תומר קורנפלד
הכתבה שלנו היא כתבת עדכון על חברת הנדל”ן אביב בניה. כתבתי על אביב בניה לפני תשעה חודשים כאשר נסחרה ב-0.82 על ההון. הסברתי מדוע להערכתי החברה אינה מציעה שום חלום למשקיעים. מאז – התרחשו מספר אירועים הן בגזרת המאקרו והן ברמת המניה אשר הופכים לדעתי את המניה כעת להרבה יותר מעניינת וראויה לבחינה ולהשקעה.
אביב בניה נסחרת היום לפי שווי של 154 מיליון שקל לאחר שמתחילת השנה איבדה כ-12% מערכה. ירידות השערים במניה באות למרות שהחברה התקדמה וצמחה השנה ולאחר הירידות נסחרת המניה ב-0.49 על ההון העצמי שעומד על 316 מיליון שקל. זה – הופך את הסיפור של החברה למעניין הרבה יותר מבעבר.
אביב בניה אינה זוכה לתגמול מהשוק ונחשבת לחברת הנדל”ן למגורים הזולה בת”א – בין היתר בשל העובדה כי החברה נחשבת לחברה משפחתית, אינה נוטה לקחת סיכונים או תשומת לב מהשוק. כמו כן, גם שיעור החזקות הציבור הנמוך אינה משחק לטובת החברה מאחר ומשקיעים גדולים אינם יכולים לתפוס פוזיציה משמעותית בחברה.
מצד שני, כן ניתן לציין לחיוב את מינויה של המנכ”לית החדשה צאלה רוזנבלום-עמור לתפקיד בחודש מרץ. לפני כן – כיהנה כמשנה למנהל פיתוח עסקי בחברה וכעת היא קודמת לתפקיד המנכ”לית. יהיה מעניין לראות האם החברה תפעל לשינוי עסקי בחברה ומה התוכניות שלה לעתיד הבינוני והרחוק.
לפני מספר ימים אביב בניה פרסמה מצגת עדכון למשקיעים על הפעילות שלה ושם ניתן לראות את ההתקדמות בפרויקטים אותן היא מבצעת הכוללים צפי להכרה ברווח גולמי של 146 מיליון שקל עד שנת 2024. על בסיס הפרויקטים בביצוע צפויה אביב בניה למשוך עודפים של יותר מ-350 מיליון שקל בשנה וחצי הקרובות (כולל הון עצמי שהושקע).
רקע על החברה
אביב בניה היא חברת נדל”ן למגורים ותיקה אשר קיימת מאז שנת 1973 ונסחרת בבורסה בת”א מאז שנת 1993. החברה נמצאת בשליטת איש העסקים מרדכי אביב בן ה-93 אשר מוביל את החברה מיום הקמתה. יחד עם בני משפחתו – מחזיקים בעלי השליטה ב-87% מהמניות של החברה. יתרת המניות מוחזקת על ידי הציבור.
לאביב בניה יש פעילות נדל”ן למגורים יזמית אך היא מחזיקה גם בשני נכסים מניבים אשר מייצרים לה מזומנים וערכם עלה לאורך השנים. התוכנית האסטרטגית של החברה היא לבנות כ-150-200 יחידות דיור מדי שנה כאשר הביצוע של החברה הוא ביצוע עצמי – כלומר אביב בונה את הדירות לעצמה ולא דרך קבלן חיצוני.
נדל”ן למגורים
בימים אלו בונה החברה שלושה פרויקטים – בראשון לציון, בית שמש ובירושלים. שלושת הפרויקטים צפויים להסתיים בשנת 2024 ובהם צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של כ-146 מיליון שקל.
הפרויקט המרכזי של החברה נמצא בראשון לציון – הקמה של 315 יחידות דיור במסגרת תוכנית למשתכן (225 יחידות דיור במסגרת פרויקט מחיר למשתכן ועוד 90 יחידות דיור בשוק חופשי). החברה צפויה להקים שישה מבנים בני 8 עד 15 דירות. עד כה מכרה החברה 224 יחידות דיור בפרויקט כולן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. נכון לסוף חודש מרץ – הפרויקט היה בשיעור ביצוע של 31%. אינני יודע לומר האם החל השיווק של הדירות בשוק החופשי ומדוע החברה טרם מכרה דירות עד כה. בפרויקט זה טמון רווח גולמי שטרם הוכר בשיעור של 54 מיליון שקל.
הפרויקט השני שבו מעורבת החברה ממוקם בבית שמש ובדומה לראשון לציון גם הוא במסגרת תוכנית למשתכן. בפרויקט זה מקימה החברה 130 יחידות דיור – 50 לזכאי תוכנית מחיר למשתכן ועוד 80 דירות שצפויים להימכר בשוק החופשי. בסוף מרץ – הפרויקט היה בשיעור ביצוע של 30% והוא מתוכנן להסתיים בשנת 2024. בסה”כ בונה אביב בפרויקט חמישה בניינים בני שבע קומות. עד כה מכרה החברה את כל הדירות לזכאי תוכנית למשתכן – אך לגבי הדירות בשוק החופשי – העסק מעט מסתבך.
ישנם 63 דירות בפרויקט בשוק חופשי הנמצאות במחלוקת. הרוכשים טוענים כי החברה מכרה להם את הדירות ואילו החברה מכחישה זאת וטוענת כי בין הצדדים אין התקשרויות חוזיות אלא הצעה בלבד שהחברה אינה חייבת לקבל אותן. בימים אלו ועל פי פסיקת בית המשפט אביב בניה אינה יכולה למכור את הדירות וכל הסיפור הזה נמצא בהליך גישור.
ניתן להעריך כי בתהליך הגישור לא תהיה הכרעה אלא הסכמות. מצד אחד אביב ניתן להעריך בזהירות כי אביב בניה לא תאלץ למכור את הדירות בהתאם לסכום אותו מבקשים הרוכשים (שהוא כנראה נמוך ממחיר השוק החופשי כעת). מהצד השני, סביר להניח שהרוכשים כן מעוניינים בדירות ולא לסגת מן העסקה. לכן – אני מעריך בזהירות שההסכמות יכללו פשרה שבו אביב תמכור לרוכשים את הדירות במחיר גבוה מאשר מה שהוצע (לכאורה) אך במחיר נמוך מאשר מחיר השוק.
בפרויקט בית שמש טמון רווח גולמי שטרם הוכר של כ-38 מיליון שקל. אינני יודע כיצד אביב בניה משקללת את אותן 63 דירות אשר נמצאות במחלוקת ויהיה מעניין לראות בסוף התהליך כיצד תשתנה הרווחיות של הפרויקט (למעלה או למטה).
הפרויקט השלישי של החברה ממוקם בירושלים במתחם לב העיר באזור צומת בייט. הפרויקט הינו חלק משישה מבנים שבנתה החברה שמתוכן השלימה החברה את הקמתם של חמישה. הבניין האחרון נקרא בניין 3 שבו 64 יחידות דיור. הפרויקט נמצא בשיעור ביצוע של 74% ולהערכתי צפוי להסתיים כבר בתחילת שנת 2024.
בשנה שעברה תכננה אביב להשכיר את הדירות לטווח ארוך. עם זאת, לאור תנאי השוק ועליית הריבית במשק אביב ביצעה חישוב מסלול מחדש והחליטה למכור את הדירות. לאחר תאריך המאזן – מכרה אביב בניה שבע יחידות דיור בפרויקט. כמו כן, יש עוד הרשמות לעוד כ-13 יחידות דיור אשר לגביהן טרם נחתמו הסכמים מחייבים. במלים אחרות – למרות ההאטה בשוק הנדל”ן – אביב בניה מצליחה למכור את הדירות בפרויקט במחירים טובים. בסה”כ בפרויקט טמון רווח גולמי של 46 מיליון שקל.
עצם העובדה כי עד כה החברה לא הכירה בשקל אחד של רווח בפרויקט ושמכירת הדירות בפרויקט החלה ברבעון השני כאשר שיעור הביצוע עומד על 74% – מעידים כי ברבעון השני צפויה החברה להכיר ברווח משמעותי. כללי החשבונאות מאפשרים להכיר בהכנסות מנדל”ן למגורים בהתאם למכירת דירות בפועל כפול שיעור הביצוע. לצורך הדוגמא – אם החברה מכרה שליש מהדירות בפרויקט ושיעור הביצוע יעמוד על כ-80% – החברה תוכל להכיר בכ-26% מהרווח הטמון בפרויקט שהם כ-12-13 מיליון שקל.
הפרויקט הבא בצנרת…. – באר יעקב
בחודש דצמבר 2022 זכתה אביב בניה במכרז של רמ”י בבאר יעקב במסגרת מחיר מטרה. אביב בניה תקים שני מגדלי מגורים בני 22 קומות ועוד 720 מ”ר של שטחי מסחר. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון ותהליך ההקמה צפוי להימשך כ-39 חודשים. אביב בניה שילמה עבור הקרקע כ-126 מיליון שקל ועוד הוצאות פיתוח בהיקף של כ-38 מיליון שקל. אביב בניה מימנה את רכישת הקרקע במסגרת אשראי בהיקף כולל של עד 151 מיליון שקל. בסה”כ צפויה החברה להשקיע הון עצמי של כ-43 מיליון שקל בפרויקט לטובת הבטחת המימון. קשה לי להעריך מתי יחלו עבודות ההקמה בפרויקט אך אעריך בזהירות כי זה יקרה סביב שנת 2025-2026.
שלושה פרויקטים מותנים
לאביב בניה יש עוד מספר פרויקטים מותנים הנמצאים בתכנון ולגביהם לא ברור מתי יחלו עבודות ההקמה שלהם. ברמלה מתכננת החברה להקים 278 יחידות דיור בארבעה מבני מגורים, מרכז מסחרי ושטחי תעסוקה במבנה של 20 קומות. בפרויקט זה טמון רווח גולמי של 113 מיליון שקל. לאחר שהתב”ע של החברה אושרה התוכנית הופקדה להתנגדויות. ניתן להעריך בזהירות כי פרויקט זה צפוי לצאת לדרך במהלך 2024-2025.
שני פרויקטים מותנים נוספים של החברה נמצאית בבית שמש ובנתניה. בבית שמש לחברה יש פרויקט קטן על מגרש שבו ניתן להקים 510 מ”ר של מרכז מסחרי. באביב רוצים להקים במקום זה 32 יחידות דיור, שטחי מסחר של כ-900 מ”ר ושטחים ציבוריים בהיקף של 260 מ”ר.
בנתניה – לחברה יש פרויקט גדול יותר שבו השקיעה החברה כ-20 מיליון שקל והיא מחזיקה בקרקע כבר משנת 2005-2006. באביב בניה רוצים לשנות את התב”ע הקיימת היום על הפרויקט כדי להקים מרכז מסחרי בשטח של כ-3,200 מ”ר בשילוב מגורים ודיור מוגן. התוכניות של החברה לגבי הקרקע טרם גובשו. ניתן להעריך שלא יחולו התפתחויות בגזרה זו בתקופה הקרובה.
נכסים מניבים
לאביב בניה יש שני נכסים מניבים מעניינים בפורטפוליו הנמצאים בירושלים. הנכס הגדול מבין השניים הוא בית הדפוס אשר רשום בספרי החברה בשווי של 144 מיליון שקל. הנכס מייצר הכנסות שנתיות של כ-8.5 מיליון שקל בשנה. כנגד הנכס לאביב בניה ישנה הלוואה בהיקף של כ-29 מיליון שקל. הנכס כולל שוכר עוגן (אושר עד) ומאופיין בשיעור תפוסה של כ-80% אך נחתם הסכם שכירות ביחס לשטח נוסף כך ששיעור התפוסה יעלה ל-88%.
בחודש מרץ האחרון ביצעה החברה עסקה במתחם כשרכשה זכויות בהיקף של 15 מיליון שקל. העסקה צפויה להיות מושלמת עד סוף השנה ולהפוך את אביב בניה לבעלים היחידי במתחם. כמו כן, בנכס ישנם כ-12,000 מ”ר של זכויות בניה לא מנוצלות ויהיה מעניין לראות האם אביב בניה תרחיב את הנכס לאחר השלמת העסקה.
הנכס השני של החברה נקרא חלון לירושלים שבו גם ממוקמים משרדי החברה. הנכס רשום בספרים בשווי של כ-50 מיליון שקל והוא מייצג הכנסה שנתית של כ-2.5 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכס עומד על 96% ולחברה יש כנגדו הלוואה בנקאית בהיקף של כ-7.3 מיליון שקל.
עוד דברים שצריך להכיר….
בעבר אביב בניה הייתה מעורבת בהקמה של דירות במסגרת קבוצת רכישה. הפרויקט הושלם בהפסד כספי לאביב בניה אך בין הצדדים התגלעו מחלוקות אשר הובילו לתביעות הדדיות והסוגיה הגיע לידי גישור. בחודש מרץ האחרון נחתם הסכם פשרה שבו תקבל החברה סכום של 8.9 מיליון שקל ב-36 תשלומים חודשיים. פסק הבוררות טרם נחתם אך התוצאה של הגישור הוא שהחברה רשמה ברבעון הראשון של השנה הכנסות חד פעמיות בהיקף של כ-8.8 מיליון שקל.
בנוסף לכך, לחברה יש כ-20% של קרקע במתחם תלפיות החדשה בירושלים בשטח של 29 דונם. הזכויות במתחם כוללות הקמה של מאות יחידות דיור. למרות שלעיריית ירושלים יש תוכנית אב חדשה לאזור – בשלב זה אינני צופה התקדמות תכנונית בקרקע זו.
אביב בניה ביצעה פרויקט מגורים בבודפשט שבהונגריה הכולל 129 יחידות דיור. החברה מכרה את רוב הדירות בשלב א’ של הפרויקט אך נותרו לחברה עוד חמש דירות במלאי אשר עתידות להימכר תמורת כ-3.9 מיליון שקל ולהניב רווח גולמי של 1.8 מיליון שקל.
בתחום החוב – לאביב בניה יש סדרת אג”ח אחת אשר הונפקה בחודש אוקטובר האחרון בהיקף של כ-100 מיליון שקל. האג”ח נושא מח”מ של 2.5 שנים ונסחר בתשואה ברוטו לפידיון של 7.06% המשקף מרווח של 294 נ”ב מעל האג”ח הממשלתי. עם הכסף שגייסה החברה – פרעה אביב בניה סדרת אג”ח ישנה והחוב של החברה פרוס היטב לשנים הקרובות כאשר העודפים שצפויה החברה למשוך עשויים לפרוע את החוב במלואו בהתאם ללוח הסילוקין.
בראייה קדימה…
אביב בניה היא חברת נדל”ן ותיקה אשר סובלת משמרנות יתר. בשנות הגאות – החברה לא רצה לרכוש קרקעות במחירים הולכים וגדלים והעדיפה לממש את צבר הפרויקטים בביצוע. רק לפני חצי שנה הצליחה החברה להגדיל את הצבר שלה ולזכות בפרויקט בבאר יעקב במחיר שפוי יחסית. אביב בניה היא חברה שכמעט ואינה ממונפת וההון העצמי של החברה הוא אמיתי ומוחשי והיום המניה נסחרת עמוק מתחת להון.
בשנה וחצי הקרובות צפויה החברה להשלים מספר פרויקטים למגורים ולמשוך עודפים רבים לקופה של החברה ויהיה מעניין לראות כיצד החברה מתכננת לבסס את החברה בשנים הקרובות. אביב בניה היא חברה ציבורית אך מתנהלת כמו חברה משפחתית פרטית. על החברה להחליט האם היא רוצה לנצל את הפלטפורמה הציבורית על מנת לצמוח – או להפוך לחברה פרטית. יהיה מעניין לראות אם בדומה למהלך שמקדם צרפתי להפיכת חברת הנדל”ן שבבעלותו לפרטית – האם גם מרדכי אביב יחליט על הפיכת החברה לפרטית.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה