ארבעת מנועי הצמיחה של חברת הנדל”ן לוינסקי עופר לשנים הקרובות

את הכתבה הבאה לא תכננתי לכתוב. עם זאת, אתמול בשעות הערב שאלו אותי מספר אנשים בקבוצות הווטסאפ שבהן מכירים אותי טוב – מה מצאתי במניית לוינסקי עופר ולמה אני מחזיק אותה. התחלתי להסביר להם את זה – ואז הבנתי שכדאי שאסביר את עצמי גם לכל יתר האנשים ולא רק למספר אנשים מצומצם.

אז למי שלא מכיר – לוינסקי עופר היא יזמית נדל”ן אשר מתמחה בתמ”א 38. רוב הפעילות של החברה מתרכזת בעיר חולון. פרוייקט הדגל של החברה כפי שרוב האנשים מכירים הוא פרוייקט אגרובנק אשר כולל שמונה בניינים למגורים שבהם משווקת החברה 275 יחידות דיור. עד לפני חצי שנה – כנראה שפרוייקט אגרובנק כלל עדיין מרכיב של חוסר וודאות לאחר שהיתר הבנייה לשני הבניינים האחרונים התעכב. עם זאת – היום כל הפרוייקט נמצא בביצוע.

מניית החברה נסחרת בבורסה בשווי של 87-90 מיליון שקל והסחירות במניה נמוכה מאוד. ובכל זאת – החלטתי להסביר לקהל מה מצאתי בחברה הזאת ומדוע אני חושב ששוק ההון מפספס אותה – ואת ההזדמנות הטמונה בחברה. למען הסר ספק – יש לי פוזיציה גדולה מאוד בחברה אשר הינה המניה הגדולה ביותר בתיק ההשקעות שלי (למעלה ממיליון מניות).

פרוייקט אגרובנק

פרוייקט אגרובנק הכולל שמונה בניינים הינו מבחינתי כרגע done deal. הפרוייקט כבר נעול כמעט כולו. מתוך 275 יחידות הדיור בפרוייקט – נותרו למכירה 42 יחידות דיור בלבד (15%) כאשר שלושת הבניינים הראשונים נמסרים לדיירים בימים אלו. אני מעריך שבמהלך 2019 תמכור החברה את מרבית יחידות הדיור שנותרו בפרוייקט שזה בעיקר בשלב ב’ (בניינים 7-8). במקביל – אני מעריך שמסירה של בניינים 4-6 תתרחש סביב אמצע 2019 ותקדים את לוחות הזמנים.

 

נכון להיום – העודפים של הפרוייקט משועבדים לטובת מחזיקי האג”ח מסדרה א’ בהיקף של 70 מיליון שקל. כבר בחודש פברואר צפויה החברה לפרוע כ-20 מיליון שקל מהעודפים של בניינים 1-3 שיימסרו. התשלום השני של 20 מיליון שקל בפברואר 2020 יבוצע מהעודפים של בניינים 4-6 ואילו התשלום האחרון בהיקף של 30 מיליון שקל יבוצע מהעודפים של 7-8 ומה שנותר. סך העודפים הצפויים בפרוייקט מסתכמים נכון להיום בכ-95.5 מיליון שקל ולטעמי הסיכון הקיים באג”ח הוא אפסי.

בשנת 2019 לדעתי בניינים 7-8 אשר נבנים בימים אלו יתרמו באופן משמעותי להכנסות של החברה מאחר והם צפויים להיכנס לשלבי ביצוע מתקדמים לאחר השלמת עבודות החפירה והדיפון. נכון לסוף ספטמבר הם היו בשיעור התקדמות של כ-8%.

פרוייקט הכיכר

בעוד שפרוייקט הדגל של החברה אגרובנק מבחינתי הוא רק בונוס לבעלי המניות של לוינסקי עופר – ללוינסקי עופר ישנם עוד שני מנועי צמיחה שצפויים לבוא לידי ביטוי בשנת 2020-2021. הראשון שבהם הוא פרוייקט הככר. מדובר בפרוייקט התחדשות עירונית בחולון ששם תבנה החברה כ-320-340 יחידות דיור במקומם של 86 יחידות דיור הקיימות כיום.

למעשה – בפרוייקט הככר ישנו פוטנציאל לאגרובנק נוסף מבחינתה של לוינסקי עופר. הסיפור המעניין כאן הוא שלפרוייקט הזה יש פוטנציאל לגדול. במאי האחרון דיווחה החברה כי היא מנהלת מו”מ עם דיירים בשני בניינים הסמוכים לפרוייקט כך שיושלבו גם במסגרת הפרוייקט. אם אכן זה יקרה – כל הפרוייקט יגדל ב-40%. לגידול של הפרוייקט יש הרבה יתרונות וחיסרון אחד.

נתחיל מהחיסרון – עיכוב בלוחות הזמנים. הגדלת הפרוייקט ועיכוב החתימה של הדיירים עלולים לעכב את תחילת העבודות של הפרוייקט לדעתי. מצד שני – לצד זה יש הרבה יתרונות בפרוייקט גדול יותר והוא תכנון יעיל יותר אשר הופך את הרווחיות לגבוהה יותר. השיווק מתבצע בצורה נכונה יותר. האיכות של המתתחם הופכת לגבוהה יותר באופן שמגדיל את הביקושים והעניין סביב הפרוייקט ועוד.

במסגרת הדוחות השנתיים כאשר בפרוייקט היו רק שני בניינים להריסה ותכנון בנייה ל-248 יחידות דיור כי ההכנסות בפרוייקט יסתכמו ב-330 מיליון שקל והרווח הגולמי יעמוד על 75.4 מיליון שקל המשקף שיעור רווחיות של 22.8%. כאשר הפרוייקט יגדל – הרווחיות תגדל גם כן נומינלית. אני מעט סקפטי לגבי היכולת לייצר שיעור רווחיות כזה בפרוייקט – אבל עדיין מדובר בפרוייקט ענק שיתרום חזק לרווחיות של החברה כאשר יתחיל להיכנס לעבודה.

בלוינסקי עופר מציינים כי מועד תחילת עבודות ההקמה יתרחשו במהלך שנת 2020. אני מעריך שאם זה יקרה – הדבר יתרחש לקראת סוף שנת 2020 (שנתיים מהיום) או לגלוש אל תוך שנת 2021 אפילו. גם אם זה יקרה – זה לא נורא מאחר והערך של הפרוייקט יתחיל להיות מורגש במנייה כבר כאשר יושלם התכנון ויתחיל השיווק של הפרוייקט.

החלום הרטוב – מתחם הערבה

אם פרוייקט הככר הוא למעשה “אגרובנק” נוסף – מתחם הערבה זה הבוננזה הגדולה בחברה. מדובר במגה-פרוייקט אשר לוינסקי מקימה יחד עם קרסו נדל”ן ואמור לכלול 1,480 יחידות דיור באחת השכונות הבעייתיות בחולון – ג’סי כהן. לוינסקי עופר וקרסו עתידות להרוס 15 בניינים ולהקים במקומם 2,056 יחידות דיור שמתוכן 1,542 דירות מיועדות לשיווק. הפרוייקט אמור להתחלק לארבע חברות שונות שכל אחת תטפל ברבע מהמתחם.

אם פרוייקט הככר צפוי לקום סביב 2020-2021 אני חושב שמתחם הערבה יכול להגיע בשנים 2021-2022. לא ברור האם הפרוייקט ייבנה כמיקשה אחת או בחלקים אבל הוא צפוי לשנות את פניה של שכונת ג’סי כהן ולחדש את השכונה. הפרוייקט נמצא בשלבי חתימות ובסוף שנת 2017 שיעור החתימות עמד על 68%. סביר להניח ששיעור החתימות המשיך להתקדם בשנת 2018. תכנון של מתחם ענק כזה חייב לכלול מעורבות של העירייה שסביר להניח שתפעל לסייע ככל שניתן ולהאיץ את הפרוייקט (אגב, זה נכון גם לגבי פרוייקט הככר). כאשר זה יקרה – רק החלק של לוינסקי עופר בכל העסק הזה שקול בערך ל-3-4 פרוייקטי אגרובנק.

הערך החבוי בקרקע הרצליה

לצד כל הפרוייקטים של הנדל”ן – במאזן של לוינסקי עופר ישנה סוכריה. היא נמצאת בהרצליה. מדובר בקרקע ברחוב נורדאו (מעל כביש החוף) אשר רשומה בספרי החברה בכ-19 מיליון שקל. על הקרקע הנוכחית ניתן לבנות 15 יחידות דיור. עם זאת – בלוינסקי עופר מבקשים להגדיל את הזכויות על הקרקע לכ-70-80 יחידות דיור.

בואו נגיד שאני באופן אישי מקווה שדברים יתחילו להסתדר בגזרה הזאת בשנת 2019 וששינוי התב”ע ייכנס לתוקף. אם זה יקרה – שווי הקרקע הרשום בספרי החברה בעלות היסטורית של 17 מיליון שקל יכול להיות שווה להערכתי 100 מיליון שקל וצפונה – יותר מכל השווי של חברת לוינסקי עופר כולה כיום.

בלוינסקי עופר ציינו במסגרת הדוחות השנתיים כי הם פועלים יחד עם הבעלים של מגרש סמוך ועם מחלקת התכנון של עיריית הרצליה סקרי שימור של מגרש הנמצא בבעלות העירייה מדרום לשני המגרשים. המטרה הינה ברורה – הכנת תוכנית מקיפה להשבחת הקרקע לצד שימור ופיתוח המגרש של העירייה.

בדוחות של שנת 2016 העריכה לוינסקי עופר תחילת בנייה בפרוייקט בשנים 2018-2019. זה כמובן שלא יקרה. עם זאת, אני חושב שהשינוי בגישה של החברה כפי שדווחה בשנת 2017 מעידה על התקדמות בבקשה לשינוי תב”ע. המטרה הינה למקסם את הזכויות על הקרקע ולאפשר השבחה אופטימלית של כל האזור יחד עם העירייה.

סיכום

אני מחזיק בפוזיציה ענקית בלוינסקי עופר למטרת השקעת ארוכת טווח. אני פעיל בנייר מאחר וחלק מהמניות שברשותי מוחזק למטרת מסחר. הסחירות במניה נמוכה מאוד אך אני מאמין שהערך הגדול בחברת נדל”ן נוצר לאורך זמן. יש לי סבלנות ואני מקווה שהערך של החברה החבוי בפעילות שלה יבוא לידי ביטוי בשנה-שנתיים הקרובות דרך אחת מהסוכריות שציינתי.

 

צריך לזכור – לצד הפרוייקט הגדולים האלו – ללוינסקי עופר ישנם עוד מספר פרוייקט אשר נכנסים לביצוע בשנת 2019 (פרוייקט מכבי בר”ג הכולל 42 יחידות דיור ופרוייקט שנקין בגבעתיים הכולל 35 יחידות דיור ועוד שני פרוייקטים שייכנסו בהמשך 2019). עבורי – הפרוייקטים הקטנים האלו זה המנה הראשונה. אני באופן אישי מחכה למנה העיקרית שתתרחש בחברה – פרוייקט הככר, פרוייקט מתחם הערבה או השבחה משמעותית של הקרקע בהרצליה. אני אהיה שם כשזה יקרה. אם זה יקרה.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל על סמך סקירה זו לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ מחזיק בפוזיציה משמעותית בנייר.
מאחר וחלק מהפוזיציה של הח”מ הינה למטרת מסחר – הח”מ עשוי למכור במסגרת המסחר עד 15% מהחזקתו בשלושת ימי המסחר הקרובים