תומר קורנפלד
שנת 2018 עומדת להסתיים וכבר סימנו שתי מניות חמות לשנת 2019. בחרנו את רציו פטרוליום ואת סלע נדל”ן. היום אנחנו מסמנים את המניה השלישית שלנו שהאמת היא שאינה מפתיעה. היא נמצאת בתיק המניות החמות שלנו לשנה הזאת – אבל תישאר איתנו גם לשנה הבאה. מדובר בחברת הנדל”ן אאורה.
מתחילת שנת 2018 איבדה מניית אאורה כ-24% מערכה כאשר אני מזהה מספר סיבות מרכזיות לכך: 1. החשש מהאטה מעולם הנדל”ן למגורים שהוביל לירידת ערך כמעט בכל החברות הפעילות בתחום 2. נזילות חלשה מאוד בשוק בשנה החולפת שלחצה את המניה מטה יחד עם כל מדד ה-SME שאיבד השנה כמעט 11%. כמשקיע לטווח ארוך – אני פחות מתרגש מגורמים אלו.
על פניו – ניתן היה לסגור את הכתבה בפסקה אחת: אאורה הייתה לדעתי מניה חמה בסוף שנת 2017. מאז המניה איבדה 24% מערכה – למרות שהחברה התקדמה מאוד. כאשר מנייה יורדת ללא סיבה אמיתית – אנחנו מקבלים את אותה החברה בהנחה ולכן המניה נשארת איתנו לשנה הקרובה.
עם זאת – ובכדי שהכתבה לא תסתיים לאחר שלוש פסקאות אני אגיד שהבחירה במניית אאורה הייתה מתרחשת גם אם המניה הייתה כרגע בשער של 300 ואולי אפילו 350 (המניה כרגע על 213 אגורות).
מה שאני אוהב בחברת הנדל”ן אאורה זה הרעב שלה לעסקאות. וזה יותר שווה מהכל. בשעה שחלק משמעותי מחברות הנדל”ן מעדיפות להישאר באזור הנוחות שלהן, בונות על קרקעות היסטוריות הנמצאות בספרים שלהן הרבה שנים – אאורה מייצרת לעצמה פייפליין רציני קדימה שגם אם החברה לא תסגור שום עסקה בשלוש השנים הקרובות – יש לה מספיק עבודה לעשור הקרוב.
שנת 2018 הייתה שנה שאני מגדיר אותה שנת מפנה בחברה. במהלך השנה גייסה אאורה הון בהיקף של כ-100 מיליון שקל ממשקיעים איכותיים ובהם: לאומי פרטנרס, מנורה, הפניקס ונוקד. ההשקעה בוצעה במחיר של 250 אגורות ולמעשה היא זו שיוצרת עבור החברה קרש קפיצה ענק לשנים הבאות.
בשבוע שעבר לקחתי חלק במסגרת מצגת של החברה שנערכת במשרדים של לידר. במסגרת המצגת, שהייתה חדה הבהיר בעל השליטה בחברה יעקב אטרקצ’י שהוא מעורב ברמה היומיומית בהתנהלות מול דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית. אטרקצ’י הסביר כי הקשר עם הדיירים ויחסי האמון שנוצרים הם קריטיים בפיצוח של פרוייקטים בתחום ההתחדשות העירונית ועל נקודה זו כנראה שלא ניתן להתווכח
אני אחלק את הסקירה שלי על החברה לשלושה חלקים שהם מנועי הצמיחה של אאורה כפי שאני רואה אותם: ההתחדשות העירונית, היזמות המסורתית והבונוס ל-2019 שעשוי להתממש: הנפקת קרן הריט למגורים.
התחדשות עירונית
אאורה היא החברה שמובילה את תחום ההתחדשות העירונית בישראל – בפער גדול מול המתחרים. לא רק אני טוען את זה. דירוג שביצע אתר citysquare בשיתוף עם דהמרקר קובע כי אאורה היא החברה המובילה בתחום עם פער גדול מול המתחרים. על פי הדירוג – אאורה מעורבת כעת בבניית תשעה מתחמים שבהם היא תבנה 4,228 דירות. לשם השוואה – החברה הבאה בתור אחריה הינה מצלאוי מעורבת בבניית חמישה מתחמים שבהם נבנים 2,289 דירות.
אם לומר את האמת – כל החברות שברשימה מעורבות בבניית הרבה יותר מתחמים. עם זאת – המדידה שבוצעה מתייחסת לבניית מתחמים אשר נמצאים בתהליכים מתקדמים, כאשר יש תב”ע בתוקף, נמצאים בשיווק ו/או בתהליך בנייה. הסיבה לכך היא הרצון לבדוק את החברות המובילות לפי הסתכלות מצד הדיירים. עד כה החברה מעורבת ומצליחה לקדם את תהליך ההתחדשות העירונית – ולא רק מי שמדבר ומחתים דיירים.
שנת 2019 היא שנה שבה אאורה פועלת כמעט בכל עוצמתה בתחום שבו ההתקדמות בבנייה תחלחל אל תוך הדוחות הכספיים. בעוד שהרבה חברות מתעסקות בבניית בניינים בודדים – אאורה נמצאת במקום אחר ובונה שכונות שלמות במקביל. לדוגמא, פרויקט קרית אונו הענק שבו בונה החברה שמונה בניינים במקביל. להערכתי, פרוייקט אונו ואלי יתחיל לתת אותותיו במסגרת הדוחות הכספיים ב-100% תפוקה בשנים הבאות.
וביחס ליתר הפרויקטים – גם רמת השרון שלב א’ נמצא כבר בבנייה ובשנת 2019 יתווספו לבנייה שלבים ב’ וג’. פרויקט גדול נוסף בחדרה (שילוב בין התחדשות עירונית ליזמות מסורתית) יוצא לדרך ועוד שני פרויקטים ברמת גן שמתחילים בנייה. בקיצור – שנת 2019 תהיה שנה שבה חברת אאורה תפעל בעוצמה גדולה – והדבר יורגש להערכתי גם בתוצאות הכספיות.
יזמות מסורתית
בשעה שמשרד האוצר פועל לקידום מכרזים של מחיר למשתכן – אאורה ממשיכה לייצר לעצמה הזדמנויות עסקיות בתחום היזמות המסורתית. רק לפני מספר ימים עדכנה אאורה על עסקה בבן שמן להקמת 500 יחידות דיור. מי שרוצה לקרוא על העסקה בהרחבה – יכול לעשות זאת במאיה. אאורה לא מספקת בדיווח פוטנציאל רווח מן העסקה אבל כמי שמכיר ועוקב אחרי העסקאות של החברה – מדובר כנראה בעסקה מצוינת לחברה.
לצד העסקה האחרונה שנחתמה – הנה עסקאות עליהן דיווחה אאורה בשנה החולפת: העסקה בחדרה שעליה כתבתי קודם שבו החברה חיברה בין יזמות מסורתית לבין פרויקט התחדשות עירונית ששם תבנה ארבעה בניינים של 430 יחידות דיור. יש גם שני פרויקטים נוספים בלוד (אחיסמך + לו”ד) בהיקף של 600+ יחידות דיור. כמו כן, ישנם שני פרוייקטים קטנים בחולון של עסקאות קומבינציה שבהם בונה החברה כ-90 יחידות דיור בלבד – אך עם רווחיות יפה מאוד.
הנפקת קרן ריט
השקעה בחברת נדל”ן למגורים היא השקעה לטווח ארוך. היא דורשת סבלנות. כאשר שוק ההון אינו נזיל – ניתן לראות חולשה במחירי המניה. עם זאת, אם יש משהו שעשוי להציף ערך מיידי במחיר המניה של אאורה זה הנפקת קרן הריט למגורים שמתכננת החברה. במסגרת העסקה – עתידה אאורה להקים קרן ריט (פרטית או ציבורית) שתוכל לרכוש מאאורה דירות במחיר שאטרקטיבי גם לאאורה וגם לקרן (כן – זה אפשרי).
המחשבה הראשונה שעולה לכל אחד לראש הוא שיש כבר קרן ריט למגורים אחת בשוק והיא לא כל כך מוצלחת. אז האמת היא שיש הרבה הבדלים בין שני המוצרים – אבל לא ארצה להיכנס לכך כרגע. מה שחשוב לזכור הוא שבמידה וקרן הריט תונפק – יש כאן פוטנציאל גדול להצפת ערך במניית אאורה. לדעתי – מדובר באופציה שמקבלים המשקיעים בחינם על החברה.
סיכום
אאורה שמה לעצמה מטרה – להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית כאשר במקביל היא לא זונחת את תחום היזמות המסורתית. שנת 2019 תהיה שנה של עשייה בחברה שבה יקודמו הרבה עסקאות שנחתמו בשנים האחרונות. גם אם לא תיחתם שום עסקת יזמות או התחדשות עירונית בשנת 2019 – חברת אאורה מפוצצת בעבודה כאשר הדבר צפוי לבוא לידי ביטוי גם במסגרת הדוחות הכספיים.
אחד הנתונים שאאורה מספקת במסגרת המצגת של הדוחות החצי שנתיים הוא רווח גולמי שטרם הוכר. מדובר ברווח גולמי של 512 מיליון שקל בפרוייקטים הנמצאים בביצוע ועוד 375 מיליון שקל רווח גולמי מפרוייקטים שעתידים להתחיל בשנה הקרובה. במלים אחרות – יש לחברה פוטנציאל רווח גולמי של כמעט 900 מיליון שקל בארבע השנים הקרובות, כלומר יותר מ-200 מיליון שקל בשנה שזה המון וצפוי לתרום לגידול בהון העצמי של החברה.
לצד אלו – צריך לזכור שחברת אאורה אימצה מדיניות חלוקת דיבידנד שבה החברה תחלק למשקיעים דיבידנד של 25% מהרווח הנקי החל משנת 2018. אני חושב שמדובר במהלך מבורך – אם כי אני הייתי מעדיף שהחברה תחלק למשקיעים דיבידנד קבוע שהולך וצומח שאינו תלוי ברווח הנקי של החברה. כך המשקיעים יוכלו להעריך את תשואת הדיבידנד שלהם ותהיה להם וודאות גבוהה יותר ביחס לדיבידנד. למען האמת זה לא משנה כיצד החברה מאמצת את החלוקה – הדבר החשוב הוא שאאורה מחזירה כסף למשקיעים. וזה מבורך.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה הכותב אינו מחזיק במניות החברה – אך עשוי לפעול בנייר