תומר קורנפלד
אפריקה נכסים הופך יותר ויותר לנייר שאני מגלה בו ועניין ובוחן השקעה ארוכת טווח בו. חברת הנדל”ן מניב מקבוצת אפריקה פרסמה לפני מספר ימים את הדוחות. ראשית – כפי שצפיתי וכתבנו כאן בעבר, החברה הכריזה על דיבידנד בהיקף של 200 מיליון שקל. יום האקס לדיבידנד הוא ה-1 בדצמבר והשתלום יבוצע באמצע דצמבר. למרות הדיבידנד הנאה – המניה מגיבה בשלילה לאחר הדוחות ונשחקה מרמה של 5,700 אגורות לרמה של 5,400 אגורות. לטעמי מדובר בהזדמנות.
למצגת החברה שפורסמה לפני מספר ימים במקביל לדוחות הכספיים – לחצו כאן
אני באופן אישי ניצלתי את ההזדמנות לממש את ההחזקה שהייתה לי לאחר הדוחות מהסיבה היחידה שאני צפיתי את הדיבידנד והערכתי שבעקבותיו יגיעו קונים. לאחר הדוחות התברר כי ההחלטה הייתה נכונה והמניה נשחקה. הסיבה לכך היא מכירת מניות מצד הפניקס – נוסטרו אשר מדווחות מדי יום. לאחר הדיבידנד ייתכן ואחליט על ביצוע השקעה אסטרטגית לחברה לתקופה ארוכה מהטעם הפשוט – תשואת דיבידנד מרשימה. בשנת 2016 העריכה אפריקה נכסים כי תחלק 120 מיליון שקל. העדכון של התחזיות יינתן רק בחודש מרץ במסגרת הדוחות השנתיים. בפועל – בנטרול הדיבידנד שיחולק – תשואת הדיבידנד שיחזיקו באפריקה נכסים תהיה סביב 8%-9%. לדעתי אפריקה נכסים מתומחרת ברמה כזאת שתשואת הדיבידנד הזאת תישמר לאורך השנים הבאות.
לעמוד המניה הכולל גם את גרף המניה – באתר ביזפורטל – לחצו כאן
למי שלא מכיר – אפריקה נכסים מחזיקה בנכסים מניבים בהיקף של 5.7 מיליארד שקל – בישראל ובאירופה. נכסים מניבים – נכסים שמייצרים תשואה שוטפת. בנוסף, מחזיקה החברה קרקעות בשווי של 1.3 מיליארד שקל, נדל”ן להקמה בשווי של כ-300 מיליון שקל ומלאי דירות בהיקף של 200 מיליון שקל. אחד הדברים היפים שנאמרו בשיחת המשקיעים הוא שכל הנכסים המניבים (למעט הפורטפוליו המניב של החברה בגרמניה) נבנה מאפס. החברה רכשה קרקע, פיתחה את הנכס והפכה אותו לנכס מניב.
בראייה קדימה, נראה שאפריקה נכסים תבצע מספר מימושים בשנה הקרובה. מנכ”ל החברה אבי ברזילי סימן את הנכסים שמחוץ לברלין. לא ברור באיזה היקף מדובר – אך ככל הנראה מדובר בנכסים התורמים לתזרים של החברה – אך הפוטנציאל שלהם מוצה. אני מעריך שנכסים נוספים ימומשו בשנה הבאה בארץ ובעולם – זאת כחלק מהפעילות העסקית של החברה.
הנכס המרכזי של החברה בפורטפוליו הוא קניון קוטרוצ’ן שברומניה המשתרע על שטח של 82,400 מ”ר. משיחות עם גורמים בשוק – עולה כי מדובר במפלצת ענקית בעיר בוקרשט ושהמקום הוא יעד תיירותי לכל מי שמבקר בעיר. במלים אחרות – אי אפשר ללכת לביקור בבוקרשט בלי לבקר בקניון. השווי של הקניון בספרי החברה מסתכם ב-434 מיליון אירו וכנגדו קיים חוב על סך 210 מיליון אירו. בשיחת המשקיעים אמר ברזילי כי בכוונת אפריקה נכסים לפעול להרחבת הקניון, דבר אשר יגדיל את ערכו ואת ההכנסות שלו. ניתוח שנתי של הנכס מצביע כי בשנת 2015 הוא יניב NOI של 30.5 מיליון אירו כאשר בתפוסה מקסימלית הוא יעלה עד לרמה 33.2 מיליון אירו.
העסקה המהותית האחרונה עליה הכריזה החברה היא עם מליסרון במתחם שרונה. החברות רכשו קרקע בלמעלה מ-600 מיליון שקל ובחברות צופים כי תחילת עבודות ההקמה של הנכס יחלו במחצית השנייה של 2016. הן יימשכו מספר שנים ובמסגרתן ייבנו 114,000 מ”ר של משרדים. אפריקה נכסים מימנה את חלקה בהלוואה של 160 מיליון שקל ובהרחבת סדרת אג”ח. בשוק ההון מעריכים כי העסקה מעט יקרה ולא תניב את התשואה המצופה ממנה אך בחברה מתעקשים שהתשואה ברוטו תעמוד על יותר מ-10%. לא ברור מה רואות אפריקה נכסים ומליסרון שהשוק לא רואה – אך חובת ההוכחה עליהן.
זה מביא אותנו לנקודה האחרונה הבעייתית בפורטפוליו של אפריקה נכסים – תשואות האג”ח. המשקיעים חוששים מהפעילות של החברה למרות איכות נכסיה והפרופיל העסקי. האג”ח הארוך של החברה לתקופה של 7.4 שנים נסחר בתשואה ברוטו של 5.5% צמוד מדד. זה לא מעט. אם נכס מניב מייצר כ-8% בשנה – עודף התשואה שמניב הנכס על פני עלות המימון הוא נמוך מאוד. בחברה מבינים זאת, וייתכן ובשנת 2016 ייפעלו להקטנת המינוף דרך מימוש של נכסים. אני לא מעריך שקניון קוטרוצ’ן יימכר – אך נכסים מניבים נוספים בהחלט עשויים להימכר.
את הפעילות של אפריקה נכסים אני מנתח דרך דו”ח אקסל מסודר שאני עורך אחת לרבעון. מההתרשמות שלי – נראה שהשקיפות של אפריקה נכסים היא גבוהה יותר מאשר חברה ממוצעת, מדברת עם השוק בצורה נכונה ומתנהלת בצורה שמרנית. לדעתי קיים עיוות גדול במניה הנסחרת עמוק מתחת להון העצמי של החברה. סיכונים בחברה קיימים – שהמרכזי שבהם הוא חברת האם אפריקה השקעות. לטעמי – השקעה ישירה בחברת אפריקה נכסים עשויה לייצר ערך מוסף למשקיעים לטווח ארוך.
גילוי נאות: אין בנכתב לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך. נכון למועד הכתבה – הכותב אינו מחזיק בנייר המוזכר לעיל אך בוחן השקעה אסטרטגית ארוכת טווח