מסמנים את המניות החמות ל-2016: המניה הרביעית שלנו – סלע נדל”ן

שנת 2015 עומדת להסתיים ואנחנו ממשיכים את הפרוייקט שבו אנחנו מסמנים את המניות שלדעתנו יכו את השוק בשנה הקרובה. כמובן שאין אנו יודעים אם המדדים יעלו או יירדו, אך אנו מנסים לבחור חברות הנמצאות במקום הנכון ועשויות לטפס בשנה הקרובה. כמובן, שאנחנו נתעד את הבחירה שלנו בצורה מסודרת בסוף 2015 ונעקוב אחרי תשואת התיק הוירטואלי שלנו לאורך השנה ונבחן את עצמנו האם הרווחנו או הפסדנו.ששככ

עד כה סקרנו בפניכם את הפעילויות של החברות: רבל, איי.אי.אס וחברת נטו אחזקות. המניה הבאה שאנחנו נכניס לתיק שלנו היא סלע נדל”ן. את סלע נדל”ן סקרנו כאן בעבר, ואנחנו מאמינים כי שנת 2016 תמשיך להייטיב עם בעלי המניות של החברה ועוד מעט נסביר מדוע. למי שלא זוכר – אנו סקרנו כאן אצלנו את מניית סלע נדל”ן והסברנו מדוע המניה מעניינת. זה היה לפני כמעט חודש ולדעתנו התמחור של המניה כיום מעניין להשקעה.

סלע נדל”ן היא אחת משתי קרנות הריט הפועלות בבורסה. קרנות ריט בישראל הן קרנות שמתמחות בהשקעות בנדל”ן מניב בישראל ומחויבות להשקיע רק באפיק זה. מדיניות חלוקת הדיבידנד שלהן מוגדרת בחוק במסגרת פקודת מס הכנסה. בגדול – הקרן מחויבת לחלק לפחות 90% מן ההכנסה החייבת לצרכי מס בחזרה למשקיעים כדיבידנד. בפועל, המדיניות של סלע נדל”ן היא לחלק את מלוא ההכנסה החייבת.

חברת סלע נדל”ן הוקמה בשנת 2007 והונפקה בבורסה במארס 2008. מאז ועד היום ביצעה החברה מספר עסקאות והגדילה בהדרגה את היקף הפורטפוליו שלה. נכון לסוף חודש ספטמבר (דוחות הרבעון השלישי) החזיקה סלע נדל”ן ב-24 נכסים מניבים בשטח של 168,000 מ”ר ו-100,000 מ”ר של שטחי חניה. הנכסים של החברה משמשים למשרדים, מסחר, תעשייה ותחנות תדלוק. שווי הנכסים בספרי החברה מסתכם ב-1.71 מיליארד שקל. שיעור התפוסה בנכסי החברה מסתכם ב-93.5%.

שנת 2015 הייתה שנה של התרחבות עבור סלע נדל”ן. רכישת שבעה נכסים מניבים תמורת 553 מיליון שקל. נכסים אלו הניבו בעת רכישתם הכנסות נטו (NOI) של 44 מיליון שקל. כחברה העוסקת בנדל”ן מניב גם בשנת 2016 צפויה החברה להמשיך ולצמוח דרך רכישות – תוך שאת ההכנסות והרווחים מהנכסים צפויה החברה לחלק למשקיעים כדיבידנד לבעלי המניות.

מאז הסקירה שפרסמנו לפני חודש – מניית החברה איבדה גובה. היום (15 בדצמבר 2015) המניה נסחרת לפי מחיר של 5.6 שקלים המשקף לחברה שווי שוק של כ-780 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה נכון לסוף הרבעון השלישי הסתכם ב-908 מיליון שקל. ברבעון הרביעי חילקה החברה למשקיעים כ-11 מיליון שקל כך שההון העצמי האמיתי הוא סביב 897 מיליון שקל. תחת הנחה זו – מכפיל ההון שבו נסחרת סלע נדל”ן הוא 0.87 כאשר בעבר נסחרה המניה גם במכפיל הון גבוה מאחד. על פניו – ומאחר והחברה לא דיווחה אחרת ייתכן ומדובר בהזדמנות.

נתחיל מהדיבידנדים שמחלקת החברה. בשנת 2015 חילקה החברה למשקיעים דיבידנד בהיקף של 43 מיליון שקל. אם דיבידנד זה יישמר הרי שמשקיעים המחזיקים כיום את המניה יראו לנגד עיניהם תשואת דיבידנד של 5.5% – שהיא תשואה חריגה. עם זאת, מאחר והחברה צופה גידול בפעילות שלה בשנת 2016 – אנחנו מעריכים כי הדיבידנד שיחולק יעמוד על 47-48 מיליון שקל בשנה הבאה המשקף תשואת דיבידנד של 6%.

מדוע אנחנו צופים זאת? סלע נדל”ן מספקת תחזית לשנת 2016 שכולל תרומה מלאה של כל הנכסים שנרכשו בשנת 2015. ה-NOI החזוי לשנה הבאה מסתכם ב-133-135 מיליון שקל, זאת לעומת 112-113 מיליון שקל בשנת 2015. ה-FFO של החברה בשנה הבאה צפוי לעמוד על 81-84 מיליון שקל, זאת לעומת 63-64 מיליון שקל בשנת 2015. אנו מעריכים לכן כי הדיבידנדים יגדלו יחד עם התזרים השוטף. לגבי הדיבידנד חשוב לציין כי בניגוד לדיבידנד רגיל אשר מחויב במס בשיעור של 25% (בדרך כלל) המס של סלע הוא סביב 29%. זה לא משנה דרמטית את החישוב.

לשנת 2016 צופה החברה כי תרכוש נכסים בשווי של 350 מיליון שקל ובמקביל תגייס חוב בשיעור של 200 מיליון שקל. כמובן שהכל יכול להשתנות בהתאם להזדמנויות ולעסקאות שתבצע החברה. רמת המינוף אשר חזויה לסוף 2016 צפויה לעמוד על 56% – כאשר הרף המקסימלי המותר הוא 60%. סלע נדל”ן תדאג לא לעבור את היחס הזה בעסקאות אותם היא מבצעת ואם תבצע הרבה עסקאות יותר מאשר מה שהיא צופה – היא לא תהסס לבצע גם גיוס הון.

נכון להיום, המימון של החברה מתבצע גם דרך שוק החוב. תשואות האג”ח של החברה אינן מצביעות על בעיה כלשהי. אג”ח במח”מ של 5.8 נסחר בתשואה של 2.5% צמוד מדד – מרווח של 230 נקודות בסיס לעומת האג”ח הממשלתי המקביל. זה באמת שלא נורא עבור החברה.

 

לסיכום: סלע נדל”ן היא חברה מעניינת שהצמיחה שלה מתבצעת דרך רכישות. שנת 2016 צפויה להמשיך את מגמת ההתרחבות של החברה, צמיחה בשיעור הדיבידנדים ועלייה בתיק הנכסים של החברה. אנו מעריכים שהירידות במניה בשבועיים האחרונים אינן מהותיות וסבורים שהמניה צריכה להיות בכל תיק השקעות לטווח ארוך אשר יספק יציבות נדל”נית לשנה הבאה. אנו לא צופים שהמניה תעלה בעשרות אחוזים ולא שתרד בעשרות אחוזים, אך בשנת 2016 מעריכים כי המניה יכולה להניב תשואה של כ-10% (כולל הדיבידנדים) כשהסיבה המרכזית לכך היא התמחור הזול של החברה ביחס להון העצמי.