הכתבה שלנו היום מתמקדת בדוחות הכספיים של חברת IES (אייאיאס) שהיא אחת המניות החמות שלנו לשנת 2017. מניית החברה איבדה כ-4% מתחילת השנה והיא אחת המניות החלשות בתיק. עם זאת, אני מזכיר כי מניית החברה סומנה כבר בתחילת 2016 לתיק המניות החמות והמשיכה איתנו הלאה אל תוך 2017. לכן – בראייה ארוכת טווח מניית החברה עלתה בכ-20% מאז 2016 כך שבהחלט אין על מה להצטער.
הנכס המרכזי של החברה – פארק פלמחים
הנכס המרכזי של חברת איי.אי.אס הוא פארק פלמחים – שטח של 300 דונם שנמצא באופן מאוד לא מפתיע באזור פלמחים. משיקולים חשבונאיים רושמת החברה את שווי הקרקע רק על 260 דונם בלבד. יתרת ה-40 דונם הינם בבעלותה של חברה תעשייתית של איי.אי.אס הנקראת ספנקריט. אותם 40 דונם מסווגים כרכוש קבוע ולא כנדל”ן להשקעה – אך שווים כמובן לא מעט. חברת איי.אי.אס מקבלת למעשה דמי שכירות מספנקריט עבור השימור בשטח.
נכון לסוף שנת 2016 – השווי של אותם 260 דונם בספרי איי.אי.אס עמדה על 349.6 מיליון שקל. ברבעון הרביעי של השנה בוצע שערוך של שווי הנכס בהיקף של 13.4 מיליון שקל. בסה”כ ייצר הנכס הכנסה שנתית נטו מדמי שכירות (NOI) של 20.5 מיליון שקל, זאת לעומת NOI של 19.8 מיליון שקל בשנה הקודמת. שיעור התפוסה בנכס עלה מעט בשנה החולפת מ-89% ל-90%. בסה”כ – בסוף שנת 2016 מספר השוכרים בנכס עמד על 15 שוכרים.
השוכרים של החברה בחלקם הינם שוכרי עוגן. השוכר המרכזי הוא מתקן ההתפלה של דרך הים השוכר כ-15% מהזכויות מהשטח. לשוכר זה חוזה שכירות ל-13 שנים נוספים עד 2030 וגם לאחר מכן כנראה שהוא ימשיך להישאר על הקרקע וישלם דמי שכירות. שוכר נוסף אשר מחזיק ב-27% מהשטח הוא שלמה רכב שלו יש חוזה לשטח עד סוף שנת 2019. האם בעוד שלוש שנים תחליט השוכרת לעזוב? ראו למשל את יבואן הרכב ג’ורג’ חורש אשר שילם ממש לאחרונה 386 מיליון שקל עבור 180 דונם באזור צריפין לטובת אחסון כלי הרכב שהוא מייבא. זה לא מעט – אבל כל חברה צריכה לעשות את החשבון שלה אם לשלם דמי שכירות או לרכוש את הקרקע.
נקודה אחרונה בנושא – בשל ההרעה בביצועים של חברת ספנקריט – ככל הנראה בוצעה הפחתה בדמי השכירות שמשלמת החברה. אם בשנת 2015 שילמה ספנקריט דמי שכירות של 3.1 מיליון שקל, בשנה שעברה דמי השכירות הופחתו ל-1.6 מיליון שקל. בנטרול ההפחתה הזאת – העלייה ב-NOI בשנה החולפת הייתה משמעותית יותר.
בראייה קדימה – גם שנת 2017 צפויה להיות שנה יציבה עבור פארק פלמחים. חוזה שכירות אחד מסתיים בשטח של 3.4 דונם. על בסיס הסכמים קיימים צפויה פארק פלמחים לראות הכנסות של 22.2 מיליון שקל מהפארק – ירידה אפסית ביחס לשנת 2016. חוזי השכירות המשמעותיים שמסתיימים הינם בשנת 2018 (שבעה שוכרים בשטח של 69 דונם), בשנת 2019 (שוכר בודד של 50 דונם) ובשנת 2020 (שוכר בודד של 71 דונם).
הפעילות התעשייתית – ספנקריט
לצד פארק פלמחים יש לאיי.אי.אס פעילות תעשייתית בתחום הבנייה המתועשת – חברת ספנקריט אשר מעסיקה 31 עובדים. בעוד שבשנים 2013 החלה תנופה של בנייה והיו ביקושים יפים למוצרים של ספנקריט – בשנתיים האחרונות התחרות בענף התגברה. צבר ההזמנות לשנה הקרובה עדיין נמוך ומחירי המכירה נמוכים. לכן – סביר להניח שגם בשנה הקרובה ספנקריט לא תספק נחת לחברת איי.אי.אס.
בשנת 2016 כולה רשמה ספנקריט הכנסות של 22.3 מיליון שקל והיא צברה הפסד תפעולי של 1.3 מיליון שקל. בפעילות של החברה נרשמה הפחתת מוניטין של כמעט 4 מיליון שקל.
בכדי לשקלל את הפעילות של ספנקריט שכבר הצליחה בעבר להרוויח גם 10-20 מיליון שקל בשנה בתמחור של החברה אני אבצע הסטה של הרכוש הקבוע של החברה (אותם 40 דונם) לאיי.אי.אס אשר הקרקע שווה 400 מיליון שקל. בנוסף, לפעילות של ספנקריט אתן שווי של 50-100 מיליון שקל ולצורך המתמטיקה הפשוטה – שווי של 75 מיליון שקל.
פעילות נדל”ן למגורים
בשנת 2016 נכנסה איי.אי.אס לפרוייקט מגורים בספרד. הפרוייקט כמעט הושלם. סך העלויות של הפרוייקט יעמדו על 43 מיליון שקל. עד כה מכרה איי.אי.אס שתי דירות בפרוייקט בהיקף של כ-3 מיליון שקל. בסה”כ – התחזית של החברה הוא להכנסות של 66 מיליון שקל ורווח של 23 מיליון שקל. עד כה הכירה החברה ברווח של כמיליון שקל וסביר כי בשנת 2017 תנסה החברה למכור את יתר 47 יחידות הדיור בפרוייקט.
צריך לזכור שלגבי פרוייקט זה – רובו מומן באמצעות הלוואה מסוג נון ריקורס מבנק שיתרתה הוא 5.2 מיליון אירו (שהם כ-21 מיליון שקל). כאשר החברה מוכרת דירות היא קודם כל פורעת חלק מן ההלוואה מהבנק – והיתרה נכנסת אליה לקופה. סביר להניח שבשנים 2017 ו-2018 תתקדם איי.אי.אס במכירת הדירות של הפרוייקט ותכיר בהכנסות ממנו.
בתמחור של החברה – אניח רווח של כ-10 מיליון שקל מהפרוייקט לשם השמרנות בשל הוצאות שונות הנובעות מהוצאות שיווק, ריבית על ההלוואות שנלקחו, תשלומי מסים ועוד.
מזומנים והלוואות
לטובת מימון פרוייקט הנדל”ן – לחברת איי.אי.אס סולו יש הלוואה בנקאית של 12.6 מיליון שקל. כנגד אותה הלוואה – בקופה של החברה יש כ-65 מיליון שקל בקופה. במלים אחרות – לחברה עודפי נזילות של כ-52 מיליון שקל בקופת המזומנים.
סיכום סך נכסי החברה
כאשר מסכמים את שווי הנכסים שבידי החברה – זה מה שמתקבל
פארק פלמחים – 400 מיליון שקל
ספנקריט – 75 מיליון שקל
נדל”ן למגורים – 10 מיליון שקל
עודפי נזילות – 52 מיליון שקל
סה”כ – שווי 537 מיליון שקל.
כאשר מסתכלים על שווי החברה – ישנן 4.73 מיליון מניות (ולא 4.94 מיליון מניות כפי שמצוין) אשר משקפות לחברה שווי שוק של 577 מיליון שקל.
האם מדובר בהזדמנות קנייה?
מי שמסתכל על הנתונים היבשים – סביר להניח שלא ימצא סיבה להשקיע בחברה במחירים הנוכחיים – ואני יכול להבין אותו. המניה נסחרת מעל לשווי הנכסים שלה. עוד לא ספרנו הוצאות הנהלה וכלליות בחישוב, לא ספרנו מסים שצריך יהיה לשלם. למה בכלל להשקיע בחברה?
אז ככה – הנה כמה סיבות מדוע למרות שנראה שהמניה יקרה – אני אוהב את הביזנס של החברה ובהחלט שוקל לתפוס פוזיציה רצינית לטווח ארוך:
1. פארק פלמחים – הפארק שווה בספרי החברה כ-400 מיליון שקל (כולל ספנקריט) אך הוא הולך ומשתבח עם השנים. יש בנכס הזה שוכרים מצוינים, השטח הוא שטח מצוין עם פוטנציאל השבחה מעולה. אין עוד מקומות כאלו באזור המרכז עם פוטנציאל שכזה כמו פארק פלמחים. אם בעתיד יוחלט לבנות מתקנים נוספים כמו מתקן התפלה חדש וכו’ – דמי השכירות המשוקללים יעלו בצורה דרמטית עם עוד שוכר עוגן.
2. לפארק יש פוטנציאל לעלות בשיעור התפוסה עוד ולהגדיל את ההכנסה הממוצעת ממ”ר אשר הינה נמוכה כיום בשל העובדה כי מדובר במעין אחסנה פתוחה ולא בשטחי מפעלים.
3. ספנקריט – אני בהחלט חושב שבתנאים מסוימים החברה יכולה לשוב ולהרוויח כסף – ואז התרומה שלה לביצועים של איי.אי.אס שוב יהיו משמעותיים. אני לא מכיר לעומק את הביצועים של ספנקריט – אבל גם אם יוחלט על סגירת החברה ופיטורי כל העובדים – אני בטוח שאיי.אי.אס תדע למצוא שוכר איכותי לאותם 40 דונם (שישלם יותר מ-1.6 מיליון שקל בשנה כמובן).
4. החברה מבצעת רכישה עצמית של מניות כל הזמן. היא קנתה ב-10,000 וקנתה ב-12,000 גם. בשנת 2016 רכשה איי.אי.אס מניות של עצמה ב-3 מיליון שקל בדומה לשנת 2015. בכל יום – הייתה מדווחת החברה על “הרכישות היומיות” בהיקף שאינו מהותי. אם החברה קונה מניות של עצמה – גם אני מוכן לקנות מניות שלה. בנוסף, יש גם תשואת דיבידנד שהחברה מחלקת למשקיעים בחזרה מדי שנה. המדיניות הינה של 50% מהרווח הנקי.
5. בבעלות החברה מיזם שנקרא איירפארק באזור עובדה שמטרתו הקמת מתחם מטוסים בבסיס חיל האוויר שישפץ וישדרג מטוסים ברחבי העולם. מיזם זה תומחר באפס. אם מיזם זה יבשיל לכדי מימוש – זה יהיה שווה הרבה יותר מאשר אפס. עבור בעלי המניות של איי.אי.אס מדובר באופציה מעניינת מאוד – אך אני מעניק לה סבירות שאינה גבוהה בשלב הזה.
סיכום
איי.אי.אס היא אחת מחברות הנדל”ן היותר מעניינות שיש לדעתי בשוק המניות. היא נסחרת מתחת לרדאר, לא מעניינת את כלי התקשורת אבל בעלי המניות שם סומכים על הנהלת החברה שתדע להשביח את השטח של פארק פלמחים.
הערה לסדר:
הכתבה לא התמקדה כלל בבעל השליטה חיים גייר אשר מחזיק ב-63% מהזכויות ההצבעה בחברה. גייר הורשע לפני כשנה בפרשת השוחד של ראש עיריית רמת גן ונשפט ל-11 חודשי מאסר. בערעור שהגיש – הופחת העונש של גייר ל-10 חודשים אותם הוא מרצה כעת. הפרשה שבגינה הורשע גייר לא נוגעת לחברה. לטעמי, ניתן לנהל חברה ציבורית ולקבל החלטות חשובות גם מבית הכלא. תהיו בטוחים שמנכ”ל החברה והדירקטוריון לא יקבל שום החלטה משמעותית – בלי להתייעץ קודם איתו. תקופה של עשרה חודשים הינה תקופה קצרה מאוד בחיים של החברה – ואני סמוך ובטוח כי דאגתו של גייר הינה לבעלי המניות של החברה. באמת.
גילוי נאות:
הכותב אינו מחזיק במניות החברה במועד פרסומה. הכותב בוחן רכישת מניות של החברה כהשקעה לטווח ארוך אך ההחלטה על כך טרם התקבלה וטרם יושמה. למען הסר ספק – אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.