מניית קרדן נדל”ן מצטרפת לתיק המניות החמות – הנה ההסבר

התלבטתי הרבה איזו מניה להכניס לתיק המניות החמות במקומה של בריינסוויי שנטשה אותנו בחודש שעבר. הבחירה לא הייתה פשוטה. מצד אחד – יש את איידיאו ואת בראק NV שהן חברות מצוינות וראויות אך הסיבה המרכזית לכך שפסלתי את שתי המניות האלו הייתה שכבר יש לנו בתיק את סאמיט ולא ממש מתחשק לי להכניס עוד נדל”ן גרמני לתיק. התלבטתי גם אם להחליף את בריינסוויי בחברת ביומד איכותית כגון כת”ב או אינטק פארמה אבל גם את זה פסלתי. בסופו של דבר – לאחר בחינה לילית לא פשוטה – החלטתי להגדיל את מרכיב הנדל”ן בתיק על ידי הוספה של מניית קרדן נדל”ן. המניה תיכנס לתיק המניות החמות בעדכון המדדים שייערך ביום חמישי הקרוב לפי שער הנעילה.

מניית קרדן נדל”ן נסחרת הבוקר לפי שווי של 350 מיליון שקל. למען הגילוי הנאות אני אגיד שאני מחזיק הבוקר קרדן נדל”ן כחלק מהצעת הרכש לקרדן ישראל שנענתה ובמסגרתם קיבלתי מניות של קרדן נדל”ן. הסיבה המרכזית לבחירה בקרדן נדל”ן היא העובדה שהמניה של החברה צנחה בחודשיים שחלפו בכ-20% ללא סיבה נראית לעין ובחלקה נובעת מהצעת רכש החליפין. סוחרים שקנו את קרדן ישראל (לונג) גידרו את עצמם דרך פוזיציית שורט בקרדן נדל”ן ולחצו את המניה מטה.

הצעת הרכש חליפין עשויה בשבוע-שבועיים הקרובים לייצר לחץ שלילי על המניה מצד סוחרים במנייה שבה הסחירות אינה גבוהה. עם זאת, שני אירועים טכניים מרכזיים חיוביים עשויים להתרחש בחברה בחצי שנה הקרובה. האירוע הראשון יתרחש בעדכון המדדים שייערך ב-3/8. אז משקל המניה במדדים יעלה מ-25% ל-45% בעקבות המניות של קרדן ישראל שחולקו במסגרת הצעת הרכש. המניה צפויה לראות ביקוש טכני מצד תעודות הסל בהיקף של כ-2 מיליון שקל. האירוע הטכני השני עשוי להתרחש בתחילת 2018 שבמסגרתו המניה עשויה להיכנס למדד ה-SME 60 בתנאים מסוימים. כרגע קשה להעריך את הסיכויים האלו.

מי את קרדן נדל”ן?

למי שאינו מכיר – קרדן נדל”ן עוסקת בייזום, בנייה, מכירה והשכרת מבני מגורים, מסחר ותעשיה. פרט לקרדן ישראל המחזיקה ב-57% מן המניות – ישנם מספר בעלי עניין כגון כלל ביטוח (כמעט 16%), הפניקס (כ-7%) וגם לפסגות יש מספר אחוזים לאחר שהוחלפו לו מניות קרדן ישראל במניות קרדן נדל”ן במסגרת הצעת הרכש. אני לא יודע אם הם יהיו בעלי עניין או לא. יתרת המניות מוחזקת על ידי הציבור.

בימים אלו מעורבת קרדן נדל”ן בבנייתם של כ-1,700 יחידות דיור. כבר על פי הנתונים היבשים יש כאן סיפור מעניין – לחברה הון עצמי של 432 מיליון שקל (415 מיליון שקל בשקלול דיבידנד ששולם באפריל) ואילו המניה של החברה נסחרת לפי 350 מיליון שקל המשקף מכפיל של 84% על ההון. מדובר על מכפיל שנמוך מאשר המכפיל של חברות נדל”ן למגורים אחרות אשר נסחרות כאן בבורסה בתל אביב (למשל אאורה).

מבחינת הפרוייקטים של הנדל”ן אשר נמצאים בביצוע – קרדן נדל”ן צפויה למסור השנה 77 יחידות דיור, בשנת 2018 כ-186 יחידות דיור, בשנת 2019 כמות של 326 יחידות דיור. יתר הפרוייקטים של החברה מיועדים ל-2020 ואילך. במלים אחרות – וככה יש להסתכל על זה: קרדן נדל”ן היא חברה שנדרשת בה סבלנות מאחר ורוב הצבר שלה מיועד לשנים ארוכות קדימה.

בנוסף, לחברה מספר פרויקטים של התחדשות עירונית. בסה”כ מעורבת החברה בכ-17 פרויקטים שונים אשר נמצאים בתהליך. בארבעה מתוכם (באזור ר”ג) כבר הושגו החתימות הנדרשות לתחילת הפרויקט. בד”כ שוק ההון לא מתמחר כל כך פרויקטים כאלו ואם כן הדבר נלקח בשיעורי היוון גבוהים מאוד (20%). כאשר פרויקטים כאלו עוברים משלב התכנון לשלב השיווק ולשלב הביצוע – מתחיל לצוף הערך שלהם עם ירידת שיעורי ההיוון עד ל-6% (בשלב הביצוע) והדבר מוביל לערך נוסף בשווי.

פרט לתחום הנדל”ן למגורים – לקרדן נדל”ן יש נכס מניב אשר נקרא “בית קרדן”. הנכס מוחזק מחציתו על ידי החברה ומחציתו על ידי מגדל. בספרי קרדן נדל”ן רשום הנכס לפי שווי של 121 מיליון שקל וכנגדו ישנה הלוואה בסך של 48 מיליון שקל. הנכס מניב NOI שנתי של 9.5 מיליון שקל המשקף תשואה של 7.85%. עם זאת, לאור העסקאות האחרונות אשר מתבצעות באזור ת”א – סביר מאוד כי הנכס רשום בצורה שמרנית במאזן החברה ולטעמי שיעור היוון של 6.5% הוא נכון יותר (וגם זה שמרני מאוד). בשיעור היוון זה – שווי הנכס עומד על 146 מיליון שקל.

השקעה נוספת הרשומה בספרי קרדן נדל”ן היא החזקה של 67% במניות אל-הר – חברת ביצוע שמבצעת פרוייקטים בתחום המשרדים, המגורים ועוד. לחברה זו צבר של 580 מיליון שקל. אני פחות אוהב את תחום התשתיות אך מאחר והחזקה זו רשומה בספרי קרדן נדל”ן לפי 56 מיליון שקל – זה פחות מהותי לטעמי.

 

עסקאות אחרונות

לפני כשבוע בוצע מימון מחדש לבית קרדן מבנק לאומי. הבנק נתן לחברה סכום של 50 מיליון שקל בריבית של 3.55%. האשראי ניתן לתקופה של שנתיים. בעוד כשנתיים – סביר שההלוואה תגולגל מחדש קדימה לתקופה נוספת. במסגרת העדכון – היקף הקרן של ההלוואה עלה ל-50 מיליון שקל – כך שלחברה שוחררו כ-2 מיליון שקל מהמימון מחדש.

אירוע נוסף ומהותי התרחש בחודש מאי. קרדן נדל”ן מכרה את הזכויות בפרוייקט אנדרומדה ביפו (הקמת 55 יחידות דיור). הפרוייקט נמכר תמורת 130 מיליון שקל. לעסקה יש תנאים מתלים רבים ובהם גם קבלת היתר בנייה ועוד שאמורים להסתיים בתוך כשנה. אם העסקה תושלם – קרדן נדל”ן תרשום רווח לפני מס של כ-13.5 מיליון שקל.

תמחור החברה

לא פשוט לתמחר חברה כגון קרדן נדל”ן. בכדי לעשות זאת – נדרשת עבודה מעמיקה אשר מפרקת את החברה לחלקיה, בוחנת את הפרוייקטים בכללותם ואת התזרים אשר צפוי מהם. זאת עבודה שלוקחת כמה שעות רבות של עבודה, מפגש עם החברה ועוד. מניית קרדן נדל”ן נכנסה למעשה לתיק המניות החמות משלוש סיבות מרכזיות: 1. האירועים הטכניים החיוביים במניה באוגוסט ואולי בתחילת 2017 2. הלחץ השלילי הטכני על המניה בחודשיים שחלפו 3. שיחות עם גורמים בשוק, אנליסטים ופעילים (שאני סומך עליהם כמובן) שטוענים שהמחיר הנוכחי הוא מעניין.

 

אגב, באופן אישי, אין בכוונתי למכור את ההחזקה בקרדן נדל”ן שקיבלתי – אך אילו יהיה לחץ שלילי על הנייר הנובע מן ההחלפה, בכוונתי להגדיל את הפוזיציה שלי במניה – לפחות עד לעדכון המדדים שייערך ב-3 באוגוסט ובו המניה תזכה לביקושים יפים. בתיק המניות החמות – קרדן נדל”ן צפויה להישאר עד סוף השנה לפחות.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך. הכותב מחזיק במניות קרדן נדל”ן שאין בכוונתו לממש בשלושת ימי המסחר הקרובים. הכותב עשוי לרכוש מניות נוספות של החברה במסגרת המסחר השוטף בבורסה.