מסמנים את המניות החמות ל-2016: המניה השישית – לוינשטיין נכסים

אנו ממשיכים לסמן את המניות שלדעתנו יכו את השוק בשנה הקרובה. חמש מניות כבר מאחורינו וכנראה שאנחנו נגיע לעשר המניות שאנחנו נרצה שיהיה לנו בתיק בשנה הקרובה. המניה השישית שלנו שאנחנו מכניסים לתיק היא לוינשטיין נכסים – חברה שנסקרה כאן בעבר. לגבי המניה הזאת כבר הצהרתי כי אני מחזיק בהשקעה אסטרטגית בחברה לטווח של מספר שנים. כמו כן, אני מדי חודש רוכש מניות החברה במסגרת תוכנית חיסכון למשפחתי.

למי שלא מכיר את החברה – מוזמן להסתכל על הכתבות האחרונות שלנו על לוינשטיין נכסים:
סקירה על הפעילות של לוינשטיין נכסים
לוינשטיין נכסים מוכרת את בית קומברס

לוינשטיין נכסים נסחרת כיום לפי שווי של 456 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה נכון לסוף חודש ספטמבר הסתכם ב-558 מיליון שקל. על פניו נראה שרק על פי התמחור הזה ישנה כאן הזדמנות – החברה נסחרת ב-82% על ההון העצמי בחברה רווחית, תזרימי ומחלקת דיבידנדים בהיקף של שליש לפחות מרווחיה.

לסקירות הקודמות של המניות החמות ל-2016:
סקירה של רבל
סקירה של איי.אי.אס
סקירה של נטו אחזקות
סקירה של סלע נדל”ן
סקירה של אבגול

אבל, הדוחות של החברה מעט מטעים. במהלך הרבעון הרביעי השלימה לוינשטיין נכסים את רכישת 50% ממתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב יחד עם שיכון ובינוי. כעת – השווי של הנכס בספרי החברה רשום ב-295 מיליון שקל וכנגדו יש חוב בנקאי על סך 168 מיליון שקל לבנק ועוד 25 מיליון שקל לידי השותפה שיכון ובינוי. בפועל אם מנטרלים גם את הקרקע שלא מניבה דבר, וגם את החובות הצמודים לקרקע – מדובר בנכס התורם כ-105 מיליון שקל למאזן של החברה. בנטרולו – לוינשטיין נסחרת בדיוק לפי ההון העצמי. (פלוס מינוס 1%).

 

המאזן השנתי של לוינשטיין לסוף השנה יפורסם רק במהלך חודש מרץ ואז ניתן יהיה להבין בדיוק את השלכות הרכישה על מתחם התחנה המרכזית על הפעילות של לוינשטיין. עסקה נוספת שאמורה להיסגר להערכתי בחודש-חודשיים הקרובים היא מכירת בית קומברס תמורת 96 מיליון שקל. מדובר בנכס מניב שעשוי להוביל לרישום רווח חשבונאי של 14 מיליון שקל שיבואו לידי ביטוי בדו”ח רווח והפסד של השנה הקרובה, יסייע לחברה להקטין את ההלוואות לבנקאים כנגד נכסים (לטווח קצר) ויקטין את המינוף של החברה.

אז נכון – רכישת מתחם התחנה יגדיל את הוצאות המימון של לוינשטיין בשנה הקרובה ב-6.8 מיליון שקל. מצד שני, השלמת עסקת קומברס צפויה להקטין את הוצאות המימון של החברה בכ-3.5-4 מיליון שקל בשנה, כך שבפועל ההשפעה הכוללת היא גידול צנוע של כ-3 מיליון שקל בהוצאות המימון. תזרים המזומנים החזוי של החברה לשנים הקרובות מהנכסים המניבים שלה עומד על כ-66 מיליון שקל בשנה. תזרים זה יסייע לפרוע את ההתחייבויות בהתאם למועדן, לשלם את התשלומים למחזיקי האג”ח ונראה שהתמחור הנוכחי הוא יותר מראוי.

בצד הסיכונים, הסיכון המרכזי של החברה נכון להיום בטווח הארוך הוא שחיקה ברמת המחירים של הנכסים המרכזיים של החברה מגדל לוינשטיין ומגדל דיסקונט כתוצאה מהצפה בשטחי המשרדים באזור תל אביב וכתוצאה מעבודות הרכבת הקלה. ברבעון השני לוינשטיין כבר הורידה את שווי הנכסים האלו כתוצאה מכך, אך בעתיד הרחוק כאשר תהיה רכבת קלה – ערך הנכסים האלו יעלה מאחר והם יהיו ממוקמים סמוך מאוד לרכבת הקלה – ומדובר בפריים לוקיישן של תל אביב שיביא לעלייה בביקוש.

בצד הסיכויים – בשוק ההון לא מתמחרים כלל את פרוייקט התחנה המרכזית הישנה של החברה. שיכון ובינוי, שותפה עם ניסיון רב תדע מה לעשות בפרוייקט הזה ותוביל אותו גם בצד השיווקי, גם בצד התכנוני. במלים אחרות – אין כמו להיות שותף של שיכון ובינוי שיודעת בדיוק מה לעשות. הבעיה היא שגם לוינשטיין וגם שיכון ובינוי עוד לא החליטו, או לכל הפחות עדיין לא סיפרו מה התוכניות שלהן לגבי המתחם, לוחות הזמנים, תחילת עבודות, צפי הרווח וכו’. זה יגיע. אני מקווה שבשנה הקרובה זה יקרה ויתחיל להתרחש. כשזה יהיה – מניית לוינשטיין נכסים תתחיל לגלם בתוכה גם את הערך החבוי במתחם ובפוטנציאל הגלום בו.

מהלך אסטרטגי נוסף אותו אני צופה בשנה הקרובה קשור לפרוייקט הייזום של החברה בכפר סבא. לוינשטיין מחזיקה בקרקע בהיקף של כ-30 מיליון שקל ואמורה לבנות מרכז מסחרי באזור. לוינשטיין יכולה להקים את המתחם הזה בעצמה, אך החשיפה שלה תגיע במצטבר ל-100 מיליון שקל וזה כבר לא מעט. להערכתי, לוינשטיין תנסה להכניס שותף איתה לפרוייקט. אחת הדוגמאות הבולטות בתחום הנדל”ן המניב היא שיתוף הפעולה בין רמי לוי לבין חברת מגה אור בתחום המרכזים. רמי לוי הוא שותף טוב שמביא אנשים ולקוחות ומעלה את ערך המתחם. אם לוינשטיין תמצא שותף שכזה – אז המתחם יוכל לספק תחרות יפה לקניון כפר סבא הירוקה הנמצא ממול וכבר פועל (לא בהצלחה רבה הייתי מהמר).

 

לסיכום: לוינשטיין נכסים היא חברה מצוינת, מנוהלת היטב והמניה בתמחור יותר מהוגן. בפני החברה עומדים הרבה סיכויים כגון עליית ערך מתחם התחנה המרכזית הישנה ותחילת פיתוח, מכירת בניין קומברס ברווח שלא רווחים בשנת 2015. לצד אלו גם קיימים סיכונים שהמרכזי שבהם הוא ירידת מחירי השכירות באזור תל אביב בטווח הקצר. רמת המינוף הלא גבוהה של החברה מהווה יתרון למשקיעים שיכולים לישון טוב בלילה. גם הפחתת מס החברות בשנה הבאה צפויה לעשות לחברה רק טוב ולתרום לרווחיות.

לא מדובר במניה שיכולה להשתולל לאחד הכיוונים בלילה. אני לא צופה תשואות דו ספרתיות גבוהות בשנת 2016 אך גם ירידה במחיר המניה לא צפויה להיות דרמטית אם השוק יחטוף. כאשר מנסים להכות את השוק בבחירת תיק מניות – חשוב שלצד החלומות לתפוס שור שעושה 100% בשנה – יהיה גם גורם מייצב. לוינשטיין נכסים שנבחרה היום, יחד עם סלע נדל”ן שסומנה בעבר הן בהחלט גורם שיכול לייצב את תיק המניות המומלצות שלנו לשנה הבאה.

גילוי נאות: הכותב מחזיק במניות החברה כהשקעה אסטרטגית לטווח ארוך. הכותב עשוי לפעול בנייר ולהגדיל את השקעתו. בכל מקרה הכותב מתחייב שלא למכור מניות החברה בשלושת ימי המסחר הקרובים .