תומר קורנפלד
חברת פרופדו הולכת ומבססת את עצמה כחברת נדל”ן המתמחה בהתחדשות עירונית ובתוך כשנה ביצעה שתי עסקאות משמעותיות אשר מדגימות זאת היטב. בכך, פרופדו עשתה צעדים חשובים כחלק ממימוש החזון של החברה להקים קבוצת אחזקות בתחום ההתחדשות העירונית. כמי שעוקב אחרי החברה – פרופדו אינה הולכת לעצור וניתן להעריך שבחברה ימשיכו לחפש דרכים כדי להרחיב את היקפי הפעילות שלהם.
פרופדו נסחרת לפי שווי של כ-115 מיליון שקל אך בתוך החברה נמצאים כבר 49 פרויקטים שבהם יוזמת החברה הקמה של למעלה מ-2,100 יחידות דיור (שישה מבין הפרויקטים נמצאים בביצוע). בפרויקטים אלו טמון רווח גולמי שנותר להכיר בהיקף של יותר מ-650 מיליון שקל – זאת לאורך תקופת ההקמה של הפרויקטים.
בכתבה ארחיב על העסקה עליה חתמה פרופדו לאחרונה להשקעה בחברת GLM. פרופדו רכשה 49% מהזכויות בחברה אשר מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. בעסקה פרופדו קיבלה אופציה להגדיל את ההחזקה בחברה ל-100% בתוך חמש שנים.
עסקת GLM
בחודש דצמבר חתמה פרופדו על עסקה לרכישת GLM. מדובר בחברה ותיקה אשר הוקמה בשנת 2010 אשר מתעסקת בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. לחברת GLM יש 13 פרויקטים בתכנון ובביצוע להקמה של 622 יחידות דיור. שלושה פרויקטים נמצאים בביצוע כעת ועוד שניים מתוכננים להיכנס לביצוע בשנתיים הקרובות – זאת לאחר שכבר עברו וועדה.
כל הפרויקטים שמקדמת GLM נמצאים בלב אזורי הביקוש במדינת ישראל – תל אביב, רמת גן, בת ים, גבעתיים ופתח תקווה. לחברה יש פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית אשר מקודמים אך בפרויקטים אלו טרם הושג הרוב הנדרש ולכן פרופדו לא ציינה אותם במסגרת עסקת הרכישה.
פרופדו נכנסה לעסקה בהשקעה כספית של 8 מיליון שקל תמורת הקצאת המניות. פרופדו העמידה הלוואת בעלים ל-GLM אשר מיועדת לפרוע חלק מההלוואות בחברה אשר מסתכמות ל-22.5 מיליון שקל. ככל שחברת GLM תצליח לעמוד באבני דרך תכנוניות – פרופדו תעמיד עד 10.5 מיליון שקל נוספים ל-GLM. ניתן להעריך למעשה שכאן מדובר למעשה בסוג של אופציה. ככל ש-GLM תצליח להעביר תב”עות של פרויקטים ותקרב אותם לביצוע – כך ערך הפרויקטים יעלה ופרופדו תידרש להעמיד את הסכום הנוסף.
פרויקט של חברת GLM ברחוב ארלוזרוב 5-7 בעיר בת ים אשר נכנס לאחרונה לשלב הביצוע (הדמיה)
פרופדו ציינה בדיווח שלה כי היא מנהלת משאים ומתנים לקבלת מימון לעסקה. כמו כן, בחברה בוחנים גם אפשרות לממן את העסקה באמצעות הלוואה מבעל השליטה. העסקה הושלמה בתחילת 2025 וניתן יהיה לראות את ההתקדמות שלה במהלך השנה. יצויין כי בינתיים עדכנה פרופדו כי גייסה סך של עד 10 מ’ ש”ח בהלוואה מגורם חוץ בנקאי, וניתן להעריך כי לפחות חלק מן הסכום מיועד לטובת עסקת GLM.
אם לסכם זאת בצורה פשוטה – פרופדו נכנסה לעסקת GLM לפי שווי נמוך. בהשקעה כספית שאינה גבוהה – פרופדו קיבלה מחצית מהזכויות בפלטפורמה של התחדשות עירונית (עם אופציות לעלות ל-100% החזקה), עם פרויקטים אשר נמצאים בביצוע ובתכנון. הצוות הניהולי של GLM ממשיך להישאר בתפקידו ולנהל את החברה וככל ו-GLM תמשיך להתרחב ולקדם פרויקטים – הערך יעלה.
עסקת יושפה
לפני כשנה פרופדו אותתה על הכיוון שאליו היא הולכת כאשר רכשה יחד עם קרסו נדל”ן 49% מהמניות של קבוצת יושפה לפי שווי חברה של 78 מיליון שקל. ליושפה היו בעת הרכישה 23 פרויקטים אשר ממוקמים בעיקר ברוב 4 בתל אביב (אזור ככר המדינה, יהודי המכבי וויצמן). לחברה יש גם פעילות של התחדשות עירונית מחוץ לתל אביב במקומות כגון חולון, רמת גן, בת ים ונתניה.
בדומה לעסקת GLM – גם כאן יכולות פרופדו וקרסו נדל”ן להגדיל את חלקן ל-100%. בסה”כ שילמו פרופדו וקרסו נדל”ן 36 מיליון שקל עבור המניות והעמידו ליושפה הלוואות בעלים בהיקף של 31 מיליון שקל. הדילול לבעלי המניות של פרופדו היה מינימלי לאחר שבעל השליטה העמיד לה הלוואה מזכה בשיעור של 10 מיליון שקל ועוד 15 מיליון שקל נלקחו באמצעות הלוואה בנקאית.
פרויקט של יושפה ברחוב מרים החשמונאית 22-24 בתל אביב הנמצא בביצוע
צבר הפרויקטים שרכשו פרופדו וקרסו נדל”ן אצל יושפה הוא בשל הרבה יותר (מאשר בעסקת GLM) והיום הוא מהווה את עיקר פעילות הנדל”ן היזמי של פרופדו. בשנת 2025 צפויים מספר פרויקטים של יושפה לעבור משלב התכנון לשלב הביצוע. המרכזי שבהם הוא פרויקט תמ”א 38/2 ברחוב קוסובסקי שבו תקים יושפה 56 יחידות דיור במקום 27 דירות קיימות. הרווח הגולמי הטמון בפרויקט זה מסתכם בכ-30 מיליון שקל אשר יוכר לאורך ההתקדמות בהקמת הפרויקט.
האסטרטגיה של פרופדו בשוק הנדל”ן
מאז שפרופדו החלה את כניסתה לתחום הנדל”ן למגורים היא ביצעה כבר ארבע עסקאות:
- רכישת דוראל התחדשות עירונית מבעלת השליטה
- רכישת ניוטאון בתחום ההתחדשות העירונית
- רכישת יושפה יחד עם קרסו נדל”ן
- רכישת GLM
האסטרטגיה של החברה היא לתפוס פוזיציה בעוד חברות אשר המשאב המרכזי שחסר בחברות אלו הוא הון (כסף). בכניסתה, פרופדו מחזקת את החברות, מאפשרת לקדם פרויקטים ולהאיץ אותם וכך להציף את הערך הטמון בחברה הנרכשת. וכך, בתוך פחות משנתיים בנתה פרופדו פוזיציה נדל”נית מעניינת עם למעלה מ-2,100 יחידות דיור, רובם באיזורי ביקוש בגוש דן.
לחברות הנרכשות יש צרכי הון לא קטנים בשנים הקרובות. בעל השליטה בפרופדו פלג דודוביץ מספק תמיכה פיננסית לחברה לאורך הדרך. כך למשל, בחודש דצמבר האחרון כאשר החברה גייסה מהציבור כ-17 מיליון שקל – השקיעו בעלי השליטה למעלה מ-9 מיליון שקל בהנפקת המניות.
פרופדו כנראה לא מסתפקת בכך ומחפשת עוד ועוד עסקאות – זאת מתוך מטרה של בעלי השליטה לייצר קבוצת השקעה בחברות בתחום ההתחדשות העירונית. לצד זה – לדעתי פרופדו צריכה לבצע גם מהלכים של הפחתת סיכון ברמת החברות הנרכשות – כגון הכנסת שותף לעסקת GLM. סביר בעיניי שפרופדו תבצע במהלך שנת 2025 לפחות עוד עסקה משמעותית אחת כדי להרחיב את הפורטפוליו שלה.
התוצאה היא שלפרופדו יש היום בשוק הנדל”ן שני מנועי צמיחה:
- הרחבה של פעילויות קיימות אשר נרכשו והשבחה שלהן
- יצירת עסקאות חדשות בשוק אשר מאפשרות להרחיב את הפורטפוליו
לבעלי השליטה בפרופדו יש כיסים עמוקים שבאמצעותם (אך גם בזכות המוסדיים) ביצעה החברה שתי עסקאות משמעותיות בתוך שנה. בשנת 2025 תימדד פרופדו ביכולת להשביח את החברות שנרכשו וביכולת שלה לאתר שותפים אסטרטגיים שייכנסו איתה לעסקאות נדל”ן אותן היא יוזמת (בדומה לשותפות עם קרסו נדל”ן).
אני לא אכנס בכתבה לתמחור של פרופדו. קיים קושי לנתח את החברה ברמה של כל פרויקט. עם זאת ברמה האסטרטגית וברמת העסקאות – זה נראה שעסקת יושפה הייתה עסקה הזדמנותית ביותר. שווי החברה בדוחות נאמד ב-129 מיליון שקל והחברה המשותפת עם קרסו הכירה ברווח של 23.2 מיליון שקל (החלק של פרופדו ברווח הוא 11.6 מיליון שקל). ככל שיותר ויותר פרויקטים יבשילו וייכנסו לביצוע ויעמדו בתחזיות אשר ניתנו – כך הדבר עשוי לתקף את השווי של יושפה ואולי אף תהיה הצפת ערך נוספת.
פרופדו מגיעה לשנת 2025 כחברת נדל”ן בגודל בינוני. עם זאת, שוק ההון עדיין לא תופס את החברה ככזו. ככל שהחברה תגדיל את היקפי הפעילות שלה – המשקיעים יתחילו לתמחר את פרופדו כחברת נדל”ן. חובת ההוכחה היא על החברה -ובינתיים היא עושה זאת גם אם זה עדיין לא בא לידי ביטוי במסגרת המספרים בדוחות.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של פרופדו