הנתון החשוב בדוחות פוליגון אשר מצביע על עליית הערך בקניון מיקס

הנתון החשוב ביותר בדוחות של פוליגון שפורסמו לאחרונה הוא הדמי השכירות הממוצעים למ”ר במרכז המסחרי בחדרה שבבעלותה שזינקו במחצית הראשונה של השנה בשיעור של 23%. דמי השכירות הממוצעים שעמדו במחצית הראשונה של שנת 2022 על 69 שקלים למ”ר עלו בתוך שנה בשיעור חד ל-85 שקלים למ”ר – זאת למרות ששיעור התפוסה בנכס נותר ללא שינוי – 96%.

פוליגון (ג.נ. – מחזיק בנייר) היא חברת נדל”ן מניב שהנכס המרכזי שלה שמעניק לה את רוב השווי הוא קניון מיקס בחדרה. הנכס רשום בספרי החברה לפי עלות מופחתת של 88 מיליון שקל ולא לפי שווי הוגן – כך שהמאזן של החברה מסתיר את ההון העצמי המוחשי שיש בחברה. פוליגון מספקת הערכת שווי לנכס אחת לשנה – ובסוף 2022 השווי ההוגן של הנכס עמד על 254 מיליון שקל.

הביצועים של הקניון במחצית הראשונה של השנה היו נמוכים מעט מהציפיות שלי. מרכז מיקס עשה במחצית הראשונה של השנה הכנסות מדמי שכירות (NOI) של 10.8 מיליון שקל – זאת לעומת 10.3 מיליון שקל במחצית המקביל בשנת 2022. הסיבה לעלייה המתונה יותר ב-NOI ביחס לתקופה המקבילה נובע בין היתר מגידול בהוצאות חשמל, ארנונה וניקיון אשר שחק את העלייה בהכנסות.

במהלך המחצית הראשונה של השנה רשמה פוליגון תזרים של 7.2 מיליון שקל מפעילות שוטפת ועוד כ-800 אלף שקל מפעילות השקעה (שכולל בתוכו שיפוי מחברת ביטוח בהיקף של 473 אלף שקל). בשורה התחתונה – בסוף חודש יוני לפוליגון היו בקופה כ-50 מיליון שקל וללא חוב. החברה חיסלה את תיק ניירות הערך שלה וכנראה העדיפה להחזיק את המזומן שלה בפיקדונות בנקאיים אשר מניבים ריבית.

כך למשל, ניתן לראות שבמחצית הראשונה של השנה – נהנתה פוליגון מהכנסות מימון של 850 אלף שקל על המזומן שבקופה – וניתן להעריך בזהירות שסכום זה יירשם גם במחצית השנייה של השנה ואולי אף בשיעור גבוה יותר.

 

עוד אירוע שכדאי להכיר הוא הפשרה עליו חתמה פוליגון בנוגע לספק הויטרינות שלה בקניון בחדרה. בשנת 2015 הגישה החברה תביעה על נזקים שנגרמו בקשר עם התנפצות ויטרינות במרכז המסחר. בין הצדדים התנהל הליך גישור כך שבסיום התהליך צפויה החברה לקבל פיצוי מהספקים בהיקף של 5.3 מיליון שקל. לאחר הוצאות משפטיות בשיעור של כמיליון שקל, צפויה פוליגון לקבל סכום נטו של 4.3 מיליון שקל כתוצאה מכך.

מבחינת התמחור – לא השתנה הרבה. נכון להיום לחברה יש מקורות כספיים נטו של כ-55 מיליון שקל, אין חוב ואילו החברה נסחרת לפי שווי של 168 מיליון שקל. שוק ההון מעניק לקניון מיקס בחדרה (וליתר הנכסים של החברה) שווי של 113 מיליון שקל בלבד – נמוך בהרבה מהערכות השווי החיצוניות שנעשו לנכסים השונים.

המניה של פוליגון הגיבה בחיוב לדוחות והצליחה מעט להתייצב מעל מחיר של 3200 אגורות – אך אני רואה את המניה והחברה בראייה ארוכת טווח. מבחינתי – פוליגון היא החזקה של מניה סחירה של נכס מניב אשר נסחר בחצי מהשווי ההוגן שלו.

כפי שגם כתבתי לפני מספר חודשים – אני סבור שפוליגון צריכה להחליט האם היא מתנהלת כחברה ציבורית או כחברה פרטית. במצב הנוכחי – אין סיבה להחזיק את פוליגון כחברה ציבורית אשר נהנית מתזרים שוטף של נכס בודד. כל הצדדים מבינים את זה – הן המשקיעים, הן הדירקטוריון והן בעל השליטה בחברה.

למעשה – יש בפוליגון ארבעה תרחישים פוטנציאליים לטווח הארוך:
1. לנצל את הפלטפורמה הציבורית שיש בחברה על מנת לרכוש נכסים נוספים ולייצר חברת נדל”ן מניב משמעותית עם נפח הולך ועולה.
2. למזג את החברה אל החברה האחות של קובי מימון איירפורט סיטי בעסקת מזומן/מניות שבו פוליגון נמחקת ממסחר.
3. הצעת רכש מלאה מצד בעלת השליטה ומחיקה של המניה ממסחר.
4. להמשיך לייאש את המשקיעים – לא לחלק דיבידנדים, לא לבצע בייבק – והערך הכלכלי הטמון בפוליגון יצוף דרך השוק לאורך הזמן.

 

לי יש סבלנות – אמשיך להגדיל את הפוזיציה בחברה במחירים האלו בשל העובדה שאני יודע שהחברה נסחרת עמוק מתחת לשווי של נכסיה.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ מחזיק במניית פוליגון לטווח ארוך ועשוי לפעול להגדלת החזקותיו