כתבה ראשונה בסדרה: ניתוח קרנות הריט המניבות בישראל – ריט 1

אנו מתחילים היום בסדרת כתבות על שלושת קרנות הריט למניבים אשר נסחרות בבורסה – ריט 1, סלע נדל”ן ומניבים ריט. לאחר מכן אבצע השוואה בין שלושת קרנות הריט השונות בהיבט של התמחור ביניהן וההבדלים בין כל אחת לבין השניה.

את הסקירה הראשונה אפתח עם קרן הריטה ותיקה ביותר ריט 1 שהיא גם הגדולה והותיקה מבין שלושת קרנות הריט. ריט 1 הוקמה כבר בשנת 2006 והיום בבעלותה 57 נכסים מניבים בשווי של 8.1 מיליארד שקל. לקרן יש תיק נכסים מגוון אשר כולל משרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשיה, בתי חולים סיעודיים, חניונים ואפילו מלונאות. שיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה עומד על 6.63%.

שיעור התפוסה בנכסים של החברה עומד בסוף ספטמבר על 95.7%. כאשר מנטרלים נכסים שהקמתם הושלמה ברבעון השלישי ונמצאים בתהליך אכלוס – שיעור התפוסה בנכסים של החברה עומד על 97.5%. רוב הנכסים נמצאים באזורי ביקוש – בעיקר במרכז הארץ וגוש דן. נכון להיום נכסי החברה מושכרים ל-940 שוכרים בחודשים לטווחים שונים. ריט 1 אוהבת לעבוד עם שותפים ובפורטפוליו של החברה נמצאות הרבה עסקאות של ייזום עם שותפים שבהם התשואה להון היא גבוהה יותר.

במהלך 2023 ולמרות סביבת הריבית העולה ומלחמת חרבות הברזל – איבדה המניה של החברה 3% בלבד מערכה. בחברה מעריכים שכלל השפעות המלחמה על הפעילות של ריט 1 מסתכמות בסכומים שאינם מהותיים ביחס להכנסות מכלל הפעילות בשנת 2023.

אירועים בשנת 2023

 

במהלך השנה החולפת ביצעה ריט 1 מספר השקעות משמעותיות שהגדולה שבהן נמצאת ברעננה במתחם הנקרא “אינפיניטי פארק”. המתחם הזה נמצא ברעננה כאשר המבנה המרכזי הוא מגדל משרדים ומסחר בן 30 קומות מעל שבע קומות של חניון תת קרקעי. ריט 1 מחזיקה במחצית מהזכויות בפרויקט ושלצידה חברת ס.ע.ן זהב. בין השוכרים במתחם נמצאת חברת נס, זום אינפו, דלויט, אברא הציבורית ועוד. את המגדל בנתה חברת אל-הר (מקבוצת קרדן נדל”ן). ההקמה של המגדל הראשון הושלמה בהשקעה כוללת של 460 מיליון שקל ונכון להיום כ-67% משטחי המגדל מושכרים.

לצד המגדל הנוכחי, יש עוד שני פרויקטים אשר מקודמים במתחם – אשר נקראים אינפיניטי קמפוס ואינפיניטי פלאזה אשר מוחזקות בשיעור של 66%. מדובר בפרויקט הכולל כ-90,000 מ”ר של שטחים להשכרה. עד כה שיעור ההשכרות עומד על 32%. פרויקט זה צפוי להיות מושלם במחצית השנייה של שנת 2024 בהשקעה כוללת של כ-230-250 מיליון שקל נוספים. בסה”כ בפרויקט זה צפויה ריט 1 ליהנות מ-NOI שנתי של 70-75 מיליון שקל לאחר שתשלים את אכלוס המגדל ואת שדרוג שני הנכסים

נכס נוסף אותו השלימה ריט 1 בהקמתו השנה ממוקם באזור התעשייה הר-טוב. בשנת 2018 נכנסה החברה לפרויקט יחד עם שותף והקימו על גבי הקרקע מבנה לטובת לוגיסטיקה ואחסנה בשטח של 30,000 מ”ר בהשקעה כוללת של 147 מיליון שקל. בחודש אוגוסט השלימה ריט 1 את הקמת הנכס ונכון להיום הוא מושכר בשיעור של 82%. באכלוס מלא ה-NOI השנתי הצפוי לריט 1 מהנכס מסתכם ב-7.5 מיליון שקל.

נכס נוסף שנרכש על ידי ריט 1 השנה ממוקם בגדרות. ריט 1 שילמה 194 מיליון שקל עבור נכס הכולל 39 דונם וכולל שטחי אחסנה בהיקף של 18,000 מ”ר. הנכס מושכר לשני שוכרים בדמי שכירות של 8 מיליון שקל. בריט 1 מעריכים שניתן להגדיל באופן משמעותי את דמי השכירות על ידי פעולות השבחה נוספות כך שהתשואה השנתית החזויה מהנכס תעלה ל-6.5% בשנים הקרובות.

ריט 1 אינה רק רוכשת אלא גם מממשת. באמצע השנה מכרה החברה נכס שהחזיקה בלוד תמורת סכום של 131.5 מיליון שקל. הנכס נמכר בשיעור תפוסה של 95% והניב NOI שנתי של 9.1 מיליון שקל. הנכס נמכר מעט מעל השווי שלו בספרים שהסתכם ב-124.5 מיליון שקל.

 

השבחת נכסים

לצד רכישה והקמה של נכסים – ריט 1 מבצעת השבחה בנכסים קיימים. כך למשל, ריט 1 רכשה נכס בראשון לציון בשנת 2014 ב-95 מיליון שקל כאשר הניב NOI שנתי של 8 מיליון שקל. מדובר במתחם לוגיסטיקה אשר נמצא ממוקם בסמוך לקניון הזהב וסינמה סיטי שבו נמצאים חברות כגון מטבחי רגבה, מחסן לוגיסטי של Kaza, פעילות של קירי טיפוס ועוד.

הנכס עבר תהליך השבחה בהשקעה כוללת של 52 מיליון שקל באופן שהגדיל את ה-NOI השנתי שלו ל-17 מיליון שקל. בסה”כ השקיעה החברה 147 מיליון שקל בנכס והיום השווי ההוגן שלו בספרים מסתכם ב-263 מיליון שקל. ריט 1 רשמה לאורך השנים רווחי שערוך של 116 מיליון שקל. נכון להיום שיעור התפוסה בנכס עומד על 87% וריט 1 מחפשת שוכרים ליתרת השטחים הפנויים.

התוצאות הכספיות

ריט 1 נסחרת כיום לפי שווי של 3.17 מיליון שקל – מתחת להון העצמי של החברה אשר מסתכם בכ-4 מיליארד שקל. ההכנסות השנתיות של ריט 1 מנכסים מניבים (NOI) צפויות להסתכם ב-420-428 מיליון שקל. ה-NOI השנתי כולל כ-15 מיליון שקל ממתחם אינפיניטי פארק ברעננה – זאת לעומת 48 מיליון שקל שהיו בשנת 2022. הסיבה לכך היא העזיבה של שוכר עיקרי (אמדוקס) שבמקומם מבצעת ריט 1 עבודות לשיפוץ והשבחת הנכס.

הדרך לנתח את פעילות הליבה של ריט 1 הוא על ידי ניתוח הנכסים הזהים – נכסים שהיו קיימים בתקופה המקבילה אשתקד וגם השנה. כך גם נכס שהניב בתקופה המקבילה אשתקד (כמו הנכס בלוד שנמכר השנה) מנוטרל מהחישוב. בנתון זה ריט 1 מציגה עלייה של 7.5% ב-NOI מנכסים זהים. התזרים החופשי של ריט 1 השנה צפוי לרדת מעט ביחס לשנת 2022 ולהסתכם ב-291-298 מיליון שקל.

על פי טווח התחזיות – תשואת ה-FFO שרואה המשקיע לנגד עיניו היא סביב 9.3%. עם זאת, ולאור העובדה שריט 1 מבצעת השקעות משמעותיות בנכסים אשר צפויים להניב כבר מעוד שנה – בחברה מספקים נתון FFO המתייחס לשנה מייצגת הכולל לצד התחזית הנוכחית גם את התזרים שנובע מהוספת מתחם אינפיניטי לאחר השלמת המגדל והשיפוץ. במקרה שכזה, בריט 1 מסבירים כי ה-FFO המייצג הוא 343-355 מיליון שקל ועל בסיס זה משקיע צריך לראות לנגד עיניו תשואת FFO של 11%.

ריט 1 כקרן ריט מחויבת לחלק את רווחיה כדיבידנד. בשנת 2023 צפויה החברה לחלק לבעלי המניות דיבידנד מינימלי של 159 מיליון שקל. נתון זה גוזר תשואת דיבידנד של כ-5% ביחס למחיר המניה הנוכחי.

סיכום

ריט 1 היא קרן ריט של נכסים מניבים אשר מעניקה למשקיעים חשיפה ל-57 נכסים יציבים ואיכותיים אשר מייצרים תזרימי מזומנים שוטפים. הקרן שואפת לחלק למשקיעים את הרווח כדיבידנד והשנה חילקה למשקיעים 159 מיליון שקל המספקים תשואת דיבידנד של 5% ביחס למחיר השוק הנוכחי.

 

לצד הנכסים המניבים ריט 1 מממשת תוכנית השקעות ברעננה במתחם אינפיניטי אשר צפוי להיות מושלם במחצית השנייה של שנת 2024 ולתרום משמעותית לגידול בתוצאות הכספיות החל משנת 2025 ואילך. על בסיס השלמת הפרויקט – משקיע אשר רוכש מניות של ריט 1 רואה לנגד עיניו תשואת FFO של 11%.

בהמשך:
בכתבה השנייה בסדרה אסקור את סלע נדל”ן והפעילות שלה
בכתבה השלישית אסקור את מניבים ריט
בכתבה הרביעית אבצע השוואה בין קרנות הריט השונות

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה