מסמנים את המניות החמות ל-2016: זרקור על הפעילות של איי.אי.אס

בחירה של מניות שעשויות להכות את השוק היא לא דבר פשוט. הכי קל זה לבחור חברה שעומדת בפני תוצאות ניסוי חשוב, להעריך שהניסוי יצליח – ואז המניה תטוס. זה הרבה יותר אתגר לבחור מניות הנמצאות בתמחור חסר וגם אם הביזנס יישאר יציב – המניה תעלה. אז אחרי שסימנו עבורכם את מניית רבל כמועמדת להכות את השוק בשנת 2016 – קבלו את המניה השנייה שלדעתנו עשויה להצליח ותניב תשואה יפה בשנה הבאה – חברת אייאיאס (IES).

התיאור התמציתי כפי שמופיע במחשבי הבורסה הוא מאוד לקוני: “החברה עוסקת בבנייה מתועשת,נדל”ן מניב,יזום פרוייקטי נדל”ן ובהשקעות שונות”. ובכל זאת, לדעתנו מדובר בחברה סופר מעניינת. שווי השוק המוצג גם הוא משקר מעט. אמנם, הון החברה המונפק והנפרע כולל 4.97 מיליון מניות בשווי של כ-540 מיליון שקל, אך הון זה כולל גם 210 אלף מניות רדומות. שווי השוק המשוקלל שצריך להסתכל עליו הוא 4.76 מיליון מניות בשווי של כ-510 מיליון שקל.

חברת אייאיאס נמצאת בשליטתו של איש העסקים חיים גייר המחזיק ב-60% מהון המניות של החברה. גייר הורשע בשנה החולפת בעבירות של מתן שוחד לראש עיריית רמת גן לשעבר צבי בר ונגזרו עליו 11 חודשי מאסר. עם זאת, הדבר לא משנה את דעתנו על החברה והפוטנציאל הגלום בהשקעה בה – ולדעתנו השקעה במנייה לטווח ארוך תניב תשואה עודפת על פני השוק.

אז מי את איי.אי.אס?

איי.אי.אס נסחרת מתחת לרדאר המשקיעים במדד היתר 50 והנכס המרכזי שלה הוא אחזקתה בפארק פלמחים. מדובר בשטח של 300 דונם שאפשר להסתכל עליו בתור נכס מניב. חבר רחוק טוען שמדובר למעשה בחניון ענק עם פוטנציאל אינסופי לתחום התעשייה. אני נוטה להסכים איתו.

 

בספרי החברה 260 דונם מתוך הנכס רשומים בשווי של 336.2 מיליון שקל. הנכס שבבעלות החברה ייצר הכנסות מהשכרה של 5.1 מיליון שקל ברבעון השלישי של השנה ו-14.5 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. שיעור התפוסה של הנכס – או יותר נכון הקרקע עומד על 89% ולגביהם דמי השכירות הממוצעים עמדו על 82.9 ש”ח למ”ר ברבעון השלישי.

השוכרים במתחם הקרקע של ה-260 דונם מתחלקים לשניים (לא בצורה שווה) – 1. מתקן התפלה של דרך הים הממוקם בקרקע השוכרת את הקרקע לתקופה ארוכה (וכנראה לא תזוז מהשטח לעולם). 2. דיירים מתחום הבנייה, התשתית, כלי הרכב, השוכרים שטחים על הקרקע לטווח הקצר והבינוני – מעין אחסנה פתוחה לתחום הלוגיסטיקה והייצור.

בראייה ארוכת טווח סביר להניח שמדינת ישראל וחברות יפעלו להקמת מתקנים נוספים על הקרקע אשר נמצאת במקום אסטרטגי. בין האפשרויות הנבחנות – הקמת מתקני התפלה נוספים, קידום הקמת תחנת כוח. כל פעילות אשר תוקם על שטח הקרקע צפויה להגדיל את ההכנסות של של החברה, תתרום לעלייה בערך הקרקע ולעלייה בשווי המניות של החברה. סביר להניח שלאורך השנים הבאות כך באמת יקרה.

פארק פלמחים. מקור: הערכת השווי לחברה

יתרת 40 הדונם שבבעלות החברה מושכרים כיום לחברת הבת ספנקריט הפועלת בתחום הבנייה המתועשת – מוצריים טרומיים לתחום הבנייה. המוצרים של החברה כוללים פלטות חלולות המשמשים כרצפות ותקרות במגוון מבנים כגון מבני מגורים, מסחר, משרדים ותעשייה. ספנקריט מייצרת גם קורות וקירות. חברת ספנקריט אמנם מתמודדת עם תחרות קשה בענף אך היא בהחלט רווחית. הכנסותיה בתשעת החודשים הראשונים הסתכמו ב-35.4 מיליון שקל והיא תרמה רווח תפעולי של 7.6 מיליון שקל. לשם השוואה -בתשעת החודשים הראשונים של 2014 תרמה ספנקריט רווח תפעולי של 11.2 מיליון שקל לאייאיאס. מאחר וספנקריט שוכרת את השטח של המפעל שלה מאייאיאס – החברה הציבורית נהנית גם מדמי שכירות מהנכס – אבל זה פחות משנה – כי זה כסף שעובר מכיס ימין (חברת פרטית בנכס) לכיס שמאל (חברת אייאיאס).

 

פרט לאלו בבעלות אייאיאס ישנו חלום קטן – הנקרא מתחם איירפארק. מדובר בחברה שהוקמה בשנת 2004 ומטרתה להקים מתחם מטוסים סמוך לבסיס עובדה. המטרה – לפעול לשימור, שיפוץ והשבחת מטוסים ברחבי העולם. במהלך 2013 הוקצו לטובת הפרוייקט 1,100 דונם וצריך היה להסדיר את היחסים בין משרד הביטחון ולחברה. נכון להיום – המיזם עדיין נמצא בשלבי תכנון שבעתיד הרחוק עשוי לספק לחברה הכנסות משמעותיות.

מדוע מניית החברה תכה את השוק?

ההיגיון הפשוט אומר שבכדי לנתח את החברה – צריך להתחיל ולחבר את סך הנכסים שלה ולראות שהם גדולים משווי השוק שבו של החברה. אבל כאן יש בלאגן גדול, מסים נדחים, מאזן לא פשוט להבנה – ובכלל רמת השקיפות של החברה נמוכה מאוד. לכן – חשבתי שעדיף לנתח את זה מהכיוון ההפוך – תזרים המזומנים.

נכון לסוף ספטמבר בקופה של החברה (סולו) היו 70.5 מיליון שקל. כנגדם היו התחייבויות בהיקף של 22.1 מיליון שקל (הלוואה על הקרקע המניבה). בנוסף – החברה חילקה דיבידנד בהיקף של 11 מיליון שקל ונניח שרכשה מניות של עצמה בעוד מיליון שקל (חישוב גס – לא באמת בדקתי). זה מותיר לנו עודף פיננסי נטו של כ-36.5 מיליון שקל. את המספר הזה אנחנו נפחית משווי השוק של החברה – 510 מיליון שקל ונקבל כי הפעילות של החברה מתומחרת ב-473 מיליון שקל.

בואו ננסה להעריך כמה כסף החברה מסוגלת לייצר בשנה מייצגת. הנכס המניב מייצר ברבעון כיום כ-5 מיליון שקל – סה”כ 20 מיליון שקל בשנה. הפעילות של חברת ספנקריט מייצרת כ-10 מיליון שקל בשנה (שהיא שנה לא טובה). במלים אחרות – הביזנס על החברה מסוגל לייצר כ-30 מיליון שקל בשנה. בהתחשב במחיר המניה הנוכחי – מדובר בתשואה ברוטו של 6.3% – שהיא תשואה יפה מאוד.

 

אבל – וכאן יש הרבה אבל. לדעתי קצב ייצור המזומנים של מתחם פלמחים יילך ויעלה ככל שהקרקע תושבח, ייכנסו מפעלים חדשים, יוקמו מתקנים חדשים וכו’. דמי השכירות הנובעים מהנכס יעלו ואיתם גם תזרים המזומנים כמו גם ערך הקרקע. זה צפוי להמשיך ולהגדיל את התשואה לבעלי המניות. בנוסף – תמיד קיים הפרוייקט של החברה בדרום שיכול בבת אחת להפוך לנכס מניב. אפילו לא ספרנו אותו ביכולת ייצור המזומנים אבל מתישהו זה יקרה, ומתישהו בהפתעה המשקיעים יתעוררו לגלות שהם מחזיקים ביד בחברה ציבורית עם נכס מניב נוסף ואפילו דיי מהותי.

שני אלמנטים נוספים שחשוב לקחת בחשבון

החברה כל הזמן רוכשת מניות של עצמה במסגרת המסחר בבורסה. גם חיים גייר מבין כי החברה איכותית. הוא מגדיל את האחזקה האפקטיבית שלו בחברה באמצעות זה שהחברה מנצלת את תזרימי המזומנים שלה לרכישת מניות. הדבר הזה מאוד טוב בעיתות של משבר בשווקים ולחץ מתעודות הסל והדבר הזה גם טוב בכך שהרכישות מספקות נזילות לשוק. מבחינת גייר, הוא מנצל את חוסר ההתעניינות של השוק במניה – ובאפס השקעה מצידו מגדיל את שיעור האחזקה.

אלמנט נוסף הוא הדיבידנדים. לחברה מדיניות חלוקת דיבידנדים בהיקף של 50% מהרווח השנתי.החלוקה הבאה צפויה להתבצע סביב חודש מאי 2016 ולהחזיר כסף בחזרה למשקיעים. זה מהלך מבורך שבימים של ריבית אפסית נתפס בצורה חיובית על ידי בעלי המניות. בהנחה שהחלוקה תעמוד על כ-15 מיליון שקל – תשואת הדיבידנד שייראו המשקיעים תעמוד על כ-3% שהיא סולידית ונאה.

סיכום:

 

אייאיאס היא חברה שבעל הבית שלה לא רוצה שתכירו, היא לא עושה מצגות ולא מתאמצת לשווק את עצמה לתקשורת. היא מחזיקה בנכס איכותי שהולך ומשתבח עם השנים (ולא מתמודד עם תחרות במרכז תל אביב). עד שהשוק יזהה זאת והמוסדיים יחבבו את החברה – הוא מנצל את עודפי המזומנם בכדי לרכוש את המניות. לדעתנו – מניית אייאיאס עשויה להניב תשואה עודפת למשקיעים לטווח ארוך. אנחנו לא יודעים אם שנת 2016 תהיה השנה שבה המניה תקפוץ – אך אנחנו חושבים שמדובר בנייר שחשוב ששחקני טווח ארוך יכירו ויחזיקו בתיק, ולא יעזבו לעולם.

גילוי נאות: נכון למועד פרסום הכתבה הכותב אינו מחזיק במניות החברה