תומר קורנפלד
הכתבה שלנו היא כתבת עדכון על אביב בניה. על החברה כתבתי לפני כחצי שנה והיא ממשיכה להיות אחת מחברות הנדל”ן למגורים הזולות בסקטור – אם לא הזולה שבהן. עם שווי של 250 מיליון שקל ומכפיל הון של 0.82 חברת אביב בניה נערכת לביצוע גיוס אג”ח בהיקף של 100 מיליון שקל.
אביב בניה היא חברת נדל”ן למגורים ותיקה אשר קיימת מאז שנת 1973 ונסחרת בבורסה בת”א מאז שנת 1993. החברה נמצאת בשליטת איש העסקים מרדכי אביב בן ה-92 אשר מוביל את החברה מיום הקמתה. יחד עם בני משפחתו – מחזיקים בעלי השליטה ב-87% מהמניות של החברה. יתרת המניות מוחזקת על ידי הציבור.
לאביב בניה יש פעילות נדל”ן למגורים יזמית אך היא מחזיקה גם בשני נכסים מניבים אשר מייצרים לה מזומנים מדי חודש וערכם עלה לאורך השנים. התוכנית האסטרטגית של החברה היא לבנות כ-150-200 יחידות דיור מדי שנה כאשר הביצוע של החברה הינו ביצוע עצמי – כלומר אביב בונה לעצמה.
נדל”ן למגורים
בגדול – לחברת אביב בניה יש שלושה פרויקטים בביצוע בימים אלו בתחום המחיר למשתכן מבצעת אביב בניה שני פרויקטים – הקמה של 315 יחידות דיור בראשון לציון והקמה של 130 יחידות דיור בבית שמש. שני הפרויקטים נמצאים בשיעור ביצוע של כ-11% וצפויים להסתיים בשנת 2024. עד למועד ההשלמה צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של 108 מיליון שקל מפרויקטים אלו.
בפרויקט בראשון לציון מכרה החברה כבר 188 יחידות דיור – כולן לזכאי תוכנית מחיר למשתכן ובהיקף כספי של 229 מיליון שקל. החברה טרם מכרה דירות בשוק החופשי וסביר להניח שהחברה תחל בשיווק בחודשים הקרובים לאחר התקדמות בעבודות ההקמה – מה שמעלה את ערכן בעיני רוכשים פוטנציאליים כאשר הם כבר מתחילים לראות התקדמות בתהליך הבניה.
הפרויקט השלישי של החברה הוא בצומת בייט בירושלים שבו החברה מקימה 64 יחידות דיור אשר מיועדות להשכרה לטווח ארוך. הפרויקט נמצא בשיעור ביצוע של 69% וצפוי להיות מושלם בשנת 2023. מאחר והדירות מיועדות להשכרה לטווח ארוך – אביב בניה לא הכירה ברווח מפרויקט זה – אך הרווח המשוער מסתכם בכ-42 מיליון שקל. לאחר השלמת הבניה – סביר להניח שאביב תבצע תהליך מימוני כלשהו אשר יאפשר לה למשוך את העודפים המשמעותיים בפרויקט.
פרט לשלושת פרויקטים אלו, בימים אלו משלימה החברה פרויקט נוסף של 64 דירות בצומת בייט בירושלים שנמכר במלואו. רוב הרווח בפרויקט זה כבר הוכר. כמו כן, פרויקט נוסף שמושלם הוא פרויקט של מחיר למשתכן בראשון לציון בהיקף של 108 יחידות דיור שגם בו רוב הרווח הגולמי הוכר. שני הפרויקטים האלו הינם זניחים לתוצאות הכספיות של החברה. עם זאת, שני פרויקטים אלו יאפשרו משיכה של עודפים שהושקעו בהיקף של כ-30 מיליון שקל.
פרויקטים בתכנון
לחברה יש שלושה פרויקטים אשר נמצאים בתכנון. המהותי שבהם נמצא ברמלה. בתחילת חודש פברואר אושרה תב”ע לתוכנית בועדה מחוזית שבו תוכל להקים 278 יחידות דיור בארבעה בנייני מגורים. כמו כן, אושר לחברה להקים מבנה תעסוקה בגובה של 20 קומות. התב”ע שאושרה הייתה פחות מאשר הבקשה של החברה (356 יחידות דיור) – אך עדיין מספקת וודאות להקמת הפרויקט. בחברה מעריכים כי לאחר ההפחתה בפרויקט גלום רווח גולמי של 123 מיליון שקל – אך החברה עדיין לא מספקת אומדן לתחילת הבנייה.
בנוסף, לחברה יש שני פרויקטים אשר נמצאים בתהליך בחינה – אחד בבית שמש ואחד בנתניה. הפרויקט היותר משמעותי מבין השניים הוא בנתניה אליו נכנסה החברה כבר בשנת 2005-2006 ובו ישנן זכויות להקמת 33 יחידות דיור ו-120 יחידות לדיור מוגן. בחברה רוצים לשנות את התב”ע של הפרויקט כך שיכלול מרכז מסחרי בשטח של 3,200 מ”ר משולב במגורים ובדיור מיוחד לדיור מוגן. בשנת 2019 פקע הסכם הפיתוח מול רמ”י וזה צפוי להיות מוחלף בהסכם חכירה.
רמ”י דרשה מהחברה כ-40 מיליון שקל ואילו אביב בניה טענה שנפלה טעות בשומה כך שהסכום שהיא נדרשת לשלם הוא כ-26 מיליון שקל. אביב בניה הגישה השגה ביחס לשומה ועד כה טרם התקבלה הכרעה. בנוסף – כנגד החברה הוגשה תביעה בהיקף של 14 מיליון שקל מחברי קבוצת רכישה שהחזיקה במגרש סמוך וטענו כי אביב בניה הפרה את ההסכם בכך שלא המשיכה בקידום התב”ע שכללה גם את המגרש שלהם. באביב בניה סבורים כי דינה של התביעה להידחות בהסתברות של יותר מ-50%.
נכסים מניבים
לצד פעילות המגורים – לאביב בניה יש שני נכסים מניבים במאזן. הנכס הראשון נמצא באזור התעשייה גבעת שאול בירושלים בשטח של 14.4 דונם. הנכס רשום בספרי החברה ב-139 מיליון שקל וכנגדו יש הלוואה של 32 מיליון שקל. הנכס מאופיין בשיעור תפוסה של 80%. עם זאת, החברה חתמה על הסכם שכירות ביחס לשטח של 778 מ”ר אשר צפוי להעלות את התפוסה ל-88%. בנכס עצמו יש מרכול של אושר עד בשטח של 5,000 מ”ר. הנכס ייצר בשנת 2021 NOI שנתי של 8.2. מיליון שקל אך הקצב השנתי בחצי שנה הראשונה של 2022 נחלש לכ-8 מיליון שקל.
הנכס השני הוא קטן יותר ונמצא גם כן בירושלים. מדובר בנכס שבו נמצאת החברה וההנהלה שלה ורשום בספרי החברה בשווי של 47 מיליון שקל. כנגד הנכס ישנה הלוואה בנקאית בהיקף של 7.8 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכס מסתכם ב-96% והוא צפוי לייצר השנה NOI שנתי של 2.4 מיליון שקל – בדומה לשנת 2021.
גיוס האג”ח
לאביב בניה יש היום חוב של 65 מיליון שקל למחזיקי האג”ח אשר עתיד להיפרע בינואר 2023 ובהיקף כספי של כ-67 מיליון שקל (קרן וריבית). גיוס החוב של החברה מיועד להערכתי להחליף את החוב האג”חי הזה באופן אשר גם משאיר לה בקופת המזומנים עוד כמה עשרות מיליוני שקלים אשר יכולים להיות מנוצלים לטובת העמדת הון עצמי לפרויקטים חדשים (רמלה?) ככל שתידרש. האמת היא שאינני רואה בחברה צרכי הון משמעותיים בשנה-שנתיים הקרובות – ולכן ייתכן שחלק מעודף הכספים ילך להקטנת ההתחייבויות למערכת הבנקאית בנכסים המניבים. כמו כן, גיוס החוב יאפשר לחברה להמשיך ולחלק למשקיעים דיבידנד כחלק ממדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה – 15% מהרווח השנתי הנקי של החברה בנטרול שערוכים.
סיכום
אז האמת היא שאביב בניה היא חברה מאוד רדומה שמתנהלת די בסוג של run off. החברה לא זכתה בפרויקטים משמעותיים בשנים האחרונות וכרגע בעיקר “אוכלת” את הצבר הקיים שלה. מצד אחד על ההתנהלות השמרנית הזאת מניית החברה משלמת מחיר של “חוסר ענין לציבור”. מצד שני – אולי דווקא בעת הזאת של אינפלציה, מחירים עולים וחוסר וודאות בשוק הנדל”ן למגורים – דווקא מניית אביב בניה יכולה להיות עוגן במים סוערים מאחר וברור שתצלח את התקופה הזאת בלי טלטלות.
אני עדיין סבור שבחברת אביב חסרה רוח יזמית צעירה ומכירת השליטה בחברה לידי יזם למגורים יכולה לעשות טוב הן לבעלי השליטה והן לבעלי המניות בחברה. ההון העצמי של החברה בהיקף של יותר מ-300 מיליון שקל הוא אמיתי ומוחשי אך אני חושב שהחברה לא עושה בו שימוש אופטימלי אלא שמרני. עדות לכך ניתן לקבל מיחס המינוף הנמוך בנכסים המניבים שעל נכסים בשווי 186 מיליון שקל ישנו חוב פיננסי של כ-40 מיליון שקל בלבד.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה