תומר קורנפלד
לפני חצי שנה כתבתי על נתנאל גרופ. מאז – השלימה החברה את הפיצול של החברה לשתי חברות – נתנאל גרופ הפועלת בתחום הייזום למגורים ונתנאל מניבים הפועלת בתחום הנכסים המניבים. כמעט חודשיים אל תוך הפיצול, ניתן לראות כי המשקיעים לא התחברו לחברת המניבים אשר איבדה רבע מערכה.
בכתבה שלנו היום אני סוקר את חברת המניבים והנכסים שלה אשר נסחרת במכפיל הון של 0.46 המשקף לחברה שווי של 63 מיליון שקל. בעוד שבעלי השליטה רוכשים בשוק מניות בחברת המניבים – נראה כי המשקיעים מקטינים את החשיפה לחברה. בכתבה – אסקור את הנכסים הנמצאים בתוך החברה והכיוון אליו הולכת החברה.
הנכסים המניבים של נתנאל מניבים
אלביט מערכות – רחובות
נכס מעניין של נתנאל מניבים ממוקם ברחובות בפארק המדע. מדובר בנכס מניב אשר מושכר במלואו לשוכר אחד איכותי – אלביט מערכות. הנכס רשום בספרי החברה בשווי של 118 מיליון שקל והוא הניב NOI של 7.3 מיליון שקל בשנת 2022. שיעור התשואה המשתקף הוא 6.2%.
לנתנאל מניבים ישנה תלות גדולה באלביט מערכות. לא פשוט להשכיר מבנה כזה לשוכר בודד. אלביט מערכות שוכרת את הנכס מאז אפריל 2019. אלביט מערכות חתמה על עסקה שבו היא שוכרת את הנכס לתקופה של חמש שנים וקיבלה אופציה לתקופה של 5 שנים נוספת כאשר דמי השכירות בתום השנה החמישית יעלו ב-5%.
בחודש מרץ חתמה החברה על הסכם הלוואה כנגד הנכס בהיקף של 80 מיליון שקל. ההלוואה נושאת ריבית פריים בתוספת של 1.58%. ההלוואה צפויה להיפרע בחמישה תשלומים שנתיים של 3.2 מיליון שקל בין מרץ 2024 למרץ 2027. בסוף מרץ 2028 צפויה להיפרע יתרת הסכום המשוער בהיקף של 67 מיליון שקל.
מימוש האופציה על ידי אלביט מערכות אשר צפוי להתרחש עד אפריל 2024 היא חשובה לחברה. ככל שהאופציה לא תמומש – הדבר עלול להיות בעייתי עבור נתנאל מניבים ובעלי המניות.
מגרש 111 בחולון – נכס מסחרי
נכס נוסף של נתנאל מניבים ממוקם בחולון. מדובר בנכס מסחרי אותו רכשה החברה בתחילת 2010. הנכס רשום בספרי החברה לפי שווי של 160 מיליון שקל והוא נהנה משיעור תפוסה של 97% עם 14 שוכרים בתחום המשרדים ושמונה שוכרים מתחום המשרדים.
הנכס הניב בשנת 2022 הכנסות שנתיות (NOI) של 8.1 מיליון שקל. עם זאת, ה-NOI המתואם כאשר משקללים פריסות, הנחות, והצמדות שניתנו בגין תקופת הקורונה – ה-NOI המתואם הוא 9.6 מיליון שקל. הערכת השווי מניחה כי ה-NOI המייצג הוא כ-10.2 מיליון שקל המשקפת שיעור היוון של 6.3% לשטחים המושכרים ו-6.5% לשטחים הפנויים ולחניון.
בנכס ישנם שני שוכרי עוגן שמהווים יחד כשליש משטח הנכס. החוזה של שוכר אחד מסתיים בעוד שנתיים, ושל השוכר השני בעוד כשבע שנים. לכל אחד מהשוכרים יש אופציה להאריך את הסכם השכירות.
בית גאון
נכס מהותי נוסף של החברה הוא בית גאון הנמצא בתל אביב אשר משמש כבית מלון. החברה מחזיקה במחצית מהזכויות אשר שווים כ-150 מיליון שקל בספרי החברה. בשנת 2018 חתמה החברה על הסכם שכירות עם השותפה שלה בנכס (מלונות בראון) שבו החברה משכירה את הזכויות בנכס להקמה והפעלה של בית המלון. דמי השכירות שנקבעו – 16 מיליון שקל בשנה כאשר החלק של נתנאל מניבים הוא כ-8 מיליון שקל. דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן ועולה בכ-5% בכל חמש שנים. בסוף 2022 השכירו השותפות שתי קומות נוספות בנכס תמורת סכום של 3.5 מיליון שקל. החלק של נתנאל מניבים הוא 1.75 מיליון שקל בשנה.
כנגד הנכס – לחברה ישנה הלוואה בהיקף של 92 מיליון שקל אשר נושאת ריבית של פריים בתוספת מרווח של 2.29%. גובה הריבית כיום על ההלוואה הוא למעלה מ-8%.
ארבע קרקעות בדרום תל אביב
בשנה החולפת ביצעה החברה מספר עסקאות ורכשה מספר נכסים בתל אביב ברחוב אנילביץ 50, אנילביץ 48 ואנילביץ 38 ועוד נכס ברחוב השלושה 1. את הנכס ברחוב אנילביץ 48 רכשה החברה תמורת 31 מיליון שקל, את הנכס ברחוב אנילביץ 38 רכשה החברה תמורת 25.7 מיליון שקל ואת הנכס ברחוב אנילביץ 50 רכשה תמורת כ-35 מיליון שקל. הנכס ברחוב השלושה נרכש תמורת 34.3 מיליון שקל. לטובת הרכישות נטלה החברה מספר הלוואות מהמערכת הבנקאית.
התכנון של החברה הוא לתכנן מגדל הכולל מסחר, תעסוקה ומגורים. כל הנכסים נמצאים אחד ליד השני וניתן להעריך שנתנאל מניבים תשאף לבצע איחוד של החלקות לטובת שינוי תב”ע כלשהו שיאפשר את מימוש הפרויקט או מכירתו לצד ג’ עם תב”ע מאושרת להקמה של הנכס.
קרקע ברחוב הגדוד העברי
נכס נוסף של נתנאל מניבים ממוקם בתל אביב ברחוב הגדוד העברי ושווה בספרים 27.7 מיליון שקל. על קרקע זו עתיד לקום בניין הכולל 21 יחידות דיור ושטחי מסחר ברחוב הגדוד העברי 60-62. מי שצפוי להקים את הבניין במשך 18 חודשים היא נתנאל בנייה (החברה האחות) שתקבל כ-17 מיליון שקל. הבנייה של הנכס צפויה להסתיים בשנת 2024.
קרקע בחולון
בסוף שנת 2021 זכתה נתנאל מניבים יחד עם קרוב של בעלי השליטה בחברה בהתמחרות על רכישת קרקע בחולון אשר הינה בייעוד לחקלאות. הצדדים הסכימו לשלב 65 מיליון שקל עבור הקרקע. בסופו של התהליך מחזיקה נתנאל מניבים ב-74% מהקרקע והקרוב של בעלי השליטה מחזיק ב-26% הנותרים. לטובת השלמת העסקה נטלה החברה הלוואה בהיקף של 28 מיליון שקל לתקופה של עד מאי 2025.
סיכום
נכון לסוף שנת 2022 לנתנאל מניבים יש הון עצמי של 138 מיליון שקל. חשוב לציין כי מספר עסקאות שבוצעו בשנת 2023 צפויות להגדיל את המינוף של החברה כאשר לחברה יש לא מעט הלוואות כנגד הנכסים המניבים – הלוואות שהתייקרו בסביבת השוק הנוכחית.
התזרים השוטף מהנכסים המניבים יודע לשרת את ההלוואות הקיימות על אותם הנכסים. נתנאל מניבים אינה יכולה להתבסס על שלושה נכסים מניבים בלבד – ובחודשים האחרונים ביצעה מספר מהלכים להגדלת הפורטפוליו. יחד עם זאת, תהליכי השבחה של נכסים לוקחים זמן כאשר בזמן הזה הריבית הבנקאית מכבידה.
יהיה מעניין לראות מה התוכנית של נתנאל ביחס לקרקעות אותן רכשה בדרום תל אביב ברחוב אנילביץ – והאם בכוחה של החברה להוביל מהלך של פירוק שיתוף שבו תרכוש את מלוא הבעלות על הקרקע לטובת ההשבחה שלה.
בשווי של 63 מיליון שקל – עמוק מתחת להון העצמי אני חושב שלחברה יש לא מעט פוטנציאל השבחה מצד אחד. עם זאת, להערכתי להשבחת נכסי החברה נדרשת נתנאל מניבים לבצע מהלך הוני משמעותי שיאפשר לרכוש אולי עוד נכסים ברחוב אנילביץ ובסביבה לטובת קידום המהלך הגדול – הקמת מגדל משרדים במקום המבנים המיושנים אשר נמצאים באזור.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניית נתנאל מניבים