מסמנים את המניות החמות ל-2016: המניה האחרונה שלנו היא סאמיט

היום זהו יום המסחר האחרון של שנת 2015 – וזה גם היום שבו אנחנו מפרסמים את הסקירה האחרונה על המניות שלדעתנו יכו את השוק בשנה האחרונה. ביום ראשון אנחנו נעלה את הטבלה המסודרת עם קישורים לכל עשר המניות שברשימה, אך היום אנחנו נתמקד במניה האחרונה ברשימה – חברת סאמיט שבשליטת איש העסקים זהר לוי.

סאמיט היא חברת נדל”ן. חלק מהפורטפוליו שלה נמצא בישראל וחלק נמצא בגרמניה דרך חברת בת בשם סאמיט גרמניה המוחזקת בשיעור של 50.01%. בסה”כ בבעלותה של סאמיט נמצאים כיום 120 נכסים מניבים בשטח כולל של 946,000 מ”ר.

ישנן לא מעט דרכים לנסות ולהעריך את השווי של סאמיט. דרך אחת היא להתייחס לפורטפוליו בגרמניה כחברה פרטית ומתוך זה לנסות ולגזור את השווי של סאמיט. דרך אחרת, היא לקחת את השווי הסחיר של מניות סאמיט גרמניה שמניותיה נסחרות בבורסת לונדון ואז באופן תיאורטי אפילו לא צריך לנתח את הפורטפוליו הגרמני מכיוון שהמשקיעים כבר מעניקים לזה ערך. דרך אחרת היא להסתכל על תזרימי המזומנים שמייצרת סאמיט מהנכסים הקיימים.

האמת היא שכל אחת מהדרכים תוביל למסקנה שכנראה מהלך העליות של 240% בשלוש השנים האחרונות לא יחזור על עצמו. העיוות החמור שהיה במניה כמעט ונעלם. ובכל זאת, סאמיט מודל 2016 היא עדיין חברה יציבה, שאינה ממונפת, עם יכולת מוכחת של ייצור מזומנים מהנכסים שבבעלותה, שמתנהלת בצורה אחראית ושמרנית ואפילו מבצעת עסקאות טובות. ניתן לצפות כי בשנת 2016 המגמה תישמר ואני צופה למניה תשואה שנתית של 10%-15%.

מי שמסתכל על שווי השוק של סאמיט עלול להיות מוטעה. שווי המניה הבוקר הוא 1.18 מיליארד שקל המבוסס על 70.74 מיליון מניות. אולם, שווי זה כולל 17.43 מיליון מניות רדומות אשר משוקללות בשווי השוק. בנטרולן, שווי השוק של סאמיט המייצג הוא 887 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה בסוף הרבעון השלישי מסתכם ב-1.09 מיליארד שקל, כך שהחברה נסחרת בדיסקאונט של כ-18%-19% על ההון העצמי.

 

אחד מגורמי הסיכון בסאמיט הוא האירו, אשר שוחק את הפורטפוליו הגרמני שלה במונחים שקליים. זה דבר שסאמיט מנסה להתמודד איתו בצורות שונות. אז נכון שעל פי כל הערכות האירו צפוי להמשיך ולהיחלש בשנה הקרובה (בגלל שהריבית לא צפויה לעלות באירופה) אבל אירופה זה לא רוסיה וגם אם האירו ייחלש – זה בחלקו הגדול מגולם במחיר המניה.

יש מי שאוהב להסתכל על סאמיט בתור חברה פיננסית ולא בתור חברת נדל”ן. הרווחים של סאמיט נובעים ממרווח בין התשואה על הנכסים, לבין הריביות אותם היא משלמת על הבנקים. בדוחות הרבעון השלישי עדכנה סאמיט כי שיעור התשואה המשוקלל על נכסיה עמד על 8.1%. הריבית הממוצעת על החוב של החברה עמדה על 3.4%. הפער – בשיעור של 4.7% הוא המרווח שמצליחה סאמיט לייצר על הנכסים שלה ומגיעים למעשה לשורה התחתונה.

בשנה האחרונה ביצעה סאמיט מספר מהלכים בפורטפוליו שלה שהמרכזי שבהם היה דילול ההחזקות שלה בסאמיט גרמניה. טרום ההנפקה החזיקה סאמיט בשליטה מלאה בסאמיט גרמניה (לדעתי 100% או קרוב לכך) אך במספר עסקאות הונפקה חברת הבת, ובהמשך בוצע גיוס משני לטובת חיזוק ההון שלה. סאמיט גרמניה היא היום חברה נזילה שיכולה לגדול עם עסקאות בשוק הגרמני. בעבר סאמיט ניצלה הרבה הזדמנויות בשווקים אלו, אך כיום נראה שעסקאות הזדמנותיות הן לא דבר קל ואין יותר מדי עסקאות המתבצעות תחת לחץ. (עסקאות דיסטרס).

קשה מאוד להסתכל על ה-NOI של החברה מאחר והחברה מבצעת הרבה מאוד עסקאות וקשה לבחון את ה-NOI המייצג. ובכל זאת, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2015 רשמה סאמיט NOI של 167 מיליון שקל – עלייה קלה לעומת התקופה המקבילה. גם ה-NOI של הנכסים הזהים בשתי התקופות ירד מ-144 מיליון שקל ל-132 מיליון שקל בעיקר בעקבות השחיקה בשער החליפין של האירו.

לקראת 2016 סאמיט לא צריכה לעשות הרבה. להמשיך ולנהל את הנכסים המניבים שלה בביטחה, להמשיך ולהקטין את המינוף של החברה. רכישות של פורטפוליו של נכסים בגרמניה עשוי לשפר את ה-NOI של החברה ויתרום למחיר המניה אך עסקאות מצוינות ביותר כנראה שלא יהיו. אני מעריך בזהירות כי שנת 2016 תהיה השנה הראשונה שסאמיט תחל להחזיר כסף לבעלי המניות שלה באמצעות דיבידנד – וייתכן וזה אף יקרה בדו”ח השנתי. כך או כך, סאמיט היא חברה מעניינת שהמוסדיים למדו וילמדו לאהוב.