כתבה שנייה בסדרה: האם סלע נדל”ן תצליח “לעכל” את בית מאני?

אנו ממשיכים בסדרת הכתבות שלנו על קרנות הריט המניבות. אחרי הסקירה על ריט 1 מגיעה תורה של סלע נדל”ן. מניית סלע זינקה השנה ב-15% – יותר מאשר ריט 1 ומניבים והיום נסחרת לפי שווי של 1.95 מיליארד שקל.

נכון לסוף ספטמבר לסלע נדל”ן יש 45 נכסים מניבים ועוד נכס נכס נוסף בתהליך רכישה (בית מאני) בשווי כולל של 5.2 מיליארד שקל. הרוב המכריע של נכסי הנדל”ן אינו משועבד. הנכסים נהנים משיעור תפוסה גבוה של 94.5%. בסה”כ נכסי החברה מושכרים ל-555 שוכרים. שיעור ההיוון המשוקלל בנכסי החברה בסוף ספטמבר עמד על 6.8%

הנכס המרכזי של החברה בפורטפוליו הוא חלק ממגדל משה אביב ברמת גן בשווי של 521 מיליון שקל. לחברה גם חלק ממגדל הפלטינום בתל אביב בשווי 363 מיליון שקל, במגדל פז ברמת גן בשווי 333 מיליון שקל ובמגדל הארבעה בתל אביב בשווי 271 מיליון שקל. למעשה – מחצית מהפורטפוליו של סלע נדל”ן הוא מתחום המשרדים, 27% מתחום המסחר, 11% מתחום הלוגיסטיקה.

מלחמת חרבות הברזל גרמה לסלע לאמץ תוכנית הקלות לעסקים שנפגעו, בעיקר בתחום המסחר. ההשפעה של זה היא ירידה מסוימת בהכנסות הרבעון הרביעי בהיקף שאינו מהותי.

בשנת 2023 סלע עצרה את הרכישות

בשנה החולפת סלע נדל”ן לא ביצעה רכישות של נכסים חדשים. סלע כן ביצעה השקעות בנדל”ן שבבעלותה בהיקף של 28 מיליון שקל בתשעה חודשים. לשם השוואה – בשנת 2022 כולה סלע ביצעה רכישות של נדל”ן בהיקף של 734 מיליון שקל. השנה – ועל רקע עליית הריבית סלע לא ביצעה עסקאות משמעותיות אך סביר שהיא מתחילה לחפש רכישות חדשות.

בית מאני

אחת הרכישות הפחות טובות לטעמי אותה צפויה סלע להשלים בקרוב היא של בית מאני בתל אביב. באפריל 2022 זכתה סלע במכרז רב משתמשים לרכישת בניין ההנהלה הראשית של בנק לאומי תמורת 623 מיליון שקל. בית מאני ממקום ברחוב יהודי הלוי ולמעשה נמצא בלב ליבה של העיר. מדובר בנכס הכולל 13 קומות ו-208 חניות תת קרקעיות.

עד כה שילמה סלע נדל”ן מקדמות לבנק לאומי בהיקף של 171 מיליון שקל. סלע נדל”ן צפויה לקבל את הנכס לידיים שלה בתחילת שנת 2024 כאשר התוכנית של החברה היא להשכירו למספר חברות הייטק לתקופות שונות. עוד לפני שהחברה קיבלה את הנכס – סלע כבר רשמה ירידת ערך בהיקף של 37 מיליון שקל על הנכס – וכלל לא בטוח שזה ייעצר פה.

סלע מניחה כי תראה NOI שנתי של 35 מיליון שקל מהנכס וזאת בהתבסס על מחירי השכרה של 170-185 שקלים למ”ר. שיעור ההיוון שהניח מעריך השווי עמד על 6.25%-6.5% – שיעור היוון מאוד נמוך ביחס לסביבת הריבית במשק ולנכסים דומים. ועוד לא דיברתי כלל על האתגר בהשכרת הנכסים בתקופה מאתגרת זו.

 

בית מאני צפוי להפוך, לפחות על הנייר לנכס בעל השווי הגבוה ביותר בפורטפוליו של סלע, הוא דורש השקעות ונדרש לייצבו באמצעות שוכרי עוגן משמעותיים. מדובר באתגר לא פשוט ועם האירוע הזה תתמודד סלע בשנת 2024. לסלע היו בקופה 121 מיליון שקל בסוף חודש ספטמבר והיו לה קווי אשראי בנקאיים לא מנוצלים בהיקף של 430 מיליון שקל. מעניין יהיה לראות כיצד סלע תממן את התשלום המשמעותי הצפוי לרכישת בית מאני.

צריך לומר – שכבר בעת רכישת הנכס בשוק ההון הרימו גבה לגבי העסקה והמחיר הגבוה אשר הסכימה סלע נדל”ן לשלם. הריבית במשק אמנם התחילה רק לטפס וסביר להניח שבסלע לא צפו שהריבית תזנק עד 4.75%. עם זאת, כבר באותה העת היה נראה שסלע רוצה את העסקה בכל מחיר – יותר מג’ורג’ חורש או מישראל קנדה שהתמודדו גם במכרז על הנכס והגיעו לשלבים הסופיים. אני לא מתחייב על כך – אבל יש לי תחושה שגם בסלע מבינים שהמחיר אשר הסכימו לשלם עבור בית מאני היה מופרז.

התוצאות הכספיות

את שנת 2023 צפויה סלע לסגור עם NOI שנתי של 319 מיליון שקל – זאת לעומת 288 מיליון שקל בשנת 2022. התזרים החופשי שתראה סלע השנה (FFO) צפוי להסתכם ב-235.5 מיליון שקל שהם כ-107.5 אגורות בממוצע. על בסיס מחיר המניה הנוכחי (887.8 אגורות) – תשואת ה-FFO שרואה המשקיע לנגד עיניו עומדת על 12.1%. עד לפני קצת יותר מחודש תשואת ה-FFO עמדה על 15.7% – אך העלייה במחיר המניה הורידה את התשואה התזרימית.

מאחר ומדובר בקרן ריט, סלע נדל”ן מחלקת למחזיקים דיבידנד שוטף מהתזרימים שהיא מייצרת. סלע נדל”ן צפויה לחלק השנה למשקיעים 120 מיליון שקל. על בסיס מחיר המניה הנוכחי, תשואה הדיבידנד שרואה משקיע היא 6.2%.

אחת הבעיות שאיתן מתמודדות קרנות הריט בתקופה הנוכחית היא עליית הריבית אשר שוחקת את המרווח הפיננסי. עלות החוב הממוצעת של סלע היום עומדת על 1.7%. עם זאת, אילו סלע הייתה רוצה להגיע לשוק לפני חודש (2/11) הריבית על החוב הייתה עומדת על 3.83%. בחודש שחלף עלות החוב השולית של סלע הצטמצמה לרמה של 3.27% שזה שיפור משמעותי.

הפער בין שווי הנכסים המשוקלל (6.8%) לבין עלות החוב (1.7%) הוא המרווח אותו מייצרת החברה ואותו היא יכולה גם לחלק למחזיקים כדיבידנד. לכן – יש קשר ישיר בין תשואת האג”ח של החברה לבין מחיר המניה מאחר וזה הפרמטר אשר אחראי לחלק ניכר מהתזרים שסלע מייצרת.

אחד הדברים היפים בסלע נדל”ן הוא פריסת החוב של החברה אשר מבוסס על סדרות האג”ח ב’, ג’ ו-ד’. החוב של החברה פרוס היטב בצורה כמעט חלקה משנת 2024 ועד 2033 עם תשלומי קרן כמעט שווים בכל אחת מן השנים.

סיכום

סלע נדל”ן היא קרן הריט המניבה השנייה בגודלה בתל אביב. הקרן מחזיקה בפורטפוליו הכולל 45 נכסים בשווי של יותר מ-5 מיליארד שקל. בשנת 2023 עצרה מעט הקרן את היקף ההשקעות בשל עסקת בית מאני אותה היא צפויה להשלים בחודשים הקרובים. העסקה צפויה להפוך את בית מאני לנכס המשמעותי ביותר בפורטפוליו של סלע ויש לגביו לא מעט אתגרים. סלע כבר הפחיתה 37 מיליון שקל משווי הנכס וכלל לא בטוח כי זה הסוף.