ארבעת מנועי הצמיחה של הכשרת הישוב בתחום הנכסים המניבים

קבוצת הכשרת הישוב הייתה מזוהה בעבר בעיקר עם קניון שבעת הכוכבים אשר נמצא בהרצליה שהוא נכס מניב משמעותי בפורטפוליו של החברה. בשנים הקרובות צפוי המשקל של הקניון בפורטפוליו הנכסים המניבים לרדת משמעותית – לאחר שהקבוצה השלימה הקמה של שני נכסים מניבים (מגדל “נמרודי” בבני ברק והמרכז המסחרי “שבעת הכוכבים” באילת) וצפויה להשלים שני נכסים נוספים בשנים הקרובות (“בית מעריב” ו”הכשרת הישוב מדיקל סנטר”) באופן שיגדיל משמעותית את ההכנסות של החברה מנכסים מניבים (NOI).

בשנת 2022 הכשרת הישוב הציגה NOI שנתי של 110 מיליון שקל. בחברה מעריכים כי בתוך מספר שנים ה-NOI המייצג של החברה יזנק לכ-280 מיליון שקל באמצעות ארבעת הנכסים המפורטים כאמור, אשר כבר החלו להניב או נמצאים בתהליך הקמה או לקראת הקמה. השלמת פרויקטים אלו יגוון בצורה משמעותית את הפורטפוליו המניב של החברה בישראל. השפעה משמעותית של הצמיחה צפויה כבר בשנת 2024, שם החברה צופה כי ההכנסות מהנכסים המניבים בישראל יעלו לכ-170 עד 180 מיליון שקל.

הכשרת הישוב נסחרת היום לפי שווי של 1.11 מיליארד שקל לאחר שמתחילת שנת 2024 איבדה המניה כ-13% מערכה. נכון להיום, הכשרת הישוב נסחרת לפי 75% על ההון. בימים אלו נמצאת החברה בתהליך להנפקת סדרת אג”ח 26 שהינה סדרת אג”ח להמרה למניות החברה בהיקף של עד 100 מיליון שקל. הכסף מיועד לטובת מיחזור חוב פיננסי קיים וביצוע השקעות.

בכתבה הנוכחית אסקור בפניכם בהרחבה את מנועי הצמיחה המרכזיים של הכשרת הישוב לשנים הקרובות בתחום הנדל”ן המניב בישראל – ואסקור בקצרה את MLP – הזרוע המניבה של הכשרת הישוב המחזיקה בכ-20 פארקים לוגיסטיים בפולין וגרמניה.

ארבעת מנועי הצמיחה בנכסים המניבים בישראל:

 

1. מגדל נמרודי טאואר שהוקם בבני ברק – תוספת של 44 עד 50 מיליון שקל ל-NOI

מגדל משרדים הכולל 51 קומות אשר נמצא באזורי העסקים הראשי של בני ברק (BBC). הכשרת הישוב החזיקה בקרקע עשרות שנים אך רק בשנים האחרונות הקימה את המגדל הכולל כ-64,200 מ”ר של שטחי משרדים. מתוך זה – כ-10,000 מ”ר הועברו לבעלותה של עיריית בני ברק בעת השלמת הפרויקט כך שלחברה נטו יש 41 קומות להשכרה במגדל.

במגדל יש שוכר עוגן – שהוא מדינת ישראל ששכר 18 קומות מתוך 41 הקומות במגדל. גם משרד עורכי הדין גינדי-כספי שכרה משרדים במגדל, לצד מתחם חללי עבודה משותפים של חברת פאוורבול. נכון להיום כ-64% מהמגדל מאוכלס ומתנהלים משאים ומתנים להשכרת שטחים נוספים.

בתפוסה מלאה צפוי המגדל להניב להכשרת הישוב הכנסה שנתית (NOI) של 44-50 מיליון שקל אשר החוזים החתומים לבדם מייצרים לחברה NOI שנתי של 35 מיליון שקל. ערכו של המגדל בספרי הכשרת הישוב נאמד בכ-612 מיליון שקל. לפני כשנה השלימה הכשרת הישוב הנפקת אג”ח 25 עם שעבוד ראשון על המגדל אשר החליף את המימון הבנקאי שנלקח לטובת ההקמה.

2. מרכז מסחרי שבעת הכוכבים באילת – תוספת של 19 עד 20 מיליון שקל ל-NOI

בקיץ האחרון, לפני המלחמה הייתי עם המשפחה באילת ובתוך העיר קשה מאוד לפספס את המרכז המסחרי שהקימה החברה בעיר. המרכז נמצא ממש מול שדה התעופה הישן באילת והוא נקרא “שבעת הכוכבים אילת”. המרכז המסחרי כולל כ-7,600 מ”ר שמתוכם כ-7,000 הינם בבעלות החברה.

נכון למועד פרסום הדוחות לרבעון השלישי לשנת 2023 – כ-76% מהשטחים כבר הושכרו לשוכרים דוגמת פוקס, בנק הפועלים, be, ארוקה, פוט לוקר, בנק יהב ועוד. ה-NOI השנתי החזוי באכלוס מלא נאמד בכ-19-20 מיליון שקל כאשר כ-15 מיליון שקל הינם מחוזים חתומים. שווי המרכז המסחרי בספרי החברה הינו כ-229 מיליון שקל, כשלמעשה החברה כמעט והשלימה את כל ההשקעה הנדרשת בהקמת הנכס. המרכז המסחרי צפוי להיפתח לקהל לאחר השלמת עבודות הגמר והקמת החנויות במהלך הרבעון השני של השנה.

3. מגדל רפואי בבני ברק – תוספת של 38 עד 44 מיליון שקל ל-NOI

אחד מהנכסים המעניינים שמקימה הכשרת הישוב נמצא במרכז ה-BBC בבני ברק. מדובר במרכז רפואי משמעותי אשר הבנייה שלו צפויה להתחיל בחודשים הקרובים שיכלול 21 קומות. הכשרת הישוב חתמה על הסכם להשכרת 6.5 קומות שבהם יוקמו 11 מחלקות שיקום ואשפוז. ההסכם כולל אופציה שבה השוכר ישכור שלוש קומות נוספות.

לאחרונה עדכנה הכשרת הישוב כי קופת חולים לאומי נכנסה כבעלת מניות בחברה השוכרת עם החזקה של 20% – וזה נותן תוקף נוסף לפרויקט כולו. הנכס רשום בספרי הכשרת הישוב בשווי של 139 מיליון שקל כאשר יתרת עלויות ההקמה נאמדות ב-432 מיליון שקל. ה-NOI הצפוי לנכס באכלוס מלא נאמד בכ-38-44 מיליון שקל. סיום הקמה הפרויקט צפוי בסוף שנת 2026 (או תחילת 2027). 

מעניין יהיה לראות אם למלחמת חרבות הברזל תהיה השפעה על הביקוש לנכס מצד שוכרים נוספים – זאת לאור היקף הטיפול השיקומי באלפי נפגעים במלחמה כמו גם היקף הטיפול הנפשי הצפוי בעשרות אלפי נפגעי נפש כתוצאה מהמלחמה.

4. מגדל יעקב נמרודי (“בית מעריב”) – תוספת של 65 עד 87 מיליון שקל ל-NOI

נכס משמעותי נוסף אשר נמצא בתהליך הקמה נמצא היכן שהיה בית מעריב – בין דרך מנחם בגין ובפינת קרליבך. הנכס נמצא על תחנת הרכבת הקלה שמחברת את “הקו האדום” ו”הקו הירוק” של הרכבת הקלה, עם חיבור תת-קרקעי מהתחנה לתוך הלובי של המגדל. מדובר במגדל משרדים אשר יכלול 42 קומות ועבודות ההקמה (עבודות תת-קרקעיות) החלו בשנה שעברה. עבודות הדיפון בבניין הסתיימו ובנכס מתבצעות עבודות ביסוס. המגדל צפוי להתחיל ולהניב החל משנת 2028.

 

הנכס רשום בספרי החברה בכ-200 מיליון שקל ועלויות ההקמה נאמדות בכ-560 מיליון שקל נוספים. שאלת המפתח היא כמה יהיה שווה הנכס בעת האכלוס אך זאת שאלה מורכבת מאוד ותלויה בשכר הדירה שישלמו השוכרים ברגע שיתחיל השיווק של הנכס. כך למשל, בשכ”ד שמרני של 120 שקלים למ”ר ה-NOI יעמוד על כ-67 מיליון שקל ונתון זה גוזר שווי של 957 מיליון שקל. אם שכר הדירה הממוצע יהיה 140 שקלים למ”ר – ה-NOI כבר מטפס ל-78 מיליון שקל ושווי הנכס בעת האכלוס יעמוד על 1.1 מיליארד שקל.

בתנאי השוק של היום קשה להשכיר משרדים חדשים במחירים גבוהים, אך סביר להניח ששיווק הנכס יחל בשנת 2026 כאשר תנאי השוק ישתפרו, וסביר שגם הריבית תהיה נמוכה יותר. בהתאם לביקושים, תנאי השוק וסביבת הריבית, החברה תחליט מתי היא יוצאת לביצוע החלק העילי של הפרויקט.

פעילויות נוספות

פרט לפעילות הנדל”ן מניב שרובכם מכירים, הכשרת הישוב מחזיקה בפעילויות נוספות – בתחום הנדל”ו למגורים בישראל (דרך שליטה בחברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית). בכתבה זו לא אסקור בפניכם את פעילות זו ואני מעדיף להתמקד דווקא בפעילות הצומחת של הכשרת הישוב אשר נמצאת מעבר לים – בפולין. הזרוע של הכשרת הישוב בפולין החלה כמעט במקרה לפני למעלה מעשרים שנה כאשר השקיעה פחות מ-2 מיליון אירו בחברת MLP (Millenium Logistics Parks).

לא אספר לכם את כל סיפור הצמיחה של MLP אך היום מדובר בחברה ציבורית אשר מניותיה נסחרות בבורסת וורשה תחת הסימול MLG.WA לפי שווי של 1.75 מיליארד זלוטי פולני שהם כ-430 מיליון דולר. הכשרת הישוב מחזיקה בכ-41.3% מהמניות של MLP בשרשור.

 

חברת MLP מחזיקה בכ-20 פארקים לוגיסטיים מניבים אשר מאופיינים בתפוסה גבוהה של 96%. 15 מהפארקים נמצאים בפולין, ארבעה בגרמניה ואחד ברומניה. החברה נמצאת בתהליך הקמה של מרכז לוגיסטי ראשון באוסטריה. בחודש ספטמבר האחרון לקחתי חלק בסיור משקיעים אשר נערך בפולין ושם נפגשנו עם הנהלת MLP ועשינו סיור בשני נכסים לוגיסטיים הממוקמים בורשה.

במהלך הסיור התרשמנו מהגודל של הפארקים הלוגיסטיים שהוא עצום (דורש נסיעה ברכב מצד אחד לשני) אך הדבר המשמעותי יותר היה פוטנציאל הגידול בפארקים עצמם. בהשקעה כספית שאינה גדולה חברת MLP יכולה לייצר שטחים נוספים בסמוך לפארקים הלוגיסטיים עבור חברות חדשות ולהשכירם. כך למשל, שטח של 968 אלפי מ”ר בפולין הינו בעל פוטנציאל הרחבה בשיעור של 40% לפחות כאשר תהליך ההקמה אינו ארוך ובעלות שאינה גבוהה.

הנכסים הלוגיסטיים של MLP נהנים בשנים האחרונות מגידול בביקושים. הסיבה לכך נעוצה בין היתר במלחמה המתמשכת בין רוסיה לאוקראינה. חברות לוגיסטיות שהחזיקו נכסים באוקראינה מעדיפות לנוע מערבה ולהקים את המפעלים והשטחים על אדמת פולין.

את התוצאה של זה רואים במספרים – עלייה ריאלית בדמי השכירות בחוזים חדשים עליהם חותמת החברה. מתחילת שנת 2023 ועד סוף הרבעון השלישי חתמה MLP על חוזים ביחס לשטח של 175,000 מ”ר (כ-15%-16% מסך הנכסים). היעד של החברה לשנים הקרובות הוא להרחיב בצורה משמעותית את היקף השטחים הלוגיסטיים בגרמניה אשר מהווים היום כ-13% מסך הנכסים – זאת עד לרמה של 45% מהנכסים.

נדל”ן למגורים בפולין

 

לצד הפעילות הלוגיסטית – לחברת הכשרת הישוב יש זרוע נוספת במדינה בתחום הנדל”ן למגורים תחת השם מיל-יון (Mill-Yon) הנמצאת בבעלותה המלאה של הכשרת הישוב. חברת מיל-יון מקימה למעלה מ-1,800 יחידות דיור למגורים באזור ורשה במספר פרויקטים תוך שימוש במותג Aura (אין קשר לאאורה הציבורית).

נכון לסוף הרבעון השלישי של שנת 2023, שיעור הרווחיות החזוי בפרויקטים של החברה עומד על 26% ובפרויקטים אלו טמון רווח גולמי שלא הוכר בהיקף של כ-210 מיליון שקל. בניגוד לישראל – ההכרה בהכנסות והרווח של הפרויקטים מתבצעים אך ורק ברגע האכלוס ולא על פי ההתקדמות. מיל-יון צפויה להכיר ברווח של למעלה מ-100 מיליון שקל בין הרבעון הרביעי של שנת 2023 ועד סוף 2024. כמו כן, נתון חשוב מאד הוא כי מתחילת 2023 ועד לחודש נובמבר 2023 (מועד פרסום הדוחות הכספיים של הכשרת הישוב לרבעון השלישי) הועברו מפולין להכשרת הישוב סולו עודפים בהיקף משמעותי של כ-70 מיליון שקל.

סיכום

בחברת הכשרת הישוב טמונים הרבה מנועי צמיחה לשנים הקרובות שהמרכזיים שבהם הוא גידול בהיקפי הפעילות בתחום הנדל”ן מניב בישראל – אשר נובעים מהקמה ואכלוס של מגה פרויקטים אשר צפויים יותר מלהכפיל את ה-NOI של החברה בשנים הקרובות.

לצד זה – הכשרת הישוב מחזיקה בזרוע צומחת בפולין בתחום המרכזים הלוגיסטיים. זרוע הלוגיסטיקה מתכננת בשנים הקרובות לבצע השקעות משמעותיות כדי להתרחב לגרמניה. הכשרת הישוב נמצאת גם בתחום המגורים דרך השליטה בהכשרה התחדשות כמו גם פעילות קטנה ורווחית בתחום המגורים בפולין אשר מנוהלת בשמרנות.

 

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה.