בשבוע שעבר התקיים כנס משקיעים שערך קבלן הנדל”ן חנן מור בחריש. הרבה מאוד זמן רציתי לראות את מה שמתרחש בעיר אשר הולכת ונבנית ולכן עזבתי את הדירה החמה ונסעתי באחד מימי הסערה הגשומים בכדי לראות מה קורה בעצם בעיר חריש.
אם לא קראתם את הכתבה הראשונה על העיר חריש והפוטנציאל שם – הנה הקישור.
למי שלא מכיר – בניית העיר חריש הוא פרויקט שבו משקיעה המדינה הרבה מאוד כסף. מאז שנבנתה העיר מודיעין בשנות השמונים של המאה הקודמת לא נבנתה עיר חדשה בישראל – והפוקוס של המדינה בימים אלו הוא על חריש. עד סוף שנת 2018 עתידה חריש להכיל כ-50,000 תושבים וחש שנים מאוחר יותר לגדול לכ-100,000 תושבים. קצב האכלוס של העיר חריש מהיר פי 2 מזה של העיר מודיעין בזמנו.
הביקור בחריש לא מותיר מקום לספק – זה כנראה אתר הבנייה הגדול בישראל. בשלב זה מעט מאוד דירות בעיר מאוכלסות – אבל כל העיר הולכת ונבנית במקביל. בכל מקום נבנים בצורה מסודרת פרוייקטי דיור והעיר חריש הולכת ומקבלת צורה של עיר. מרבית הכבישים בעיר כבר סלולים ומרבית הכיכרות כבר בנויות. הרחוב הראשי אשר בו תהיה שדרת החנויות הראשית (השאנז אליזה של חריש) עדיין לא פתוח לתנועת כלי רכב באופן מסודר מאחר ועוד לא השלימו את בניית כל התשתיות.
(תצפית על העיר חריש מאחד הבניינים שבונה חנן מור)
באחד הרחובות של העיר מרוכזים משרדי המכירות של הקבלנים. להערכתי, יש שם לפחות עשרה קבלנים אשר משווקים דירות בעיר. מי שרוצה לקנות דירה בעיר חריש – פשוט צריך להגיע בבוקר ולעבור בין כל משרדי המכירות כדי למצוא את הדירה שמתאימה לו לרכישה בהתאם לצרכים, למועד מסירת הדירה וכמובן – העלויות.
בכתבה הנוכחית אתמקד בפעילות של חברת הנדל”ן חנן מור אשר פעילה מאוד בחריש אשר מהווה כיום כ-60% מהביזנס של החברה. בשנים האחרונות החברה זיהתה את הפוטנציאל של העיר וזכתה בשלושה פרוייקטי נדל”ן בעיר. עם זאת, הסיפור המרתק של חנן מור זה שהחברה מחזיקה בזכויות לבניית שלושה מרכזים מסחריים בעיר בשנים הקרובות כאשר בנוסף, פעילות מסחרית נוספת של החברה תהיה בשדרה הראשית של העיר מתחת למתחמי הנדל”ן למגורים שהחברה בונה.
להערכתי, השלמת ההקמה וההפעלה של המרכזים המסחריים האלו עשויים בשנים הבאות להסיט את קבוצת חנן מור אשר כיום הינה קבלנית נדל”ן בלבד – לפעילה מאוד בתחום הנדל”ן המניב והמרכזים המסחריים. על המהלך העסקי שביצע חנן מור שהשתלט על כל המרכזים המסחריים הגדולים בעיר – אני עוד אכתוב כתבה נפרדת כיוון שמדובר בסיפור מרתק לכשעצמו – אבל נשאיר את זה ליום אחר.
כמה שווים המרכזים המסחריים?
בעוד שפרוייקטי נדל”ן מסתיימים והדירות עוברות לבעלות הרוכשים – המרכזים המסחריים אמורים לייצר לחברה הכנסה שנתית קבועה מהתפעול שלהם. בחנן מור העריכו בעבר כי ההכנסות השנתיות מהפעלת ארבעת המרכזים המסחריים שיוקמו בחריש יעמדו על כ-30 מיליון שקל. אם ניקח שיעור היוון של 8% לפרוייקטים אלו – אתם מגלים שהמרכזים המסחריים יהיו שווים 375 מיליון שקל ביום הקמתם יחד.
חנן מור כבר סגרה כמה הסכמים בתחום המרכזים המסחריים – כ-40% מהשטח של המרכז המסחרי הראשון שיוקם כבר הושכר לשופרסל. הסכמי השכרה נוספים נחתמו עם קופות החולים. בכנס המשקיעים מסר חנן מור כי בימים אלו נחתמים הסכמים נוספים להשכרת חלקים מהמרכזים המסחריים.
על בסיס דמי השכירות שישלמו השוכרים – צפויה חנן מור לעדכן את תחזית ההכנסות מהפעלת המרכזים המסחריים במסגרת הדוחות השנתיים. אני מעריך שיהיה עדכון של תחזית ההכנסות מהמרכזים המסחריים כלפי מעלה לרמת הכנסות של 35-40 מיליון שקל בשנה – אך עדיף להמתין להתפתחויות ולעדכונים הרשמיים מן החברה בעניין הזה.
עוד לפני כנס המשקיעים בשעות הבוקר המוקדמות ערכה חנן מור כנס בעיר חריש דומה אבל לא למשקיעים אלא לקמעונאיים. בין האנשים שלקחו חלק בכנס הזה היה איציק אברכהן מנכ”ל שופרסל, הראל ויזל הבעלים של פוקס ועוד. בדומה למשקיעים, גם מנהלי החברות צריכים לראות מה קורה בעיר, ומהו הפוטנציאל שלה. עבורם – הסיור מאפשר לקבל החלטה האם לפתוח סניפים במרכזים המסחריים בעיר אך יותר מזה – מהם דמי השכירות הראויים שהם יהיו מוכנים לשלם עבור זה.
פרוייקטי הנדל”ן למגורים של החברה
לצד המרכזים המסחריים אשר הולכים וצוברים תאוצה – חנן מור ממש לא זונחת את פעילות הליבה שלה – בנייה. כיום, כשליש מהפרויקטים של החברה מבוצעים על ידי החברה ולא על ידי גורמים חיצוניים והדבר תורם לשיפור ברווחיות מאחר והחברה לא משאירה נתח מהרווחים אצל הקבלן המבצע. מדוע זה טוב? כחלק מניהול הסיכונים – חנן מור תמיד יכולה להיכנס בנעליו של הקבלן המבצע ולהשלים את העבודה במקרה של בעיה (למשל – פשיטת רגל של הקבלן המבצע כפי שקרה לאורתם סהר בפרויקטים אחרים)
שני פרויקטים של חנן מור בחריש כבר כמעט מכורים במלואם. בפרויקט חריש א’ אשר כולל 149 יחידות דיור – חנן מור כבר מכרה 148 יחידות. בפרויקט זה צפויה החברה להכיר בהכנסות של 148.8 מיליון שקל ורווח גולמי של 35.4 מיליון שקל. הדירות אמורות להימסר בשנת 2017 ולהניב עודפים של 46 מיליון שקל.
הפרויקט השני של החברה אמור לכלול 129 יחידות דיור שמתוכו מכרה החברה 86 יחידות דיור עד סוף השנה. פרויקט זה אמור להימסר לרוכשים בשנת 2018 ולהניב לחברה עודפים של 43 מיליון שקל.
הפרוייקט השלישי של החברה אשר נמצא בשלב תכנון ואמור להימסר בשנת 2019 נקרא חריש ג’ (פרוייקט המגף) שאמור להניב עודפים של 90 מיליון שקל בעת השלמתו. בסה”כ מדובר על 445 יחידות בסה”כ. בשלב הראשון של הפרויקט הכולל 180 יחידות דיור נמכרו כבר כ-70% מהדירות בפרוייקט שהם 123 דירות.
לאן הולכים מחירים הדיור?
הפרסומים בשבוע שעבר על כך שמחירי הדירות נמצאים בירידה הבהילו מעט את המשקיעים. עם זאת, כלל לא בטוח שמחירי הדירות נמצאים בירידה – מאחר והם ככל הנראה כוללים את הפרויקטים המשווקים בימים אלו של מחיר למשתכן.
בכנס המשקיעים שנערך התייחס חנן מור למחירי הדיור לצד העלייה בריביות על המשכנתאות. על פי התחזית של החברה אין כל קושי כיום למכור דירות בעיר חריש. אמנם – חנן מור צופה ירידת מחירים קלה בשנתיים הקרובות (בין היתר בשל העלייה בריבית על המשכנתאות), אך לאחר מכן להערכתו מחירי הדירות ימשיכו לעלות.
צריך כמובן לזכור שגם אם מחירי הדירות ירדו מעט – ההשפעה של זה על חנן מור אינה מהותית מכמה טעמים. ראשית – חנן מור לא פועלת בתל אביב אלא מתמקדת דווקא במקומות שבהם זוגות צעירים אשר רוכשים דירה ראשונה יכולים לרכוש דירה במחיר נוח. דבר שני – אין רע בלי טוב וגם אם מחירי הדירות יירדו במקומות מסוימים בארץ – הדבר תורם מן הסתם להגדלת צד הביקוש.
סיכום
הסיור בעיר חריש היה חשוב עבורי כדי להבין כמה כסף המדינה משקיעה בבניית עיר חדשה בישראל, והסטת המשאבים הרבים לטובת הנושא. למרות שבאזורים מסוימים במדינה אני מניח שנראה ירידה בביקושים לדירות – בעיר חריש נראה כי מדובר בתמונת ראי. יש עניין רב סביב הפרוייקטים בעיר, ישנם לא מעט קבלנים שבונים שם והעיר עדיין נמצאת בהקמה.
חנן מור העריך בכנס כי כאשר תושלם הבנייה של העיר – המחירים בעיר יהיו גבוהים יותר מאשר פרדס חנה וחדרה בין היתר בשל התכנון הנכון של העיר לצד האוכלוסייה הצעירה שנמצאת בעיר. לכן – ניתן לשער רק שמחירי הדירות אשר עומדים כיום על כ-1-1.1 מיליון שקל בעיר (לדירת ארבעת חדרים) – ימשיכו לטפס גם בשנים הקרובות.