רני צים הגיע למשבר בשווקים במצב מצוין – מסמן את תחום המגורים

עדכון: הכתבה עלתה לראשונה ביום 26/10/2022 – אך הועלתה מחדש בשל תקלה באתר

הפעילות של רני צים ממשיכה לצמוח. וגם אם מניות הנדל”ן מניב נראות בתקופה האחרונה קצת פחות טוב – אצל רני צים עסקים כרגיל. מניית החברה שכבר הגיעה בשיא לשווי של כמעט 1.1 מיליארד שקל נמצאת היום במינוס 31% מתחילת השנה בשווי של 730 מיליון שקל.

כתבתי על החברה בתחילת שנת 2022 לפני שפוטין שלח את הצבא שלו לאוקראינה, לפני שהאינפלציה הרימה ראש וכאשר היה נדמה שהריבית במשק תישאר על 0.1% לנצח. אז דברים השתנו – ואת הנכסים הפיננסים צריך לתמחר מחדש.

רני צים נמצאת כעת במצב מצוין לאחר שבסוף 2021 ביצעה גיוס חוב של 350 מיליון שקל של סדרה ג’ אשר נושאת מח”מ ארוך של כמעט שש שנים. בחודש אפריל הרחיבה החברה את הסדרה בעוד 45 מיליון שקל. הריבית שנושא החוב הלא מובטח – 0.94% בלבד בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן.

ניתן להעריך כי אילו רני צים הייתה צריכה לגייס היום – הייתה צריכה לשלם כ-2.5%-3% יותר על כל שקל – שזה הרבה. מעבר לכך, החוב של החברה פרוס יפה לתקופה ארוכה – מה שמעניק לקבוצה איתנות פיננסית – שהיא קריטית בעת הזו. בצד המקורות – בסוף יוני לחברה היו מקורות כספיים של 270 מיליון שקל אך המקורות שעמדו בפני החברה מסתכמים בכ-350 מיליון שקל בשל העובדה כי לחברה יש נכסים פנויים משעבוד.

 

עסקת מגידו – רני צים מסמנת את שוק המגורים

אחת מהעסקאות המשמעותיות שביצעה רני צים השנה הייתה ההשלמה של עסקת מגידו – עסקה אשר מעמיקה את הפעילות של הקבוצה בתחום הנדל”ן למגורים. עסקת מגידו כוללת ארבעה שלבים שבהם תשקיע רני צים 307 מיליון שקל במצטבר ותרכוש את מלוא הבעלות בחברת מגידו – חברת אשר פועלת בתחום הנדל”ן למגורים במדינת ישראל.

השלב הראשון של העסקה הושלם בחודש אוגוסט שבו רני צים רכשה 25% ממניות מגידו תמורת 45 מיליון שקל. העלייה לשליטה צפויה להתרחש בתחילת 2024. רני צים תגדיל את החזקתה ל-80% תמורת ל-195 מיליון שקל נוספים. בתחילת 2025 תרכוש רני צים עוד 10% תמורת 33.5 מיליון שקל ובסוף 2025 תגיע רני צים לבעלות מלאה עם השקעה של עוד 33.5 מיליון שקל.

רני צים ציינה במצגת המשקיעים כי מגידו מקדמת 17 פרויקטים למגורים שבהם היא עתידה להקים 1,750 יחידות דיור – 11 מתוכם הינם בביצוע ושיווק לשנה הקרובה. כמו כן לחברה יש שישה פרויקטים מסחריים בתכנון בהיקף של 52 אלף מ”ר. בסה”כ בצבר הפרויקטים הנוכחי למגידו ישנו רווח גולמי חזוי בהיקף של 500 מיליון שקל. עוד לפני שנכנסה רני צים לתמונה – מגידו הייתה חברה רווחית שרשמה בשנה שעברה רווח תפעולי של 35 מיליון שקל.

רני צים לא נכנס לחברה על מנת לממש את צבר הפרויקטים הקיים וחושב בגדול – להפוך את מגידו לחברת נדל”ן למגורים גדולה הרבה יותר מכפי שהיא כיום. לראיה, יעידו שתי עסקאות חדשות עליהם דיווחה רני צים שבוצעו על ידי מגידו לאחר הכניסה לחברה.

 

הראשונה – זכיה במכרז רמ”י באופקים בשלושה מתחמים לבניית 629 יח”ד (מתוכם 409 יח”ד במסלול מחיר מטרה). השנייה בחיפה שבה זכתה מגידו יחד עם אלמוגים להקמת 406 יח”ד (מתוכם 80% ישווקו במסלול מחיר מטרה). בעתיד – לא מן הנמנע כי רני צים תפעל להנפקת מגידו בבורסה בתל אביב – כדי להאיץ את קצב הצמיחה של החברה.

לצד אלו – ממשיכה רני צים לקדם את פעילות הנדל”ן למגורים במגזר הערבי – אותו היא עושה בעצמה (לא תחת מגידו). לחברה יש שני פרויקטים בתחום המגורים – אחד בפרדיס ואחד בכפר קאסם. בפרויקטים אלו צפויה החברה להקים יחד 220 יחידות דיור שבהם טמון רווח משוער לפני מס של כ-40 מיליון שקל. תחילת העבודות של הפרויקטים יחלו במהלך 2023.

הנכסים המניבים

בשנים האחרונות המשיכה רני צים להרחיב את הפעילות שלה בתחום המרכזים המסחריים. יותר ויותר פרויקטים מתאכלסים ואלו מאופיינים בשיעור תפוסה גבוה. בסוף יוני לחברה היו עשרה נכסים מניבים בפורטפוליו אשר מאופיינים בשיעור תפוסה של 97% (בנטרול הנכס בנוף הגליל אשר נמצא בתהליך השבחה). נכסים אלו מספקים לרני צים NOI שנתי של 73.6 מיליון שקל כאשר בתפוסה מלאה ה-NOI יעמוד על 78 מיליון שקל.

נכסים לקראת אכלוס

 

בחודשים הקרובים מספר הנכסים המניבים מספר הנכסים המניבים של רני צים צפוי לגדול לאחר השלמתם של שלושה פרויקטים אשר נמצאים בשלבי ביצוע. רני צים תשלים הקמה של שני מרכזים מסחריים ברהט ובטייבה במהלך שנת 2023. בנוסף, תשלים החברה את הקמת שלב ב’ של הפרויקט בכפר סבא יחד עם קרדן ישראל וחברת גבע. השלב הראשון של הפרויקט הכולל 5,400 מ”ר אשר הושכרו לרשת אושר עד נפתחו בחודש מאי. שלב ב’ הכולל 3,000 מ”ר כולל שטחי מסחר. שצפויים להניב לרני צים NOI שנתי של 2.5 מיליון שקל. בסה”כ בשלושת פרויקטים אלו (רהט, טייבה וכ”ס שלב ב’) תשקיע רני צים 158 מיליון שקל והם צפויים לייצר לחברה NOI שנתי של קרוב ל-20 מיליון שקל בשנה.

מנועי הצמיחה של הקבוצה

מנועי הצמיחה של החברה בתחום הנכסים המניבים כוללים עוד שבעה פרויקטים מעניינים שבהם צפויה רני צים להשקיע למעלה מ-900 מיליון שקל בשנים הקרובות. נכסים אלו ייצרו לה NOI שנתי של 109 מיליון שקל – המשקף תשואה יפה להון אשר יושקע בפרויקט. כל הפרויקטים עתידים להתאכלס בין השנים 2024-2025 ולתרום להגדלה משמעותית של ה-NOI של הקבוצה כולה.

שני הפרויקטים המשמעותיים ביותר מבין הפרויקטים אשר בתכנון מתבצעים עם שותפים. הראשון – הרחבה של פרויקט גני תקווה יחד עם ריט 1 בהשקעה כוללת של 350 מיליון שקל. רני צים וריט 1 רכשו מגרש בסמוך למרכז הפועל כיום. על המגרש זה הן מתכננות להקים מרכז מסחרי בשטח של כ-20,000 מ”ר בתוספת שטחי תעסוקה בהיקף של כ-5,000 מ”ר. מרכז זה צפוי לייצר NOI שנתי של 44 מיליון שקל, כך שנראה שבנכס חבוי שיערוך משמעותי שיוכר בתקופת ההקמה.

הפרויקט השני הוא פרויקט שלב ג’ בכפר סבא שבו עתידה רני צים להשקיע 260 מיליון שקל ולהקים פעילות הכוללת מסחר, לוגיסטיקה, חוות שרתים ומשרדים בשטח של 80,000 מ”ר. הפרויקט נמצא בהקמה  ביחד עם השותפים ובחברה מציינים כי הפרויקט יושלם בשנת 2025. לוחות הזמנים להקמת הפרויקט נראים לי מאוד שאפתניים כרגע אך גם אם השלמת הפרויקט תידחה – יש פה פרויקט משמעותי אשר שקורם עור וגידים.

את שנת 2022 צפויה הקבוצה לסיים עם NOI שנתי של 71 מיליון שקל אשר צפוי לגדול בשנת 2023 ל-93 מיליון שקל. הצמיחה המשמעותית תגיע בשנים 2024-2026 כאשר יאוכלסו הפרויקטים הגדולים שבצנרת. ה-NOI בשנת 2024 צפוי להגיע כבר ל-105 מיליון שקל, יעלה ל-139 מיליון שקל בשנת 2025 ויזנק ל-197 מיליון שקל בשנת 2026.

העסקה החדשה בראש העין

בתחילת הדרך רני צים התמקדה בהקמת מרכזים מסחריים במגזר הערבי – תחום אשר מאופיין ללא מתחרים משמעותיים. בשנים האחרונות זיהתה רני צים יתרון גם במרכזים מסחריים גם ביתר הארץ. כך – רכשה בצורה הזדמנותית את המרכז המסחרי בנוף הגליל או הקימה את המרכז המסחרי בגני תקווה.

לפני מספר שבועות – סימנה רני צים יעד חדש – ראש העין. רני צים זכתה במכרז של רמ”י להקמת מרכז מסחרי בראש העין אשר משתרע על פני 5,800 מ”ר. רני צים צפויה להשקיע כ-105 מיליון שקל בהקמת המרכז המסחרי אשר צפוי להניב הכנסות שנתיות של 13 מיליון שקל בשנה בהנחת תפוסה מלאה.

תחת הנחה שמרנית כי שיעור ההיוון הראוי הוא כ-7% ושה-NOI שציינה החברה הוא זה אשר יהיה בפועל – שווי המרכז המסחרי יעמוד על 185 מיליון שקל. התוצאה היא רווח יזמי של 80 מיליון שקל אשר יוכר בשנים הקרובות עד האכלוס של המרכזי המסחרי. לא רע. אם נניח שהמידע שסיפקה רני צים במסגרת הדיווח המיידי על הזכייה הוא גם שמרני – סביר להניח שהרווח היזמי יהיה אף גבוה יותר.

 

סיכום

רני צים מגיעה למשבר בשווקים כשהיא במצב מצוין. בעת הנוכחית, נוצרות הזדמנויות – ורני צים לא יוותר על עסקאות. לחברה יש תיאבון בריא, נזילות גבוהה ורצון לנצל הזדמנויות – בדיוק כפי שעשתה לפני שנתיים כאשר רכשה את הנכס בנוף הגליל מכינוס נכסים במחיר פנטסטי.

החוב של החברה למחזיקי האג”ח נושא ריבית אפסית, צמוד למדד המחירים לצרכן והוא פרוס היטב לטווח ארוך. בהתחשב בכך ששכר הדירה של השוכרים הוא צמוד למדד המחירים לצרכן – יש כאן גידור טבעי. לחברה יש גם אשראי בנקאי בהיקף של כ-530 מיליון שקל אשר רובו צמוד לריבית במשק אשר נמצאת במגמת עלייה. התוצאה היא שהוצאות המימון של החברה צפויות לגדול ברבעונים הבאים.

לרני צים יש בסוף יוני הון עצמי של 585 מיליון שקל כך שהמניה נסחרת בערך ב-1.25 על ההון. גם בתקופות שהשווקים פחות טובים – רני צים ממשיכה את תנופת העבודה שלה. הכניסה שלה לתחום המגורים הוא מנוע צמיחה אשר מתרחש במקביל לקידום הפעילות של המרכזים המסחריים. עד השלב הבא של ההשקעה בהיקף של 195 מיליון שקל יש לרני צים עוד שנה ורבעון. רני כבר ידאג להשיג את המקורות הדרושים לכך. תהיו בטוחים.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברת רני צים מרכזי קניות