
על חברת רבד כתבתי בתחילת השנה כאשר החברה הייתה יעד להשתלטות שלא צלחה. לא מעט דברים התרחשו בחברה בשנה החולפת אשר המרכזי שבהם הוא העברת השליטה בחברה לרועי גיל ויהודה סייג בחודש יוני. בעלי השליטה החדשים לא מלקקים דבש מההשקעה ועליית הריביות בשוק הנדל”ן הוביל גם את מניית רבד לירידות שערים.
בשנת 2022 איבדה המניה של רבד 23% מערכה והיום היא נסחרת בשווי של 128 מיליון שקל. חברת רבד ביצעה טרום החלפת השליטה הפחתת הון משמעותית בהיקף של 70 מיליון שקל לאחר שמספר חודשים מוקדם יותר מכרה החברה את חלקה בבניין פלטינום לסלע נדל”ן תמורת 115 מיליון שקל. רבד פרעה הלוואה בנקאית בהיקף של 46 מיליון שקל שרבצה כנגד הנכס ואת יתרת התמורה חילקה כדיבידנד.
מבחינת בעלי השליטה החדשים – מחיר הרכישה שלהם עמד על 984 אגורות למניה. כרגע לפחות על הנייר בעלי השליטה החדשים מופסדים קצת כ-50% על ההשקעה.
אז מה יש ברבד היום ומה מתכננים בעלי השליטה החדשים?
בתחום הנדל”ן מניב – לאחר מכירת ההחזקה במגדל הפלטינום לסלע – נותרה רבד עם נכס הנקרא בית אגיש רבד בת”א. מדובר בנכס בשטח של 3,633 מ”ר אשר נבנה בסוף 1993. נכון לסוף שנת 2021 השווי ההוגן של הנכס הסתכם ב-74.6 מיליון שקל והוא נהנה משיעור תפוסה של 100% אשר מחולקת על פני 13 שוכרים שונים.
בנכס עצמו ישנן זכויות בנייה שבהם ניתן להוסיף שטחים לנכס בהיקף של עד 16,000 מ”ר. מעל שש הקומות במבנה ניתן לבנות מגדל בן 23 קומות. לחילופין – ניתן להרוס את כלל מבנה ולבנות אותו מחדש. מתוך ה-75 מיליון שקל ששווה הנכס – כ-15 מיליון שקל מיוחסות לזכויות הבנייה אשר כלולות בשווי הנכס. נכון לסוף שנת 2022 שוערך הנכס בכ-9 מיליון שקל נוספים כך שהיום הוא שווה בספרי החברה כ-87 מיליון שקל (יחס עם שטחים נוספים לא מהותיים).
בבעלותה של רבד נמצא גם מרכז מסחרי בשוויץ. רבד מחזיקה בכ-50% מהזכויות של מרכז מסחרי בעיר אוזוויל. נכס זה הועמד למכירה כאשר השווי ההוגן שלו מסתכם בכ-6.5 מיליון שקל. סביר להניח כי נכס זה ימומש.
בתי אבות
חברת רבד שותפה יחד עם בית הזהב בתחום של ניהול בתי אבות סיעודיים בבריטניה. נכון להיום מפעילה רבד 18 בתי אבות כאשר השווי בספרי החברה של ההחזקה נאמד בכ-104 מיליון שקל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה פעילות זו הכנסות של 83.4 מיליון שקל והם הניבו רווח מגזרי של 6.6 מיליון שקל. לפני מספר חודשים קיבל דירקטוריון החברה החלטה לפעול לממש את פעילות בתי האבות הסיעודיים מתוך מטרה למקד את הפעילות העסקית של החברה בישראל.
ייזום נדל”ן למגורים בישראל.
חברת רבד יש פרויקט יזמי אחד של בניה של פרויקט למגורים בישראל. מדובר בפרויקט הממוקם בין רחוב אנטוקולוסקי, אבן גבירול ושטרוק. הפרויקט נרכש במרץ 2016 ועד היום הוא מתגלגל במסדרונות הביורוקרטיה. רבד מחזיקה ב-49.2% מהזכויות בקרקע שבו מתוכנן להיות מוקם מבנה מגורים, משרדים ומסחר בתל אביב.
לפני כשנה אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר. רבד צפויה להקים 94 יחידות דיור בשלושה בניינים. כמו כן, יכלול הפרויקט חניון תת קרקעי, בריכה וחצר פנימית משותפת. הפרויקט יכלול גם שטחי מסחרי ומשרדים בהיקף של 18,000 מ”ר. בקשה להיתר בניה הוגשה והתקבלה החלטת ועדה אשר מאשרת את הבקשה להיתר בתנאים שונים שאותם רבד משלימה.
שווי הפרויקט בספרי החברה מסתכם נכון לסוף ספטמבר ב-215 מיליון שקל. הערכת השווי לפרויקט בסוף חודש מרץ הסתכמה ב-235 מיליון שקל. רבד מעריכה כי הרווח הגולמי אשר צפוי בפרויקט יסתכם ב-91 מיליון שקל. בחברה מעריכים כי הדירות יימכרו לפי מחיר של 62,500 שקלים למ”ר. בפועל – רק כאשר רבד תחל למכור את הדירות בפרויקט – ניתן יהיה לדעת טוב יותר מהו הרווח האמיתי אשר טמון בפרויקט.
סיכום
בסוף 2022 חברת רבד היא חברה ממוקדת הרבה יותר ורזה הרבה יותר מאשר לפני שנה. ההון העצמי של החברה מסתכם ב-223 מיליון שקל אך המניות של החברה נסחרות סביב 130 מיליון שקל לאחר שסביבת הריבית העולה פגעה במניה אשר איבדה גובה השנה.
שני האירועים יוצרי הערך שאני מזהה שיכולים לעשות טוב לבעלי המניות. המהותי שבהם – תחילת העבודות בפרויקט היזמי ברחוב אנטוקולוסקי ותחילת השיווק של הדירות. נתון זה ייתן אינדיקציה לגבי הרווחיות הגלומה בפרויקט וכמה רווח יישאר בחברה בשורה התחתונה. האירוע השני הוא מימוש פעילות בתי האבות בבריטניה אשר יוריד את רמת הסיכון בחברה ואולי בעקבותיו גם החברה תחלק דיבידנד גדול.
לצד אלו, ניתן לצפות מבעלי השליטה החדשים שלא נכנסו לרבד על מנת “לממש את הנכסים” אלא גם לפתח תחומים חדשים. ניתן לצפות גם למהלכים של ניצול הזדמנויות בשוק הנדל”ן למגורים בישראל תוך שימוש בפלטפורמה הציבורית על מנת לייצר ערך נוסף לבעלי המניות.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה