדיה
לדעתי פרויקט הדגל של ויתניה הוא פרויקט ויתניה תל אביב אותו ציינתי קודם אשר מתנהל בשיתוף עם חברת דלק רכב. הפרויקט כולל שלושה שלבים. שני השלבים הראשונים מאוכלסים ואילו השלב השלישי שפוצל לשניים נמצא בבנייה.הפרויקט נמצא בדרום תל אביב בסמוך למחלף לה גוארדיה ברחוב החרש.
שלב א’ של הפרויקט כולל כ-19,000 מ”ר (החלק של ויתניה) ונבנה בעיקר עבור דלק רכב בהסכם הארוך טווח. המבנה כולל אולמות תצוגה של רכבי מאזדה, פורד ו-BMW. שלב ב’ של הפרויקט כולל מגדל משרדים בשטח שיווק של 15,000 מ”ר (החלק של ויתניה). שני הפרויקטים שווים יחד כ-466 מיליון שקל בספרים של ויתניה.
בימים אלו נמצאות ויתניה ודלק רכב בתהליך ההקמה של השלב השלישי של הפרויקט – אשר נקרא שלב ג1 ושלב ג2. שלב ג1 הוא הקמה של מגדל משרדים בשטח של 65,000 מ”ר אשר צפוי להסתיים באוקטובר 2025. הפרויקט נמכר במלואו לבנק הפועלים אשר ישלם עבור המגדל סכום של 970 מיליון שקל. הבנק רוכש את המגדל ברמת מעטפת ולכן צפוי להוציא סכום נוסף כדי להביא את הבניין לרמת גמר. הסכם ליווי לפרויקט נחתם לפני מספר שבועות עם בנק הפועלים.
תמונה: פרויקט לה גווארדיה (הדמיה).
צילום: מיכאל טומרקין
המבנה השני בפרויקט אשר נקרא ג2 יהיה מבנה משולב מגורים ומשרדים אשר יכלול 42 קומות אשר מיועדים למכירה בשטח של 35,000 מ”ר. הפרויקט צפוי להסתיים באוגוסט 2026. מתוך הפרויקט – ויתניה ודלק רכב כבר חתמו על הסכם למכירת 5,900 מ”ר בפרויקט תמורת סכום של 144 מיליון שקל. שמות הרוכשים בפרויקט לא צוינו אך מדובר בשני משקיעים פרטיים אשר יקבלו בעת השלמת הפרויקט שש קומות משרדים ברמת מעטפת.
פרט למגדלים אשר נבנים בימים אלו – ויתניה ודלק רכב מקימות גם מבנה ציבור עצמאי עבור עיריית תל אביב. ניתן להעריך כי בשנתיים הקרובות יפעלו ויתניה ודלק רכב למכירת שטחים נוספים בפרויקט שלב ג2 – עד למכירתו הסופית. לאחר מכן, ויתניה ודלק רכב יישארו עם שני נכסים מניבים בפרויקט – שטחי התצוגה המושכרים לדלק רכב כשלצידו מגדל המשרדים אשר מאוכלס ומניב.
פרוייקט פתח תקווה – Vica Park
פרויקט נוסף אשר מקימה ויתניה נמצא בפתח תקווה באזור התעסוקה הנקרא קרית אריה בשיתוף פעולה עם חברת קרסו נדל”ן. הפרויקט נקרא Vica Park שהוא ראשי תיבות של ויתניה וקרסו. בסה”כ הפרויקט צפוי לכלול כ-120,000 מ”ר לאחר שבתחילת השנה אושרה הגדלת הזכויות בפרויקט מכ-40,000 מ”ר.
תמונה: VICA PARK (הדמיה)
השלב הראשון של הפרויקט הכולל הקמה של מבנה בשטח של 13,000 מ”ר צפוי להסתיים בשנת 2025. מהמצגת של קרסו נדל”ן עולה כי הפרויקט צפוי להיבנות בשלבים כאשר השלב השני יאוכלס בשנת 2027, השלישי בשנת 2028. הגדלת הזכויות שבוצעה בתחילת השנה תוביל לשלב רביעי בפרויקט אשר יאוכלס בשנת 2032.
פרויקט הר חוצבים
פרויקט נוסף אשר נמצא בבעלותה המלאה של ויתניה נמצא בהר חוצבים שבירושלים. מדובר במגרש של 28 דונם אשר כולל כ-15,000 מ”ר מניבים של מעבדות, חדרים נקיים, מחסנים ומשרדים. חלק מן הפרויקט כולל גם אפשרות לבצע פיתוח עתידי של משרדים בשטח של 55,000 מ”ר. בויתניה מקדמים תב”ע חדשה לפרויקט כך שניתן יהיה להקים בסה”כ כ-130,000 מ”ר של שטחי תעסוקה. בשלב זה עבודות ההקמה טרם החלו וסביר להניח שבויתניה יעדיפו להמתין להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט.
פרויקט נס ציונה
בדומה למרבית הפרויקטים של ויתניה גם הפרויקט בנס ציונה צפוי להתנהל בשלבים. ויתניה חברה לאיש העסקים בני לנדא בשנת 2021 ורכשה מחצית מהזכויות בקרקע בקרית המדע תמורת 35 שנה. השלב הראשון של הפרויקט אשר יכלול כ-38,000 מ”ר צפוי להסתיים במרץ 2025. עלות ההקמה של שלב א’ כולו צפוי להסתכם בכ-600 מיליון שקל (החלק של ויתניה הוא כ-300 מיליון שקל). ההכנסות השנתיות (NOI) שתראה החברה לאחר האכלוס יסתכמו ב-26.5 מיליון שקל המשקף תשואה של 8.8%. לגבי שלב ב’ של הפרויקט אשר יכלול כ-67,000 מ”ר נוספים – אין עדיין צפי לתחילת עבודות ההקמה.
סיכום
חברת ויתניה היא חברת נדל”ן יזמית מעניינת אשר הערך של החברה ברובו נובע מיכולות הייזום הגבוהות של החברה. העובדה כי בין בעלי המניות של ויתניה נמצאת חברת SGS שמקימה את הפרויקטים מאפשרים לויתניה גמישות תפעולית גבוהה יותר בפרויקטים אותם היא מקימה.
לצד הפרויקטים היזמיים של החברה – ויתניה נהנית מתזרים מזומנים חופשי מהנכסים הקיימים המניבים שלה והשנה צפויה ויתניה לראות FFO שנתי של 66 מיליון שקל. רק על בסיס ה-FFO השנתי – המשקיעים רואים לנגד עיניהם תשואה של 7.1% לטעמי – מרכיב הייזום אשר כולל בתוכו לא מעט ערך חבוי והצפת ערך אינו מקבל כמעט מקום בניתוח של החברה על ידי המשקיעים.
לפני מעט יותר מחודש רכש רמי אונגר מניות של ויתניה בכ-50 מיליון שקל לפי מחיר של 25 שקלים למניה מבעלי מניות – זאת כחלק מהבעת האמון שלו בחברה. היום המניה נמצאת במחיר של 19.8 שקלים. אונגר עדיין לא מורווח על ההשקעה שלו בויתניה אך הרכישות האחרונות מעידות על מחויבותו לחברה והבעת האמון בפעילות של ויתניה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה