זרקור על חירון: הכירו את חברת הנדל”ן מניב המתנהלת מתחת לרדאר

על מניית חירון כתבתי מזמן – ליתר דיוק בספטמבר 2018. המניה נסחרה אז בשווי של 663 מיליון שקל ואילו היום המניה כבר נסחרת בשווי של 926 מיליון שקל. הסחירות הנמוכה במניה עדיין נמשכת אך החברה ממשיכה להתקדם בפיתוח פעילות הנדל”ן. בכתבה אסקור בפניכם את המצב של החברה והאירועים המשמעותיים האחרונים בחברה.

רקע קצר

חירון היא חברה ותיקה שלב פעילותה הוא בתחום הנדל”ן המניב. לחירון יש נדל”ן להשקעה בהיקף כספי של כ-1.2 מיליארד שקל. רוב הנכסים המשמעותיים של החברה נמצאים באשדוד אך לחברה יש גם נכסים בתל אביב, מודיעין, חיפה, ראשון לציון ואפילו נכס קטן בצריפין. לצד זה, לחירון יש פעילות בתחום היבוא ושיווק עצים עבור תעשיית הרהיטים. החברה מייבאת עץ ממקומות שונים בעולם ומוכרת אותו בארץ.

נכסים משמעותיים

למעשה, שמונה נכסים בלבד מהווים את רוב הפעילות של החברה. הנכס המרכזי של החברה בפורטפוליו. מדובר בנכס אשר נמצא בבעלות החברה כבר למעלה מ-30 שנה והיום רשום בספרי החברה ב-330 מיליון שקל. מדובר בנכס המשתרע על פני שטח של 70 דונם שעליהם בנו בית קירור ועוד מספר מבנים. הנכס נמצא בתפוסה מלאה ומניב הכנסות שנתיות (NOI) של כ-19 מיליון שקל בשנה. על הנכס ישנן זכויות לא מנוצלות בהיקף של כ-4,500 מ”ר אשר בחברה לא מתכננים לנצל זאת בשל היעדר כדאיות כלכלית בבניית הנכס.

הנכס השני בחשיבותו בפורטפוליו נמצא בתל אביב ברחוב תל גיבורים. הנכס רשום בספרי החברה בכ-155 מיליון שקל. מדובר במבנה תעשייתי בשטח של כ-30,000 מ”ר הכולל בניין בן שבע קומות. עד לפני מספר שנים החזיקה חירון ב-80% מהנכס אך בשנת 2018 רכשה את מלוא הבעלות על הנכס תמורת 27 מיליון שקל והיום היא בבעלות מלאה שלו. הנכס מייצר NOI שנתי בקצב של כ-10-11 מיליון שקל בשנה.

שני הנכסים הנוספים המהותיים בפורטפוליו נמצאים ברחוב האורגים באשדוד (131 מיליון שקל) וברחוב האומן באשדוד (124 מיליון שקל). שני הנכסים נמצאים בתפוסה מלאה.

התוצאות הכספיות

בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה חירון הכנסות של 62 מיליון שקל מהשכרת מקרקעין, זאת לעומת 57 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בנוסף, רשמה החברה עליית שווי נדל”ן בכ-34 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה. מהצד השני, פעילות העצים הפסידה שישה מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

מלחמת חרבות הברזל

מלחמת חרבות הברזל הובילה לכך שהחברה קיבלה בקשות לדחיית מועדי התשלום של דמי השכירות בנכסים שבבעלותה בהיקף של 200 אלף שקל. החברה הסכימה לדחות את התשלומים ללא ריבית. לצד זה, פעילות העץ ספגה ירידה במכירות בעקבות המלחמה ולדעתי כדאי שהחברה תבחן לעומק את המשך הפעילות הזאת אשר הפכה להפסדית והפכה ללא מהותית בביצועי חברת חירון.

מינוף אפסי

חירון היא חברה שכמעט אינה ממונפת. בסוף הרבעון השלישי של 2023 לחברה היו התחייבויות פיננסיות בהיקף של 77 מיליון שקל בלבד כנגד הנכסים. בשנת 2023 הגדילה חירון את ההתחייבויות שלה בעקבות מהלך שבו ביצעה החברה רכישה עצמית של מניות בהיקף של 50 מיליון שקל. זה התחיל כאשר אחד מבעלי השליטה רצה למכור מניות עקב סיבות אישיות והחברה ביקשה מבעלי המניות לבצע את המהלך. חלק מבעלי המניות בחברה התנגדו ובסיום התהליך הוחלט כי החברה תבצע הצעת רכש עצמית לכלל בעלי המניות.

פרט לכך, חירון היא חברה אשר מחלקת באופן שוטף דיבידנדים לבעלי המניות. החברה חילקה כ-20 מיליון שקל דיבידנד בשנת 2023 ועוד 20 מיליון שקל בשנת 2022. תשואת הדיבידנד השנתית שרואים בעלי המניות היא קצת יותר מ-2%.

היעדר שקיפות

 

יש מעט חברות ציבוריות בת”א הפועלות בתחום הנדל”ן המניב אשר נמצאות במינוף נמוך או אפסי. הדבר אמנם מעניק יציבות בחברה אך פוגע בבעלי המניות שרואים תשואה נמוכה על ההון המושקע. חברות נוספות שבהן אין מינוף הן אייאיאס ופוליגון שבהן אין חוב כלל. שיעור המינוף בחירון הוא זניח בדומה לשתי חברות אלו.

בחירון יכולים במאמץ לא רב מדי לשפר את העניין בחברה על ידי ביצוע של הפחתת הון אשר לא תפגע בביצועי החברה. אמנם, החברה תידרש לשלם יותר הוצאות מימון אך התשואה להון שיראו בעלי המניות תהיה גבוהה יותר, ותהפוך את המניה למעניינת יותר בעיני משקיעים דבר אשר עשוי להוביל לגידול במחזורי המסחר במניה.

מאחר וחירון מתנהלת מול שוק ההון כמו חברה פרטית בכל הקשור לשקיפות – מהלך נוסף שהחברה יכולה לשקול לבצע הוא ביצוע הצעת רכש עצמית של מניות ורכישת החזקות הציבור. בעלי השליטה מחזיקים היום ב-84% מהמניות כאשר הציבור מחולק בין חברת הביטוח הראל (7.7%) והציבור (8%). במקום הפחתת הון – יכולה חירון לפרסם הצעת רכש עצמית לרכישת החזקות הציבור ולהפוך לחברה פרטית.

סיכום

חירון היא חברת נדל”ן סולידית מאוד הפועלת בתת מינוף. את עודפי המזומנים מנצלת החברה לטובת הקטנת החובות הפיננסיים הזניחים ולטובת חלוקת דיבידנדים לבעלי המניות. השקיפות הנמוכה מול שוק ההון אינה מאפשרת להציף ערך בחברה ובהנהלה של חירון צריכים לקבל החלטה ביחס להמשך הכדאיות של חירון כחברה ציבורית.

נכון להיום חירון אינה מנצלת את הפלטפורמה הציבורית בצורה אופטימלית והרישום לבורסה מהווה לטעמי בעיקר נטל על החברה. התוצאה באה לידי ביטוי בסחירות אפסית במניה. כדי לשפר זאת, חירון צריכה לדעתי לבצע הנפקת חוב בהיקף של כ-200-300 מיליון שקל ולבצע הפחתת הון בסכום דומה בצורה של דיבידנד לבלי המניות.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה.