תומר קורנפלד
כתבת הנדל”ן השבועית שלנו עוסקת בחברת נדל”ן מניב שעשויה לחלק בקרוב מאוד דיבידנד גדול מאוד – אפריקה נכסים. נכון – קבוצת אפריקה ישראל מקרטעת אך זרוע הנכסים המניבים מפגינה איתנות פיננסית גבוהה. התמחור – גם הוא נראה מאוד הוגן – שווי שוק של 1.52 מיליארד שקל כאשר הונה העצמי של החברה מסתכם ב-2.47 מיליארד שקל (מכפיל הון של 0.62).
הדוחות הכספיים של החברה יפורסמו סביב אמצע חודש נובמבר אבל אתמול (ג’) דיווחה החברה על קלוזינג מעניין – עסקת פארק וויצמן. לא נלאה אתכם בכל הפרטים של העסקה – אך בשורה התחתונה אפריקה נכסים שלשלה לידיים שלה 160 מיליון שקל מהמהלך (לא יירשם רווח חשבונאי מהעסקה). עסקה נוספת שאמורה להיות מושלמת או שכבר הושלמה היא מכירת בית פסגות אשר יניב לחברה כמה עשרות מיליוני שקלים.
מדוע שתי העסקאות האלו מעניינות? בתחילת 2015 העריכה אפריקה נכסים כי תחלק השנה דיבידנד בהיקף של 200 מיליון שקל. חלוקת הדיבידנד עדיין לא התבצעה. השלמת שתי העסקאות האחרונות עשויה לסלול את הדרך לחלוקת דיבידנד גדול במסגרת פרסום הדוחות. אין כל סיבה לכנס דירקטוריון פעמיים. חשוב לציין – שגם חברת אפריקה ישראל – חברת האם זקוקה למזומנים ובונה על הדיבידנד הזה שיחולק.
במקביל למימושים אלו, אפריקה נכסים לא קופאת על השמרים. לאחרונה זכתה במכרז יחד עם מליסרון בדרום הקריה. סך התשלום במכרז שישלמו החברות – 536 מיליון שקל. בנוסף ישלמו השתיים גם הוצאות פיתוח בסך 42 מיליון שקל ומס רכישה בהיקף של 36 מיליון שקל. החברות מתכננות לבנות משרדים בשטח של 114,000 מ”ר בפרוייקט ארוך טווח שיימשך שש שנים. העלות המשוערת של הפרוייקט מסתכמת ב-1.6 מיליארד שקל.
המשקיעים לא כל כך אהבו את העסקה מאחר והיא מגדילה את המינוף של החברה ומרחיקה מהם את הדיבידנד. מצד שני, העסקה הנוכחית מראה כי תנופת הייזום של אפריקה נכסים נמשכת ושהחברה עובדת להשבחת הערך שלה, זאת למרות הקשיים של חברת האם ברוסיה.
הנכס המרכזי של אפריקה נכסים שנותן לה את עיקר השווי הוא קניון קוטרוצ’ן ברומניה אשר מפגין צמיחה עקבית ב-NOI שלו ובשנת 2015 הוא צפוי לעמוד על 30.5 מיליון אירו. הקניון רשום בספרי החברה בשווי של 404 מיליון אירו וכנגדו יש חוב של 211 מיליון אירו. בשוק ההון מעריכים כי הקניון עשוי להימכר בשנים הקרובות בעיקר לטובת דיבידנד שיגיע לאפריקה ישראל. עד כה לא נחתם כל הסכם שכזה, אך הסוגיה הזאת בהחלט רלוונטית.
השווי היחסית נמוך של אפריקה נכסים ביחס להון העצמי נובע בעיקר מהמרכיב הגדול של היזמות הנמצא בפעילות של החברה. מרכיב של יזמות כולל בדרך כלל עתודות קרקע (שלא מייצרות דבר לבעלי המניות) והרבה סיכון. גם איגרות החוב הארוכות של החברה לא נסחרות בתשואה נוחה. האג”ח הארוך מסדרה ז’ נסחר בתשואה של 5.61% צמוד מדד. זה אמנם אג”ח ארוך שנפדה בעוד 7.5 שנים – אך המשקיעים חוששים. חלוקת דיבידנד גדול גם עלולה להתריח את המחזיקים, אך סביר להניח כי הם לא יוכלו לעשות דבר בנושא.
לסיכום, אפריקה נכסים, חברה יציבה, צומחת, עם מגוון רחב של פרוייקטים מניבים אך מכילה גם פרוייקטים יזמיים. פרוייקטים אלו נחשבים למעט יותר מסוכנים מבחינת המשקיעים ובשל כך החברה נסחרת עמוק מתחת להון העצמי. הדוחות הכספיים שיפורסמו בחודש נובמבר עשויים להפתיע בעיקר בשל הדיבידנד, שאם יחולק יעשה נחת לבעלי המניות.
גילוי נאות: הכותב מחזיק במניות החברה – אך אינו מתכוון למכור את החזקותיו בשלושת ימי המסחר הבאים. הכותב עשוי לרכוש מניות נוספות במסגרת המסחר בשוק
