מאמינים בנדל”ן? לפני שאתם רצים לקנות דירה – הנה אלטרנטיבה שתתן לכם הרבה יותר תשואה בפחות סיכון

אחת מהדילמות שהמשקיעים בשוק ההון מתלבטים כיום היא מה לעשות עם החסכונות. האם כדאי להשאיר את הכסף בשוק המניות או לרכוש דירה להשקעה. אחת מהדרכים לשלב בין השתיים היא לרכוש מניות של חברת נדל”ן מניב – חברה שמחזיקה בנכסים שמייצרים תזרים מזומנים קבוע, צומחות ואף מחלקות חלק מהרווחים שלהן בחזרה למשקיעים מדי שנה.

בצורה כזאת, משקיעים יכולים לראות לנגד עיניהם מספר דברים:
1. ריבית בחזרה לחשבון הבנק הגבוהה מאשר הריבית שמציע הבנק
2. חשיפה לסקטור הנדל”ן המניב שבו התשואות (ברוטו) עומדות על 7%-8% בשנה, זאת לעומת סקטור הנדל”ן למגורים שמציע היום 3%-4% בערך.
3. אפשרות לממש את ההשקעה בכל זמן בניגוד להשקעה בנכס שבו מימוש ההשקעה היא פרוצדורה ארוכה.
4. אי התעסקות עם שוכרים, הסכמי שכירות, ותיקונים אשר מורידים את התשואה ברכישת נדל”ן למגורים.

החיסרון הגדול בהשקעה בשוק ההון על פני נדל”ן להשקעה הוא שיעור המס – 25% על הרווחים. אבל גם ברכישת דירה בסופו של דבר יש מסים שונים (מס שבח למשל). מי שמאמין בנדל”ן למגורים – מסביר זאת בכך שההשקעה שלו תניב לו בעוד הרבה זמן ארבע קירות רשומות על שמו בטאבו. מדינת ישראל מנסה, דיי בכוח להרחיק משקיעים משוק הנדל”ן. אחת הדרכים לכך היא העלאה של מס הרכישה שבוצעה לפני מספר חודשים שמקטינה את הכדאיות ברכישת נכס להשקעה.

וגורם נוסף שחשוב לתת עליו את הדעת הוא עניין המינוף – אשר משפרת מעט את התשואה על ההון המושקע ברכישת נדל”ן למגורים. כאשר רוכשים דירה להשקעה – ניתן לקבל משכנתא על 50% מערך הנכס. לדוגמא כאשר רוכשים דירה במיליון שקל, חצי מיליון שקל מביאים מהבית ועוד חצי מיליון שקל במשכנתא. ההכנסה מהשוכר תעמוד על כ-35,000 שקל בשנה (תשואה של 3.5%) אך מזה יירדו הוצאות על החזר המשכנתא (נניח 15,000 שקל בשנה). אז רוכש הדירה רואה לנגד עיניו רווח שנתי של 20,000 שקל שמהווה תשואה של 4% על ההון המושקע. ברכישת מניות של חברות נדל”ן בבורסה גם יש דרך לבצע מינוף – אך הוא מעט יותר מורכב לביצוע.

אחת מהטענות המרכזיות שמעלים רוכשי הדירות המצדדים ברכישת נדל”ן למגורים היא שערך הנדל”ן תמיד עולה. הטענה נכונה בראייה ארצית אך כבר לא פעם ולא פעמיים היו אזורים שבהם מחירי הנדל”ן דווקא ירדו. יתרה מכך, גם בהשקעה במניות נדל”ן מניב בבורסה – תוכלו ליהנות מעליית מחירי הנדל”ן לאורך השנים – מאחר והמחיר של השכירות יעלה. חיסרון נוסף בהשקעה בדירה למגורים היא תלות בנכס בודד שעלולה לעלות ביוקר. בהשקעה בחברת נדל”ן מניב המחזיקה במספר רב של נכסים בדרך כלל אין תלות בנכס בודד ויש מעין ניהול סיכונים טוב יותר.

אז אם השתכנעתם כי אולי שווה לבנות תוכנית חיסכון ארוכת טווח דווקא בשוק ההון – אז אנו כאן בשבילכם. בשוק ההון הנוכחי נכון להיום ישנם 96 חברות בתחום הנדל”ן. אם תורידו את נצבא שמתמזגת עם אירפורט סיטי בימים אלו ישנם 95 חברות בתחום הנדל”ן. כיצד בוחרים את המניות הנכונות להשקעה בתיק ארוך טווח? על כך בכתבה הבאה.