כיצד תיראה דור אלון ביום שלאחר מכירת תחנת הכוח בקרית גת?

אחת המניות המעניינות לטעמי למעקב בעת הנוכחית היא דור אלון אשר נסחרת בשווי של 1.4 מיליארד שקל. למרות שדור אלון נתפסת על ידי הציבור כחברה של תחנות דלק – החברה הציבורית היא פלטפורמה הרבה יותר גדולה ורחבה ולצד פעילות התדלוק המסורתית הכוללת 217 תחנות תדלוק יש 156 חנויות נוחות של המותג אלונית, 58 סניפים של רשת הקמעונאות AM-PM ועד 27 סופרים בקיבוצים ובמושבים. אבל דור אלון לא נעצרת כאן – בבעלות החברה יש עוד 113 מסעדות ובתי קפה במסגרת עסקה שבה נכנסה החברה לרשת BBB.

שני הדברים שאותי יותר מושכים בחברה נמצאים בפעילות הנדל”ן והאנרגיה של דור אלון שמעניקים לה הרבה מאוד ערך. בתחום האנרגיה לדור אלון ישנה תחנת כוח בהיקף של 75 מגה וואט אשר נמצאת בתהליכי מכירה מתקדמים, עוד 22,000 מ”ר של שטחי מסחר מניבים ועוד 140,000 מ”ר של שטחי נדל”ן בתכנון שבהם טמון לא מעט ערך חבוי.

בכתבה הנוכחית אתמקד בפעילות האנרגיה והנדל”ן של דור אלון ונתחיל בפעילות האנרגיה. תחנת הכוח של החברה בהיקף של 75 מגה וואט בקרית גת עתידה לעבור בתקופה הקרובה לידי OPC שהסכימה לשלם על התחנה 535 מיליון שקל ולקחת על עצמה את ההלוואה הרובצת כנגד התחנה. בסוף 2022 החליטה דור אלון לפרוע את ההלוואה הבנקאית ושילמה 364 מיליון שקל. כתוצאה מכך, התמורה שתקבל דור אלון צפויה תגדל ותסתכם ב-870 מיליון שקל.

פירעון ההלוואה על ידי דור אלון ממקורותיה העצמיים מעיד על כך שהעסקה בדרך לסגירה. בחברה העריכו כי העסקה תיסגר ברבעון הראשון של השנה וניתן להעריך כי כך יהיה. במסגרת העסקה דור אלון צפויה לקבל לידיים שלה 570 מיליון שקל בעת השלמת העסקה. סכום נוסף בהיקף של 300 מיליון שקל ישולם לחברה עד סוף שנת 2023. השלמת העסקה היא דרמטית עבור דור אלון מאחר והוא מקטין את ההתחייבויות של החברה בכ-750-800 מיליון שקל. החוב נטו צפוי להיחתך מ-1.9 מיליארד שקל ל-1.1 מיליארד שקל. גם היחס של החוב ל-EBITDA שעמד על 2.7 צפוי לעמוד לאחר העסקה על 2.1. בסה”כ רשמה דור אלון בעסקה של תחנת הכוח תשואה להון של 280% (!!) במשך שלוש שנים.

פרויקט אלוני ים יהפוך למרכז הכובד של החברה

 

לאחר מכירת תחנת הכוח – מרכז הכובד של דור אלון יעבור לתחום הנדל”ן. הפרויקט המשמעותי שכדאי לעקוב אחריו הוא פרויקט אלוני ים אשר נמצא באזור התעשייה של הרצליה פיתוח. במסגרת הפרויקט מקימה דור אלון כ-70,000 מ”ר של משרדים. בנוסף, מקדמת החברה תוכנית להקמת עוד כ-67,000 מ”ר כחלק מהתוכנית שמקדמת הוועדה המחוזית ת”א והופקדה.

בימים אלו משלימה החברה את עבודות החפירה והדיפון ונערכת לתחילת עבודות ביצוע השלד. השלמת הפרויקט תתרחש בעוד כשנתיים בתחילת שנת 2025. נכון לסוף ספטמבר – שווי הפרויקט בספרי החברה מסתכם ב-690 מיליון שקל – עלייה לעומת הערכת השווי הקודמת של הפרויקט שעמדה על 600 מיליון שקל בסוף 2021. שווי הפרויקט עלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה ממספר סיבות – ההשקעות שבוצעו בהקמה ותוספת פוטנציאל הבנייה והשימושים.

פרויקט נוסף שהחברה מקדמת נמצא בכפר סבא. מדובר בפרויקט שיכלול כ-7,000 מ”ר של שטחי מסחר ותעסוקה באזור התעשייה של העיר בצמוד לפארק העירוני. בחברה לוטשים עיניים לזכויות נוספות של כ-25,000 מ”ר אשר עשויים להשביח את הפרויקט. עבודות ההקמה נמצאות בעיצומן והפרויקט צפוי להיות מושלם במחצית הראשונה של שנת 2024. שווי הפרויקט בספרי החברה נכון לסוף ספטמבר מסתכם ב-58 מיליון שקל.

האם תגיע הצעת רכש למניה?

מניית דור אלון סובלת מסחירות נמוכה – בין היתר בשל שיעור החזקות ציבור נמוך. אלון רבוע הכחול מחזיקה ב-82.7% מהמניות של החברה ומוטי בן משה מחזיק ישירות ב-2.2% מהמניות. מתוך ה-15.1% שבידי הציבור כלל ביטוח מחזיקים ב-5.5% מהזכויות כך וגם מתוך ה-9.5% שנותרו לציבור ישנם מספר משקיעים פרטיים גדולים שלא ממהרים למכור מניות לבעל השליטה כגון איילון (1.6%), אנליסט (2.5%) ומשקיעים פרטיים.

 

דור אלון הייתה לפני שנה כבר במחיר של 13,780 אגורות אך מאז השיא איבדה כ-36% מערכה. הרכישה האחרונה של בעלת השליטה התרחשה במרץ 2022. אז הם רכשו מניות ב-46 מיליון שקל במחיר של 11,500 אגורות למניה – אך מאז כל השוק השתנה. האינפלציה החלה לחגוג, הריבית החלה לעלות והחששות מירידה במחירי הנדל”ן התגברו.

מוטי בן משה הוא שחקן לטווח ארוך ולדעתי קצת פחות מתרגש מהחולשה במחיר המניה. לאחר מכירת תחנת הכוח עשויה קבוצת אלון רבוע כחול לחפש עוד חבילות לרכישה במניית דור אלון ובתרחיש מסוים גם עשויה לפעול לביצוע הצעת רכש מלאה למניות החברה (אם יגיע להסכמות עם כלל ביטוח על המחיר).

שאלת המפתח היא מה יעשה בן משה עם 870 מיליון שקל בדור אלון. בסביבת הריבית הזאת – בן משה ישאף לדעתי להקטין את ההתחייבויות בצורה זו או אחרת ורק חלק מן התמורה תשמש לטובת חלוקת דיבידנד לבעלי המניות מאחר וחברת האם נהנית ממינוף נמוך. בן משה ינסה למקסם את התמורה שתתקבל על מנת לחזק את החברות.

באוגוסט האחרון העלתה מידרוג את דירוג החוב של דור אלון מ-A3 ל-A2 בעקבות השיפור במיצוב הפיננסי של החברה. מידרוג העלתה את הדירוג בין היתר בשל הצהרת החברה בדבר מדיניות להורדת המינוף בשנה הקרובה – והדבר בא לידי ביטוי בציפיות לכך שלא יחולק סכום משמעותי כדיבידנד לאחר השלמת מכירת תחנת הכוח.

מהצד השני – צריך לזכור שלבן משה יש פלטפורמה ציבורית הנקראת דור אלון אשר יכולה לשמש לטובת עסקאות חדשות. בן משה ניצל את הפלטפורמה הזאת היטב מאז רכש את השליטה בדור אלון שהייתה עד שנת 2015 חברה מנומנמת אך היום נחשבת לשחקנית דומיננטית בתחום הקמעונאות והדלק. ניתן לצפות שאחרי מכירת תחנת הכוח דור אלון תמשיך להתרחב – אך לא ברור לאיזה כיוון.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה