תומר קורנפלד
הכתבה השלישית שלנו בסדרה על קרנות הריט המניבות עוסקת בחברת מניבים. אחרי הסקירה על ריט 1 ולאחר הסקירה על סלע נדל”ן הגיעה תורה של הקרן השלישית אשר נחשבת גם לקרן הקטנה יותר אך לדעתי גם היותר מעניינת מאחר והיא מספקת מנוף משמעותי יותר למי שמחפש חשיפה לסקטור הנדל”ן המניב.
קרן הריט מניבים הונפקה לפני שש וחצי שנים ונסחרת לפי שווי של 1.16 מיליארד שקל. לחברה היה הון עצמי של 1.54 מיליארד שקל ובשקלול דיבידינד שחולק לאחר תום המאזן – ההון העצמי האפקטיבי הוא סביב 1.52 מיליארד שקל. המשמעות היא שהקרן נסחרת במכפיל 0.76 על ההון העצמי.
למניבים יש היום 23 נכסים מניבים בשטח של 282 אלף מ”ר ובשווי של 2.91 מיליארד שקל. הנכסים מהוונים בשיעור היוון של 7.04%. רוב הנכסים של החברה מחולקים על תעשיה ולוגיסטיקה (47%) ומשרדים (41%). תחום המסחר מהווה 7% בלבד מסך הנכסים של החברה שהם כ-200 מיליון שקל. יתרת השווי של הנכסים בהיקף של 145 מיליון שקל מיוחסת לחניות.
מגדל מניבים הגיע כבר לתפוסה של 83%
נכס משמעותי של החברה הוא מגדל מניבים בכפר סבא אשר רשום בספרי החברה בשווי של 430 מיליון שקל. מדובר במגדל הכולל 19 קומות משרדים אותו קיבלה הקרן לפני מספר שנים בשיא תקופת הקורונה ונמצא בשלבי אכלוס מתקדמים. נכון להיום שיעור האכלוס של הנכס עומד על 83% ומתנהלים מו”מ מתקדמים נוספים להשלמת אכלוס המגדל.
אחד מהשוכרים של הנכס הייתה חברת אבנון ששכרה מספר קומות. אבנון הגיעה למצב פיננסי קשה ופינתה כ-3,800 מ”ר מתוך ה-5,000 מ”ר של הנכס. מתוך השטחים שפונו – מניבים כבר הצליח להשכיר כ-2,500 מ”ר לשוכרים חלופיים.
חוסר הוודאות סביב הנכס בנהריה המושכר לטכנולוגית להבים
פעילות משמעותית נוספת יש למניבים מול חברת טכנולוגית מניבים – זאת בעקבות השקעה של למעלה מ-600 מיליון שקל שבוצעה ברכישת ארבעה נכסים בצפון המושכרים לחברות הקשורות לחברה.
נכס אחד נקרא הוא קמפוס להבים הממוקדם בתפן אשר מחולק לשלושה מתחמים ונרכש בעלות של 500 מיליון שקל – המתחם הראשון הוא כ-80 דונם המושכרים לחברת טכנולוגית להבים. עוד 25 דונם כוללים מתחם המושכר לחברת טורבין ג’ט – חברת בת של טכנולוגית להבים. הנכס השלישי הוא עשרה דונם המושכרים לחברת טקג’ט אירופולס – חברת בת של להבים בשיתוף עם רולס רויס. שלושת הנכסים מושכרים בחוזה ארוך טווח עד יוני 2029.
עוד נכס נוסף שקשור גם כן ללהבים ממוקם בנהריה – כ-51 דונם אשר מושכרים לטכנולוגית להבים. נכס זה נרכש בעלות של 135 מיליון שקל וכולל הסכם שכירות ארוך טווח עד יוני 2029.
לפני כשנה נודע כי להבים החליטה לסגור חלק מהפעילות שלה בישראל – בעיקר במפעל בנהריה. אמנם, להבים ציינה בפני מניבים כי בכוונתה לעמוד בכל ההתחייבויות שלה – אך כלל לא ברור מה יקרה ברגע האמת. בכל מקרה, נכון להיום – ההודעה של להבים מתייחסת בעיקר לפעילות במתחם בנהריה בשווי של 135 מיליון שקל
העסקה המשמעותית ב-2023 – רכישת 60 דונם באלון תבור
בחודש אוגוסט השלימה מניבים רכישת נכס באזור התעשייה אלון תבור. מניבים רכשה מידי זנלכל שטח של 60 דונם אשר מושכרים לפעילות של החברה הציבורית. סכום העסקה – 154 מיליון שקל. הרכישה הינה במתווה של רכישה והשכרה מחדש (sale and lease back) לתקופה של 15 שנה תמורת דמי שכירות של 10 מיליון שקל צמוד למדד המחירים לצרכן. עסקה זו משקפת למניבים תשואה של 6.5% על ההשקעה.
נכס קטן נוסף שנרכש על ידי מניבים השנה ממוקם ביבנה. מניבים רכשה בתחילת השנה מבנה תעשייתי בשטח של 3.6 דונם אשר מושכר לשוכר יחד עד סוף שנת 2024 – זאת תמורת סכום של כ-30 מיליון שקל. ה-NOI שהנכס מייצר עם השוכר הקיים הוא סביב 1.7 מיליון שקל בשנה אך במניבים רכשו זו בשל פוטנציאל ההשבחה הטמון בנכס בשל העובדה כי הנכס מושכר בדמי שכירות נמוכים. במניבים מעריכים כי לאחר עזיבת השוכר יוכלו לקבל כ-2.2 מיליון שקל בשנה המשקפים תשואה של יותר מ-7% על ההשקעה.
מנוע הצמיחה – מגדל לבנדה
לאחר שמניבים הצליחה לאכלס כמעט את כל מגדל מניבים בכפר סבא עומד בפניה אתגר נוסף – לשווק מגדל משרדים בתל אביב אשר נקרא מגדל לבנדה אשר מוקם בימים אלו. המגדל עצמו יכלול 29 קומות ומניבים התחייבה לרכוש 12 קומות משרדים בשטח של כ-12,000 מ”ר ושטחי מסחר בהיקף של 300 מ”ר.
מניבים התחייבה לרכוש את הנכס תמורת 297 מיליון שקל אך סכום זה עשוי לעבור התאמה במידה ושטחי המשרדים יהיו בהיקף נמוך יותר. מניבים תצטרך לבצע עבודות גמר בנכס בהשקעה נוספת של כ-30-35 מיליון שקל. הרוב המכריע של התשלום יועבר למוכר בעת מסירת הנכס אשר צפויה באמצע 2026.
התוצאות הכספיות
בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה מניבים עלייה של 23% ב-NOI לרמה של 134 מיליון שקל. T, את השנה כולה צפויה למניבים לסגור עם NOI של 181 מיליון שקל. גם התזרים החופשי של החברה השנה צפוי לגדול ביחס לשנת 2022 ולעמוד על 135 מיליון שקל – זאת לעומת 112 מיליון שקל בשנת 2022. המשמעות היא כי על פי מחיר המניה היום – רואה המשקיע לנגד עיניו תשואת FFO של 11.6%.
אחד מהאירועים היותר משמעותיים שהתרחשו השנה בחברה הוא השלמה של הליך דירוג לחוב של החברה. באוגוסט קיבלה מניבים לראשונה דירוג A1 ממידרוג. על בסיס זה – הדירוג צפוי להקל על מניבים בעת גיוסי החוב הבאים מאחר והוא יאפשר ליותר גופים איכותיים לרכוש איגרות חוב של החברה ולהיחשף לביצועים שלה.
במקביל לדוחות הכספיים – למניבים יש תוכנית רכישה עצמית של מניות בהיקף של עד 15 מיליון שקל. מניבים רוכשת כמעט מדי יום מניות של עצמה – והדבר מאותת לשוק על הבעת אמון בתמחור הנוכחי של הקרן.
סיכום
קרן הריט מניבים היא הקטנה מבין שלוש קרנות הריט הציבוריות הנסחרות כאן אך בשנה החולפת ביצעה קפיצת מדרגה עם רכישה של שני נכסים בהיקף של כ-200 מיליון שקל תוך המשך השבחת נכס מרכזי בפורטפוליו – מגדל מניבים והאכלוס שלו.
בראייה קדימה – שאלת המפתח היא מה יתרחש בחברת טכנולוגית להבים אשר עיקר פעילותה מושכרת למניבים. לצד הדיווחים על סגירת הפעילות בחלק מהנכסים היו גם דיווחים על כך שהחברה עומדת למכירה. ככל שתיחתם עסקה למכירת החברה לידי רוכש חדש אשר יתפעל אותה הדבר עשוי להוות איתות חיובי וודאות לנכס. בכל מקרה – ללהבים יש הסכם ארוך טווח מול מניבים ויהיה מעניין לראות האם וכיצד הוא ייושם.
התוכנית של מניבים היא לרכוש מדי שנה נכסים בהיקף של כ-300 מיליון שקל ולכן ניתן לצפות כי גם בשנים הקרובות תמשיך מניבים להגדיל את הפורטפוליו שלה בקצב דומה תוך שמירת על רמת המינוף אשר עומד היום על כ-47%. קבלת הדירוג אשר בוצעה לראשונה השנה צפויים לשפר את יכולת גיוס החוב של הקרן ולהקטין את הוצאות המימון שלה.
הכתבה הבאה – הכתבה האחרונה תהיה כתבה השוואתית בין קרנות הריט השונות בניסיון להשוות תפוחים לתפוחים – תשואת FFO, תשואת דיבידנד, שווי הנכסים ועוד.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה