מסמנים את המניות החמות ל-2019: המניה השניה שלנו – סלע נדל”ן

אנחנו ממשיכים בפרויקט שלנו לסמן את המניות החמות שלנו לשנת 2019. עד כה בחרנו רק את רציו פטרוליום שכבר טיפסה השנה 171% אבל למרות המומנטום החיובי שבה נמצאת המניה – אנחנו נמשיך להאמין בה גם בשנה הבאה. היום אנחנו מסמנים את המניה השנייה – מתחום הרבה יותר סולידי – סלע נדל”ן.

קרן הריט של סלע נדל”ן הייתה בתיק המניות החמות שלנו בשנת 2016 אך בשנים 2017 ו-2018 המניה הייתה מחוץ לתיק המניות החמות. בעוד שבשנים 2016 ו-2017 המניה הניבה תשואה חיובית של 20% ו-22% בהתאמה, בשנת 2018 עד כה התשואה שהניבה המניה הייתה שלילית בשיעור של 3.8%. זאת הסיבה מדוע החלטנו לבחון את הנייר לעומק כדי להבין מה קרה לנו.

סלע נדל”ן היא קרן ריט אשר מחויבת לחלק את מלוא רווחיה כדיבידנד לבעלי המניות. משכך – אני מצפה מחברה דוגמת סלע נדל”ן להגדיל את ההון העצמי שלה בכ-8-10% לפחות מדי שנה (לא כולל גיוסי הון) באמצעות ההכנסות שהחברה רושמת מנדל”ן מניב. אני מצפה שאת רווחיה תחלק סלע נדל”ן למשקיעים מדי שנה.

נכון להיום – סלע נדל”ן נסחרת לפי שווי של 1.27 מיליארד שקל, זאת בשעה שהונה העצמי של החברה מסתכם ב-1.296 מיליארד שקל. למעשה – המניה נסחרת במכפיל הון של 0.98 – כלומר בערך 2% מתחת להון העצמי שלה.

למעשה – סלע נכנסה לרדאר שלי לפני מספר ימים וגם סחרתי במניה. לאחר שחלף יום האקס לדיבידנד – המניה התחילה לטפס וביצעה מהלך מ-634 אגורות ל-665 אגורות. אני ניצלתי חלק מן המהלך והחזקתי במניה. עם זאת, ועל מנת שאוכל לכתוב על המניה מעמדה נקייה נטולת פוזיציה, החלטתי לממש את ההחזקה שלי במניה.

 

אז מה אני מוצא בחברת סלע נדל”ן?

1. נכון לסוף יוני 2018 לחברה נדל”ן להשקעה בהיקף של 2.77 מיליארד שקל. הנכסים של החברה מהוונים לפי שיעור היוון של 7.38%. מול נכסים אלו, לסלע נדל”ן יש עלות חוב משוקללת של 2.47% אשר פרוס במח”מ ארוך של 5.65 שנים. אותם נכסים יוצרים לנו מרווח של 4.9%.
2. עוד נתון מעניין – לסלע נדל”ן יש פוטנציאל השבחה נוסף בצד המימון מאחר ועלויות הגיוס שלה נמוכות מאשר הריבית הממוצעת על החוב. על פי הנתון שסלע נדל”ן מספקת – כאשר משקללים את עלות הגיוס האפקטיבית – המרווח של סלע הוא גבוה יותר ומסתכם ב-5.5%. נסביר זאת בצורה פשוטה. כיום – סלע נדל”ן משלמת 2.47% בממוצע על החוב – אך האג”חים של החברה נסחרים בריביות נמוכות יותר אשר מאפשרות לסלע להקטין את הוצאות המימון שלה. כאשר סלע תבצע מיחזור חוב – המרווח שסלע תראה על הנכסים יגדל (החברה תפרע הלוואות יקרות בתמורה להלוואות זולות).
3. זה מביא אותי לאחד מגורמי הסיכון המרכזיים של החברה לשנה הבאה – ריבית בנק ישראל צפויה לעלות. גם אם ריבית בנק ישראל תעלה במהלך השנה הבאה בשתי פעימות בלבד – ל-0.25% ול-0.5% הרי שעלויות הגיוס של החברה צפויות לעלות. הפוטנציאל לשיפור במרווחי הגיוס יירד וייתכן באופן תיאורטי מצב שבו העלות השולית של הגיוס תהיה יקרה יותר. זה מביא אותי לנקודה החשובה הבאה. החוב של החברה הינו חוב לתקופה ארוכה. עומס הפירעונות של החברה לשנים הקרובות הוא נמוך מאוד (120 מיליון שקל קרן לאג”ח ג’ באפריל 2019 וכנראה שזהו). לכן – עליית הריבית לא תשפיע על החברה בצורה מיידית (אם זה בכלל יקרה…)
4. אחד הפרמטרים לבחון את החברה הוא דרך תשואת ה-FFO (תזרים מזומנים חופשי מנכסים מניבים). ה-FFO הריאלי של החברה מנכסים מניבים במחצית הראשונה של השנה הסתכם ב-59.8 מיליון שקל. בקצב שנתי אנחנו כבר עם 119.6 מיליון שקל שהם כ-67 אגורות למניה. תחזית החברה ל-2018 היא ל-FFO של 122 מיליון שקל שהם 68 אגורות למניה. כך או כך – מדובר בתשואת FFO של 10.2% שהיא תשואה גבוהה ואטרקטיבית לטעמי להשקעה.
5. דרך נוספת להסתכל על החברה היא דרך תשואת הדיבידנד. הדיבידנד המינימלי שהחברה עתידה לחלק השנה הוא 75.2 מיליון שקל. בהתחשב במחיר המניה – תשואת הדיבידנד השנתית שקיבלו בעלי המניות היא כ-5.9% ברוטו שהיא תשואה יפה מאוד וחריגה בעולם הנדל”ן המניב.
6. אחת הבעיות הגדולות של קרנות הריט היא המיסוי הגדול על משקיעים פרטיים. שיעור ניכוי המס על משקיעים פרטיים הוא 32.7% בדיבידנד האחרון שזה גבוה מאשר המס שיש על דיבידנד בחברות רגילות. אגב – באחות הגדולה של סלע נדל”ן שיעור המס על הדיבידנד האחרון עמד על 43.7% לפרטיים. זה המון וצריך לקחת את זה בחשבון במסגרת תחשיבי דיבידנד.
7. בשנת 2018 השקיעה החברה עד כה 314 מיליון שקל ברכישת נכסים – כאשר בכל שנת 2017 כולה השקיעה סלע 335 מיליון שקל. בחודש פברואר רכשה סלע נדל”ן נכס מניב בחולון בהשקעה של 119 מיליון שקל. מדובר בשלושה מבנים תעשייתיים בשטח של 18,700 מ”ר. בחודש מרץ רכשה סלע נדל”ן את המרכז המסחרי חונים-קונים בראשון לציון מידי מליסרון תמורת 189 מיליון שקל (כולל הוצאות עסקה). מדובר במרכז בשטח של 15,500 מ”ר.
8. בעקבות עסקאות אלו – עדכנה החברה את התחזיות שלה לשנת 2018 כלפי מעלה כך שההכנסות שלה מנכסים מניבים תסתכם ב-186 מיליון שקל והתזרים החופשי יעמוד על 122 מיליון שקל. לטעמי עסקאות אלו מהוות בחלקן את הבסיס לצמיחה של החברה בשנת 2019 מאחר והנכסים שנרכשו בשנת 2018 עדיין לא נתנו תרומה מלאה לאורך השנה (ה-NOI השנתי המייצג הוא 191 מיליון שקל).
9. לאחר העסקאות של שנת 2018 אינני מצפה מסלע נדל”ן להשקעות משמעותיות נוספות השנה למרות שהחברה מסוגלת להרחיב את פורטפוליו הנכסים שלה. עם זאת, בשנת 2019 אני מצפה מהחברה לחזור ולבצע השקעות. כיום – בבעלות החברה 32 נכסים בשטח של 400,000 מ”ר בשיעור תפוסה של 95%. בתנאי השוק הנוכחיים – קשה לייצר עסקאות חדשות אך עד כה סלע הוכיחה כי היא יודעת לצמוח.
10. בסוף יוני 2018 היו בקופת המזומנים של החברה כ-60 מיליון שקל. רמת המינוף הנוכחית של החברה (כ-54%) מאפשרת לה לבצע עסקאות נוספות בטרם תידרש החברה לבצע גיוס הון. כאשר רמת המינוף של סלע תתקרב לרף המקסימלי של ה-60% – סביר להניח שהחברה תבצע גיוס הון – כפי שביצעה בשנים האחרונות. אנחנו עדיין לא שם – אך זה בהחלט תרחיש אפשרי בשנת 2019 במידה והחברה תפעל לביצוע עסקאות נוספות בהיקף מהותי.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה אך עשוי לפעול בניירות אלו
יודגש כי תיק המניות החמות הוא תיק תיאורטי בלבד ואין כל התחייבות כי תיק המניות החמות ישיג תשואה עודפת על פני תשואת מדד ת”א 125