בשבע שנים האחרונות כתבתי לא מעט כתבות על חברת אאורה. בשנים הראשונות הייתי צריך להסביר מדוע התחום הכי לוהט הוא ההתחדשות העירונית ומדוע לדעתי אאורה היא זאת אשר מובילה את התחום ויש לה יתרון גדול. היום – כאשר מחירי הקרקעות מזנקים לכולם ברור כבר מדוע התחדשות עירונית היא הדרך היחידה שבה ניתן לבנות במרכזי ערים.
את אאורה של שנת 2022 כבר לא צריך להציג. בתחילת השנה החברה נכנסה למדד ת”א 125 והשווי של המניה כבר חצה בשיאו את ה-2 מיליארד שקל. יחד עם סביבת הריבית העולה, ההתייקרות מחירי המשכנתאות, עליית מדד תשומות הבנייה והירידה במחירי מניות הנדל”ן – אאורה נמצאת היום בשווי של 1.49 מיליארד שקל לאחר ירידה של 14% מתחילת השנה ו-30% מתחת לשיא שנרשם ב-10 בפברואר.
מי שמזהה דווקא את החולשה בשוק כהזדמנות הוא בעל השליטה – עו”ד יעקב אטרקצ’י אשר רכש בתקופה האחרונה מניות של החברה במיליוני שקלים ומחזיק נכון להיום בכ-51% מהמניות של החברה. כאשר השווקים הפיננסים חלשים – אין אקט יותר חשוב להבעת אמון באקוויטי מאשר רכישה של מניות בשוק על ידי בעל השליטה.
בכתבה היום אני כבר לא אסקור בפניכם כל פרויקט ופרויקט של אאורה. לחברה יש 20 פרויקטים אשר מתבצעים בימים אלו או מיועדים לשיווק בשנה הקרובה ועוד עשרות פרויקטים בתכנון. לבחון כל פרויקט ופרויקט זה אפשרי – אבל זה לא ייתן הרבה ורק עשוי לבלבל. במקום זה בחרתי לדבר על אאורה מעט יותר מלמעלה כדי לנסות להבין איפה החברה תהיה עוד כמה שנים מהיום. מהם ההזדמנויות שאני מזהה בחברה וגם לדבר על האתגרים שאיתם תתמודד החברה.
מחירי הדיור
נתחיל במחירי הדיור – אני לא רואה ירידה צפויה במחירי הדיור. המחירים גבוהים והשוק נמצא בטירוף. למרות סביבת ריבית העולה והתייקרות המשכנתאות – התיאבון לדיור נמצא בשיאו. ישנה אמנם ירידה חדה בתיאבון של משקיעים לרכישת דירה – אבל מי שחייב דירה למגורים מחפש בנרות אחרי נכסים לרכוש. המציאות היא שיש דרישה לדירות בכל הארץ והשוק הוא עדיין שוק של קונים. דירות אשר מוצעות למכירה ביד-2 נחטפות במהירות.
בחודשים האחרונים – אאורה פתחה מספר פרויקטים חדשים לשיווק, משרדי המכירות מלאים ודירות נמכרות כמו לחמניות. כך למשל, בתוך חודשיים-שלושה נמכרו אאורה 63 יחידות דיור במתחם רחבת האורן בקרית אונו מתוך 209 יחידות הדיור לשיווק בפרויקט. החברה פתחה לאחרונה לשיווק את פרויקט שלב ב’ ברמת השרון (331 יחידות דיור) ובקרוב את פרויקט מגדל תמרים מגדים ברמת גן (110 יחידות דיור) ואת הפרויקט בבת ים שבו זכתה החברה בעסקה הזדמנותית יחד עם האדריכל פיבקו (כ-100 יחידות דיור). בהמשך השנה מתוכננים להיפתח לשיווק גם מספר פרויקטים בעיר לוד.
ועדיין –חשוב לעקוב אחרי המגמות בשוק אשר פורסמו בתקופה האחרונה אשר מצביעות על שיא בנטילת משכנתאות במאי – 12 מיליארד שקל. בנוסף, חשוב לעקוב גם אחרי נתוני האינפלציה ועליית מחירי תשומות הבנייה. הנתונים האלו הם קריטיים כדי לנתח את המגמות בשוק הדיור. מחירי המניות כעת צופים התמתנות בעליית המחירים ופגיעה מסוימת בקבלנים– אך אני חושב שהשוק טועה ושהמחירים ימשיכו לעלות כל עוד הביקוש עולה על ההיצע ושדירה למעשה מספקת “הגנה מפני אינפלציה”.
הבעיה האמיתית עלולה להתרחש כאשר נוטלי המשכנתאות יצטרכו להתמודד עם עליית ריבית הפריים אשר מייקרת את ההחזר החודשי – וזאת עלולה להיות מעמסה לא פשוטה עבור חלק מהציבור יחד עם יתר מגמת התייקרות המחירים אשר מתרחשת בארץ ובעולם. בהקשר זה, אנו עדים לאחרונה לעלייה החדה במחירי השכירות בכל רחבי המדינה. בסופו של דבר הדילמה בין תשלום משכנתא גבוהה יותר או תשלום שכר דירה יקר עשוי להניע את השוק לרכישת דירות. כרגע לפחות – בשוק הריאלי התיאבון לדירות גדול ולא מורגשת האטה ובטח לא ירידת מחירים.
בחזרה לאאורה…
הפריחה הגדולה של אאורה הגיעה בשנתיים האחרונות כאשר המשקיעים הבינו את העוצמה שיש לחברה ביד. הקריסה של הבניין המיושן ברחוב סרלין שבחולון הדליקה לכולם את הפעמונים והבהירה שצריך לקדם ולהאיץ תוכניות של התחדשות העירונית. אאורה אמנם תקים מחדש את הבניין בחולון – אבל זה באמת אירוע נקודתי על גבול הפילנתרופיה.
בחודשים האחרונים אאורה סיפקה עוד ועוד דיווחים על זכיות בפרויקטים של התחדשות עירונית. מתחילת השנה אאורה הגדילה את צבר הפרויקטים שלה עם למעלה מ-10 פרויקטים חדשים וכ-5,000 יח”ד חדשות. אני חושב שהמעניין שבהם הוא בטבריה – אאורה תקים 672 יחידות דיור בעיר. היתר בנייה צפוי להתקבל בעוד 3-5 שנים.
הכניסה של אאורה לטבריה אינו מהותי בגלל התרומה שלו לביצועי החברה. הוא מהותי – כיוון שזה מעיד על כך שההתחדשות העירונית היא לא נחלתה של אזור המרכז בלבד – וצפויה להגיע בשנים הקרובות לכל הארץ. העסקה של אאורה בטבריה מעידה שברמת המחירים הנוכחית – קיימת כדאיות כלכלית להקמת פרויקטים של התחדשות עירונית גם בפריפריה וזה מהווה מנוע צמיחה מהותי לכל יזם עם שוק כמעט אינסופי שצריך לחדש.
בחמש השנים הקרובות צפויה אאורה להכיר ברווח גולמי של 1.8 מיליארד שקל בפרויקטים אשר נמצאים אצלה בביצוע ולקראת ביצוע. לחברה יש עוד רווח גולמי חזוי של 2.4 מיליארד שקל לשנים 2024-2029 מפרויקטים אשר נמצאים בתכנון. בסה”כ נראה כי בשנים הקרובות אאורה די הבטיחה את רווחיה וכיום החברה ממשיכה ובונה את צבר הפרויקטים שלה מעבר לשנים אלה.
האתגר של אאורה – להכפיל את קצב הביצוע
חברת אאורה הציבה לעצמה יעד להרוויח 150-250 מיליון שקל מדי שנה בשנים 2022 עד 2025 ואני חושב שהחברה לא תתקשה לעמוד בכך. כל הכוכבים מסודרים לכיוון שלה. בחברה מעריכים גם שיפור ברווחיות הגולמית החל מהשנה הבאה לרמה של 20% (ברבעון הראשון שיעור הרווחיות הגולמית עמד על 16%). למעשה, משנת 2025 בחברה מעריכים שימכרו כ-1,000 יחידות דיור מדי שנה כאשר אין כמעט חברות נדל”ן אשר נמצאות בקצב מכירות כזה.
אחד האתגרים הגדולים של אאורה לטעמי הוא היכולת לממש את המלאי. לאאורה היו בעת הדוחות הכספיים מלאי דירות בתכנון והקמה הכולל כ-29,600 דירות. אאורה היא מובילת השוק ולכן היכולת שלה לזכות בפרויקטים היא גבוהה יותר מאשר רוב החברות האחרות. עם זאת, צוואר הבקבוק במימוש הפוטנציאל הוא היכולת להגדיל את היקף הביצוע. אאורה מקימה היום כ-1,700 יחידות דיור וכדי לעלות ליגה היא צריכה להגדיל משמעותית את היקף הביצוע לכ-3,000-4,000 יחידות דיור במקביל.
פרויקטים שיהיו זמינים לבניה יש – אבל כדי להגיע לשם החברה צריכה להגדיל את היכולות שלה, בתחום הכספים, בתחום השיווק והמכירות, בתחום התכנון והרישוי, בתחום ההנדסה, בשירות לדיירים המפונים ועוד.
צוואר בקבוק נוסף כדי להגיע לשם הוא בצרכי ההון. לאאורה יש היום הון עצמי של 586 מיליון שקל אשר צפוי לגדול לכ-700 מיליון שקל בסוף שנה. כל פרויקט הון עצמי אשר מושקע פנימה כדי למשוך את הליווי הבנקאי וכדי להגיע ליכולת ביצוע משמעותית – נדרש הון עצמי גבוה שייתכן שכרגע אולי חסר. יצויין אאורה אינה ממונפת כמו בעבר, והדבר בא לידי ביטוי בחודש שעבר כאשר מידרוג העלתה את דירוג החוב של החברה ל-A מינוס.
היום – ההתחייבויות של אאורה פרוסות היטב והרווחים השוטפים יודעים לפרוע את החוב במלואו גם ללא גיוס של שקל בשוק החוב. עם זאת, כדי לייצר את הצמיחה – אאורה זקוקה לשוק החוב בעתיד כדי להשקיע פנימה הון עצמי בפרויקטים. תשואת איגרות החוב של החברה הלא מובטחות נפתחה מעט בשבועיים האחרונים והיום עומדת על מרווח של 319 נקודות בסיס מעל אג”ח הממשלתי המשקף תשואה שקלית של 5.91%.
הפוטנציאל הטמון בנכסים המניבים
לצד הפעילות של הנדל”ן למגורים – אאורה מפתחת את פעילות הנדל”ן המניב אשר החברה בונה במסגרת עירוב שימושים. לחברה אין עדיין כיום נכסים אשר מייצרים מזומנים אך החל משנת 2024 – הפעילות המניבה תלך ותגדל בהדרגה. כבר היום לחברה יש צבר שטחים של כ-35,000 מ”ר אשר צפויים לייצר לה הכנסות שנתיות (NOI) של 51 מיליון שקל החל משנת 2027.
מה שמעניין שאאורה תקים את הנכסים כ”בדרך אגב” שכן מדובר על נכסי מסחר אשר משולבים כמעט בכל פרויקט של התחדשות עירונית שמקימה החברה. בעבר, חנויות מסחריות, בקרבת בנייני מגורים נתפס כמטרד. היום הדרישה לחנויות אלה עולה וכל הרשויות התכנוניות מעודדת מרכזים שכונתיים אשר מספקים את צרכי הדיירים. וגם הדיירים עצמם, אשר רוצים את הסופר השכונתי, בית קפה, גלידריה, פארם וכו’ רואים במרכזים המסחריים יתרון גדול. עבור אאורה נכסים אלה מוקמים כחלק מהפרויקט עם עלות הקמה שולית. בנכסים אלו דמי השכירות הממוצעים למ”ר צפויים להיות גבוהים ביחס למרכזים מסחריים גדולים.
זאת כנראה טעות, אך בשוק ההון לא נותנים כעת משקל משמעותי לפעילות המניבה של החברה. היום – חלק קטן בלבד מכל פרויקט מיוחס לפעילות המניבה אך בעוד שנתיים-שלוש הם כבר יקבלו ערך משמעותי יותר שילך ויגדל בתוך הפעילות של אאורה. פתגם ידוע (בשינוי קל) גורס שאקדח במערכה הראשונה עשוי לייצר הרבה ערך במערכה האחרונה. לדעתי – הפעילות המניבה של אאורה עשויה להיות מונפקת בתוך מספר שנים ו/או עשויה למצוא שותף אסטרטגי וכשזה יקרה – היא תהיה שווה הרבה כסף.
סיכום
אאורה נסחרת היום בשווי של 1.48 מיליארד שקל אך יש לה את היכולת כדי להפוך לשחקנית משמעותית עוד יותר בתחום הנדל”ן למגורים. עם מלאי פרויקטים משמעותי והובלת שוק ההתחדשות העירונית – אאורה אינה רוכשת קרקעות במחירים מופרזים אלא יוזמת את הפרויקטים דרך הקשר עם הדיירים ויודעת להוביל אותם כל הדרך מדירה ישנה לדירה חדשה ומודרנית.
סביבת מחירי הדיור ההולכת ועולה מצד אחד והצורך הדחוף בהתחדשות עירונית בכל מדינת ישראל – עשויים לדחוף את אאורה מעלה בשווי ולהיות לא רק חברת ההתחדשות העירונית הגדולה בישראל אלא גם חברת הנדל”ן למגורים הגדולה בישראל. הדרך לשם עוד ארוכה – אך אאורה תגיע לשם. עוד שנתיים-שלוש.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בני”ע.
כל הפועל על בסיס סקירה זו, לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה, הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברת אאורה