
האם שוק ההון מעניש את מניית רני צים שלא בצדק? המניה של רני צים אמנם זינקה ב-52% בחודש וחצי האחרונים ומחקה את הירידות שנרשמו מתחילת שנת 2023 אך גם לאחר עליות אלו נסחרת המניה עמוק מתחת להון במכפיל הון של 0.68. בסוף ספטמבר ההון העצמי של החברה עמד על 696 מיליון שקל ונכון להיום המניה נסחרת לפי שווי של 475 מיליון שקל.
להערכתי, אחד מהגורמים לעלייה במחיר המניה בתקופה האחרונה אלו הפרסומים אשר נוגעים לכך שבעל השליטה בחברה רני צים מקדם תהליך למכירת בית ההשקעות פסגות. תהליך זה אשר נמצא בעיצומו עשוי להחזיר את הפוקוס של רני צים אל תחום הנדל”ן כאשר 100% מהזמן של צים יוקדש לחברה הציבורית – רני צים מרכזי קניות.
גם העליות בשווקים וירידת תשואות האג”ח של ממשלת ישראל מספקות רוח גבית – זאת בשל הורדת עלויות המימון של החברה כאשר תגיע לשוק או למערכת הבנקאית לטובת ביצוע גיוס חוב. לצד זה – מלחמת חרבות הברזל כמעט ולא פגעה בחברה והפעילות שלה.
חברת מרכזי הקניות של רני צים הונפקה בבורסה לפני קרוב לשש שנים והוכיחה לאורך השנים שהמודל העסקי עובד. החברה מחזיקה היום ב-11 מרכזים מסחריים מניבים אשר נמצאים בתפוסה מלאה (למעט מרכז אחד בנוף הגליל הנמצא בתהליך השבחה) שמייצרים לה NOI שנתי של 91 מיליון שקל. מנוע הצמיחה טמון בעיקר בנכסים הנמצאים בייזום אשר צפויים להגדיל את ה-NOI של החברה ל-229 מיליון שקל בתוך שלוש שנים.
בשנים האחרונות רני צים יותר מהכפילה את ההון העצמי שלה. חלק מהגידול בהון נובע משערוכים שבוצעו בנכסים. בחינה לעומק אל תוך המספרים מגלה שעליית הערך אינה נבעה מהפחתת שיעורי ההיוון אלא בעיקר משיפור בביצועי הנכסים, טיוב השוכרים וכמובן העלאת דמי השכירות. לצד זה בנכסים אותם יוזמת רני צים – טמון רווח יזמי משמעותי בעת אכלוס נכסים מאחר ואז הנכס משוערך מעלות הקמת הנכס לשווי הוגן.
לצד הפעילות בתחום מרכזי הקניות – רני צים נמצאת גם בתחום הנדל”ן למגורים דרך עסקת מגידו שבה היא מחזיקה כעת 36% מהמניות. מגידו מנהלת 17 פרויקטים להקמת כ-3,000 יחידות דיור והיא חברה רווחית. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה מגידו רווח תפעולי של 27 מיליון שקל והונה העצמי עומד על 226 מיליון שקל. ביולי 2024 תעלה רני צים להחזקה של 80% כאשר במקביל מתנהלים מגעים להכנסת שותפים לחברה – לאומי פרטנרס ומזרחי טפחות.
עסקת ים המלח
בכתבה הנוכחית אני ארצה להתמקד באסטרטגיה של רני צים להשבחת הנכסים כאשר גם בסביבת הריבית הגבוהה רני צים מנצל מבצע עסקאות הזדמנותיות. הדוגמא הבולטת לכך היא העסקה שבוצעה לרכישת קניון ים המלח. ביוני חתמה החברה על הסכם לרכישת קניון ים המלח תמורת 152 מיליון שקל. רני צים העמידה לטובת העסקה הון עצמי של 33 מיליון שקל והיתרה מומנה בהלוואה בנקאית בריבית של פריים בתוספת מרווח של 1.65%.
קניון ים המלח הוא קניון חדש אשר נפתח בנובמבר 2018 לאחר שהושקעו בו כ-200 מיליון שקל. היתרון המשמעותי שלו הוא היעדר תחרות מאחר והוא הקניון היחידי באזור ים המלח במיקום אידיאלי סמוך לחוף הים ואזור המלונות.
למרות תנאי הפתיחה הטובים – הקניון סבל מביצועים ירודים. מתוך השטח המיועד להשכרה בהיקף של כ-9,200 מ”ר – רק 60% מהשטח הושכרו בדמי שכירות המשקפים NOI שנתי של כ-6 מיליון שקל. רני צים קנה את הנכס כדי להשביח אותו והחברה הציבה יעד – להגיע ל-NOI של כ-20 מיליון שקל. אם אכן יעד זה יושג – שווי הנכס בהנחת שיעור היוון של 8% יעמוד על 250 מיליון שקל – רווח של כ-100 מיליון שקל על הנייר.

בתמונה: קניון ים המלח
עד הרכישה קניון ים המלח היה סגור בשבת. המהלך הראשון שבוצע היה לפתוח את הקניון גם בסופ”ש. שיחת הועידה שערכה רני צים חשפה טפח קטן מתוכנית ההשקעות אשר צפויה לשנות את פניו ב-180 מעלות. בימים אלו משלימה רני צים את התכנון ובינואר יעבור הקניון מתיחת פנים שתימשך כחודשיים-שלושה בלי לפגוע בסוחרים. במקביל, רני צים רוצה “לקרב” את קניון ים המלח אל הים. לשם כך הם פועלים יחד עם המועצה אזורית תמר כך שהקניון יחובר לים ויאפשרו למתרחצים ליהנות ממזגן טוב וחווית בילוי לפני או לאחר הבילוי בים.
במקביל, ברני צים מתכננים לטייב את איכות החנויות ולייצר בתוכו פעילות של פנאי ובילוי שהיום מאוד חסרים באזור ים המלח. כך למשל, מתכננת החברה להקים מתחם מזון ייחודי. בשיחת המשקיעים נרמז גם על התעניינות רבה מצד רשתות אשר רוצות להיכנס לקניון. אחת מהרשתות למשל היא סופר פארם. נתון מעט מפתיע הוא שלסופר פארם אין היום סניף בים המלח והקניון מתאים לה כמו כפפה ליד. ברני צים מבטיחים שכבר בתוך מספר חודשים הקניון יהיה שונה לגמרי.
אזור ים המלח הוא אזור תיירותי הנמצא בתהליך פיתוח מואץ עם צפי להכפלת מספר חדרי האירוח באזור. בנוסף, לים המלח מגיעים גם בהרבה מאוד אנשים כלל בלי לישון באזור (זרים וישראלים). קניון ים המלח אשר מותאם לצרכים אלו עשוי להפוך למוקד תיירות נוסף עבור אלו אשר רוצים להעביר יום כיף בים המלח – בדיוק כפי שהאייסמול או קניון מול הים מהווה אטרקציה עבור תיירים המגיעים לאילת.
כבר במסגרת דוחות הרבעון השלישי רני צים שערכה את הנכס ל-179 מיליון שקל. שערוך זה מבוסס על שיעור היוון 8%. יהיה מעניין לעקוב בשנת 2024 אחר ביצועי הקניון וייתכן שכבר בשנה הקרובה הקניון יעבור עליית ערך נוספת.
השבחת הנכס בנוף הגליל
את מה שמבצעת היום רני צים בקניון בים המלח – היא ביצעה בנכס נוסף אשר נמצא בנוף הגליל. רני צים רכשה את הקניון מידי הכונס של איש העסקים אליעזר פישמן בשנת 2020 תמורת 97 מיליון שקל. רני צים מבצעת בשנה החולפת השקעות משמעותיות ובימים אלו משלימה את השבחת הנכס על ידי שיפוץ הקומה העליונה שהיא קומת המשרדים בשטח של 6,000 מ”ר. משרד הפנים ששכר את הנכס עד לפני מספר שנים בתעריף של 20 שקלים למ”ר יצא. המשרדים שופצו מן היסוד וכעת המשרדים משווקים במקום לפי תעריף של 55-65 שקלים למ”ר.
בתמונה: הדמית הקניון בנוף הגליל הנמצא בשלבים אחרונים של שיפוץ
גם השטחים המסחריים עברו מתיחת פנים שכללו גשרים המחברים את החניה אל החנויות. אחת הרשתות המשמעותיות שנכנסה היא רשת הקמעונאות קינג סטור ששכרה כ-2,000 מ”ר. רשת משמעותית נוספת שנכנה לקניון היא מקס סטוק. נכון – הנכס עדיין נמצא בשיעור תפוסה של 75% אך לאחר השלמת השיפוצים – רני צים נמצאת בתהליך שיווק אינטנסיבי הן של המשרדים והן של החנויות.
ואת התוצאות – כבר רואים במספרים של הנכס. הקניון שנרכש ב-97 מיליון שקל שווה היום בספרים כבר 180 מיליון שקל בהנחת שיעור היוון של 7.25%. השלמת אכלוס הנכס בשנת 2024 צפויה להוסיף עוד כמה עשרות מיליוני שקלים לשווי שלו.
שנת 2024 והלאה – שנים של צמיחה
בכל אחת מהשנים הקרובות רני צים מאכלסת מספר פרויקטים. בימים אלו פתחה החברה מרכז מסחרי בטייבה בשטח של 8,100 מ”ר וב-100% אכלוס. הנכס רשום בספרי החברה בסכום של 97 מיליון שקל והוא צפוי להניב NOI שנתי של 9.5 מיליון שקל. אם ניקח שיעור היוון של 7.5% – הרי ששווי הנכס כשהוא מיוצב צפוי לעמוד על כ-125 מיליון שקל ויש פה רווח יזמי נוסף אשר צפוי להיות מוכר.

בתמונה: פרויקט טייבה אשר נפתח בימים אלו
גם שלב ב’ של פרויקט כפר סבא מושלם בימים אלו. רני צים מחזיקה במחצית מהזכויות בפרויקט כאשר היתרה מוחזקת על ידי קרדן וגבע. שלב ב’ כולל כ-3,000 מ”ר לשיווק אשר צפויים להניב תוספת של 1.9 מיליון שקל בשנה ל-NOI.
בשנת 2024 צפויה רני צים לבצע השקעות של 274 מיליון שקל בפיתוח של נכסים. הסכום המהותי (80 מיליון שקל) הוא בפרויקט בקעת אונו אשר נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים וצפוי להיות מושלם לקראת סוף השנה הקרובה. הנכס נמצא בשיעור שיווק של 60% וצפוי להניב לרני צים NOI של 13.2 מיליון שקל. שני פרויקטים נוספים אשר יאוכלסו סביב אמצע 2024 אלו הקמת מרכזים מסחריים ברהט וטמרה אשר בהם יושקעו בסה”כ כ-140 מיליון שקל ונמצאים בשיעור שיווק של 90% ו-65% בהתאמה.
בראיה קדימה ארוכה יותר – אני חושב שהפרויקט המעניין של רני צים הוא בכפר סבא. שלב ג’ של הפרויקט הוא פרויקט עירוב שימושים ענק – 53,000 מ”ר אשר מחולקים לשניים – המעניין ביותר הוא ה-12,000 מ”ר המיועדים להשכרה כחוות שרתים. רני צים נמצאת במו”מ עם מספר גורמים אשר רוצים לרכוש את כל חוות השרתים. זהו אירוע משמעותי אשר אם ייסגר יציף הרבה ערך כאשר הוא ידווח. עוד 9,000 מ”ר בפרויקט הינם שטחי מסחר אותם מייעדת החברה לשיווק.
לגבי יתר השטחים (כ-32,000 מ”ר) – מדובר בשטחי לוגיסטיקה המיועדים למכירה תמורת 225 מיליון שקל (החלק של רני צים). עד כה – נמכרו למעלה כ-25% משטחי הלוגיסטיקה לפי מחיר ממוצע של 12,600 שקלים למ”ר. הפרויקט נמצא בתהליך הקמה מתקדם (55% ביצוע) וצפוי להסתיים בשנת 2025.
סיכום
רני צים היא לא חברת נדל”ן מניב קלאסית אלא חברת נדל”ן רעבה אשר מנצלת הזדמנויות וצומחת מהר. לצד הפעילות הקיימת של תפעול הנכסים המניבים – רני צים יוזמת ומקימה מרכזים מסחריים שבהם טמונים רווחי ייזום משמעותיים בעת האכלוס והחברה יודעת לאכלס כ-3-5 פרויקטים מדי שנה אשר מניבים לה רווחים משמעותיים.
אם בסוף שנת 2017 לרני צים היה הון עצמי של 231 מיליון שקל – בתוך קרוב לשש שנים החברה שילשה את ההון העצמי שלה ל-696 מיליון שקל. ההון העצמי הוא מוחשי ונובע מהנכסים המניבים שהחברה יזמה ומניבים מזומנים בצורה שוטפת.
בשנים הקרובות רני צים צפויה לייצר קפיצת מדרגה נוספת בהכנסות מנכסים מניבים מ-91 מיליון שקל השנה ל-229 מיליון שקל בתוך מספר שנים. התזרימים החופשיים שהחברה מייצרת יאפשרו לה להמשיך ולפתח את הפעילות המניבה.
בתוך החברה הציבורית טמונים עוד כמה מנועי צמיחה שלא התייחסתי אליהם כאן בכתבה – הן בתחום המגורים, הן בתחום האנרגיה המתחדשת והן בתחום הייזום. מנועי צמיחה אלו עשויים לתת רוח גבית לרני צים מעבר לפעילות הליבה בתחום הנכסים המניבים.
ערך נוסף משמעותי למשקיעים צפוי להגיע מההתמקדות של רני צים בפעילות מרכזי הקניות. בחודשים הקרובים ישלים צים את המכירה של בית ההשקעות פסגות. עבור בעלי המניות ברני צים מדובר בחדשות טובות מאחר ומלוא תשומת הלב של רני צים תהיה ממוקדת בחברת מרכזי הקניות והשבחתה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של רני צים