שנת 2017 עומדת להסתיים וראש השנה בפתח. מבחינתנו – זאת הזדמנות מצוינת להתחיל ולבחור את המניות החמות לשנת 2018. חלק מהבחירות הינן בחירות קלות – מניות שהיו איתנו בשנת 2017 ויישארו איתנו גם לשנה הקרובה. המניה הראשונה שנשארת איתנו היא חברת הנדל”ן אאורה.
מתחילת שנת 2017 מניית אאורה עלתה ב-32% ובחמש השנים האחרונות זינקה ב-132%. שווי החברה כעת הוא כ-400 מיליון שקל. אחת מהטענות היא שמניית החברה נסחרת במכפיל גבוה על ההון העצמי (2.4 ליתר דיוק). ובכל זאת – למרות כל זאת, אני חושב שהרבה מאוד ערך חבוי בפרויקטים של החברה שצפוי לבוא לידי ביטוי בשנים הקרובות באופן שבו ההון העצמי ידביק את הפער.
רווח גולמי שטרם הוכר – כמעט מיליארד שקל
הנתון המעניין שמשקיעים צריכים להסתכל עליו במסגרת הדוחות הוא הרווח הגולמי שטרם הוכר. ב-24 פרויקטים אשר נמצאים בביצוע ובתכנון מתקדם (לקראת תחילת עבודות בנייה) לאאורה יש רווח גולמי שטרם הוכר בהיקף של כמעט מיליארד שקל. אם החברה תעבוד כמו שצריך ובהתאם לצפי, רווח זה צפוי להיות מוכר פחות או יותר בחלוקה שווה עד שנת 2021-2022.
כאשר אני מסתכל מהיכן מגיעים המיליארד שקל – ניתן לראות את הבוננזה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית, תחום שאאורה סימנה לפני מספר שנים ונכנסת לזה בכל הכוח. קחו למשל את פרויקט קרית אונו שעבר לשלב הבנייה לפני מספר חודשים. בשלב א’ וב’ הכולל בנייה של 672 יחידות דיור (בשני שלבים) צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של בערך 200 מיליון שקל. בשלב א’ מכרה החברה 123 יחידות דיור (נכון לסוף אוגוסט) מתוך 226 המיועדים לשיווק. שלב ב’ צפוי לצאת לשיווק בחודשים הקרובים. להערכתי, החברה תשלים את הבנייה והמסירה של הפרויקט עד סוף שנת 2020.
פרויקט התחדשות עירונית נוסף שמהווה חלק ניכר מהרווחים של החברה הוא ברמת השרון – עליו כתבתי בהרחבה לפני מספר שבועות. בפרויקט זה צפוי רווח גולמי של 218 מיליון שקל. שלב א’ של הפרויקט נמצא בעיצומו של שיווק ובניה עתידה להתחיל ברבעון הראשון של שנת 2018. למיטב ידיעתי, במכירה מוקדמת, אאורה מכרה את רוב הדירות בשני הבניינים הראשונים.
מה שציינתי כאן אלו רק שני פרויקטים של התחדשות עירונית שהם בשלים. לחברת אאורה יש 22 פרויקטים של התחדשות עירונית. כמובן שלא כולם הינם בסדר גודל של קרית אונו ורמת השרון. בסה”כ במסגרת ההתחדשות העירונית צפויה אאורה לבנות מעל 3,500 יחידות דיור אשר מתוכם 2,700 הינם לשיווק. בסה”כ אני מעריך כי בשנת 2018 ייכנסו מספר פרויקטים נוספים מתחום ההתחדשות העירונית לשלבי שיווק בהיקף של כ-1,000 יחידות דיור – כך שבסה”כ בשנה הקרובה אאורה צפויה ללחוץ על הגז הן מבחינת הבנייה והן מבחינת כניסתם של פרויקטים נוספים לשיווק.
מחירי הנדל”ן – לאן?
השקעה בסקטור הנדל”ן אינו דומה להשקעה בסקטור מדעי החיים. אין פה רווחים מהירים, אין אקזיטים. מה שנותן לחברה את עוצמתה הוא הזמן, ההתקדמות בפרויקטים והביצוע. אמרתי זאת לא פעם, ולא פעמיים וזה תמיד מוכיח את עצמו – השקעה בחברת נדל”ן למגורים (וגם בנדל”ן מניב) צריכה להתבצע בראייה ארוכת טווח. יש הרבה בשר במניות של קבלני הנדל”ן ולדעתי הוא רחוק ממיצוי. כמעט כל חברת נדל”ן למגורים הניבה רווחים אדירים לבעלי המניות שלה בשנים האחרונות ואני לא חושב שזה הסתיים.
החשש הגדול של המשקיעים בימים אלו הוא מירידת מחירי הדיור, בין היתר בשל המכרזים הרבים של מחיר למשתכן. אינני יודע לצפות את המגמה של המחירים אבל קחו למשל את נתוני הלמ”ס האחרונים שפורסמו בסוף השבוע – אלו הצביעו על עלייה במחירי הדיור – חודש שישי ברציפות. בחודשים יוני ויולי לבדם נרשמה עלייה של 0.4%.
אז נכון – ישנה האטה מסוימת במכירת דירות ובקיץ האחרון הרבה משקיעים ישבו על הגדר. ומהי התוצאה של זה? הבנקים המסחריים מורידים את הריבית על המשכנתאות במטרה לעודד לקיחת משכנתאות. בתוך חצי שנה ירדה הריבית הממוצעת על המשכנתאות במגזר השקלי הלא צמוד מרמה של 3.36% בחודש פברואר לרמה של 3.00% בחודש אוגוסט. מגמת הפחתת הריבית הממוצעת על המשכנתאות צפויה להחזיר להערכתי את המשקיעים לשוק מאחר ועסקאות הופכות להיות יותר אטרקטיביות מבחינה כלכלית וזה עשוי לדחוף את המחירים שוב כלפי כלפי מעלה.
אאורה לא נמצאת בדימונה, היא לא נמצאת בירוחם. אאורה נמצאת באזורי ביקוש – קרית אונו, רמת גן, יהוד, רמת השרון, תל אביב, חדרה, מבואות קיסריה, נתניה ועוד. חולשה, אם ישנה הינה בתחום הדירות יוקרה שבה משקיעים יושבים יותר על הגדר. ציבור, אשר התייאש מההגרלות של מחיר למשתכן – ייאלץ בסופו של לרכוש דירות אל תוך עליית מחירים.
משקיעה בפרויקטים עתידיים
במקביל לפעילות השוטפת של החברה, אאורה ממשיכה כל הזמן לעבוד ולייצר עסקאות חדשות לטובת העתיד. לפני כשבועיים דיווחה החברה על שתי עסקאות. הראשונה – עסקה בלוד להקמת 217 יחידות דיור בשמונה בניינים בני 10 קומות. הרווח הגולמי החזוי מעסקאות אלו הוא 45 מיליון שקל המשקף שיעור רווחיות של 18.6%. אאורה לא סיפקה לוחות זמנים לפרויקט – אך אלו נכנסים לצבר העבודות של החברה לשנים הבאות.
פרויקט נוסף הינו בבקעת אונו – אזור שבו החברה חזקה מאוד. לפני מספר שבועות אאורה רכשה קרקע של 12 דונם תמורת 76 מיליון שקל באזור יהוד. בשטח המדובר ניתן להקים 185 יחידות דיור ו-2,000 מ”ר של מסחר. אאורה לא סיפקה אינדיקציה לגבי הרווחיות של הפרויקט אבל תהיו בטוחים שהפרויקט הינו רווחי בצורה משמעותית. ייתכן כי לאחר השלמת העסקה (ישנה זכות סירוב לאחד מבעלי הקרקע) – אאורה תמסור נתונים נוספים על הרווחיות החזויה.
לטעמי, אחת הבעיות של חברת אאורה הוא העובדה שמוסדיים לא נמצאים בנייר, ולכן הסחירות במניה הינה יחסית נמוכה. ילין לפידות גזרו את כל הקופה כשנכנסו למניה עוד בשערים של 95 אגורות. זה היה ביוני 2015 לפני קצת יותר משנתיים ומאז עשו תשואה של 180%. פרט לילין לפידות – אין מוסדיים אחרים במניה.
אני מקווה שבשנה הקרובה, אאורה תבצע מהלכים שבהם יגדל שיעור החזקות הציבור במניה. חלק מכך יכול להתרחש דרך המרת אג”ח י”ג למניות החברה (70 מיליון שקל) או בכל דרך אחרת שבה יגדל שיעור החזקות הציבור. נכון להיום 79.4% מהחברה נמצאת בשליטתו של יעקב אטרקצ’י, כ-9% אצל ילין לפידות ואילו הציבור מסתפק ב-11.6% בלבד. זה לא מספיק – וצריך לפתור את הסוגיה הזאת. כשזה יקרה, אם זה יקרה – אאורה תוכל לייצר קפיצת מדרגה רצינית עבור כלל בעלי המניות.
סיכום
בשנים האחרונות ביצעה אאורה קפיצת מדרגה משמעותית בהיקפי הפעילות שלה. החברה סימנה את תחום ההתחדשות העירונית – אחד התחומים שנותנים היום מענה למי שמחפש דירות חדשות בלב אזורי ביקוש, אזורים שבהם אין קרקעות פנויות לשיווק. מנוע צמיחה זה מעניק לחברה את עוצמתה מאחר ואין היום כמעט חברות אשר מסוגלות לקדם פרויקט פינוי בינוי מא’ ועד ת’ ויש בפרויקטים אלו הרבה בשר – אשר ממנו עשויים ליהנות בעלי המניות בשנים הבאות.
גילוי נאות אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך הכותב אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר יודגש כי תיק המניות החמות הוא תיק תיאורטי בלבד – ואין כל התחייבות כי השקעה בתיק זה תניב תשואה עודפת על פני תשואת מדד ת”א 125