תומר קורנפלד
הכתבה היומית שלנו היא על הדוחות הכספיים של חברת אאורה. מי שמסתכל על דו”ח רווח והפסד טועה. המספרים היבשים: רווח של 6 מיליון שקל ברבעון השני ו-13.9 מיליון שקל מתחילת השנה. אבל ככה לא בוחנים חברת נדל”ן לעומק ולכן לדו”ח רווח והפסד אין שום משמעות בעיניי.
לדעתי, ואולי הדבר החשוב ביותר בדוחות הכספיים של אאורה זה שלראשונה החברה מספקת לשוק במסגרות דוחות כספיים את הנתונים שהשוק צמא להם. וזה המספר הכי חשוב אולי מהדוחות הכספיים – הרווח הגולמי שטרם הוכר בפרוייקטים אשר נמצאים בביצוע בימים אלו – 367 מיליון שקל.
חברת אאורה נמצאת בימים אלו בשיווק וביצוע של בנייתם של 2,112 יחידות דיור. הפרויקטים המרכזיים של החברה נמצאים בקרית אונו (אונו ואלי), יהוד (הגנים התלויים), רמת השרון (מתחם אילת). כמו כן לחברה פרויקטים מהותיים נוספים באחיסמך, מתחם הרוא”ה ברמת גן, ופרויקטים בחולון ובחדרה.
הנתון שמספקת החברה מעניין מאחר וכל הפרוייקטים האלו אשר נכנסים לביצוע צפויים להסתיים בשלוש השנים הבאות (למעט שלב א’ של רמת השרון שמסתיים ב-2022). אז בואו נגיד שיש לנו רווח גולמי שצפוי להיות מוכר על פני שלוש שנים בשיעור של כ-120 מיליון שקל בשנה. זה הרבה מאוד.
רוב הרווח הצפוי של החברה נמצא בפרויקט הדגל של החברה בקרית אונו. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית להקמת 669 יחידות דיור. הפרויקט מחולק לשני שלבים אשר מבוצעים כעת במקביל. בפרויקט זה צופה החברה להכיר עד שנת 2020-2021 ברווח גולמי של 122 מיליון שקל.
עוד פרויקטים מהותיים של אאורה שיוכרו בשנים הקרובות הם הגנים התלויים ביהוד (67 מיליון שקל) ושלב א’ בפרויקט רמת השרון (67 מיליון שקל). לגבי שני הפרויקטים האלו שני דברים. בפרויקט ביהוד התקבל אישור עקרוני להגדיל את כמות יחידות הדיור בפרויקט מ-250 ל-300. זה לא מעט – ועשוי להגדיל את הרווחיות בפרויקט. לגבי הפרויקט ברמת השרון – הפרוייקט טרם החל להיבנות אך זה צפוןי לקרות עד סוף השנה. רוב שלב א’ של הפרויקט כבר מכור (113 יחידות דיור מתוך 176).
שבעה פרוייקטים שייכנסו לשיווק בשנת 2019
דבר נוסף – לצד הפרוייקטים בשיווק וביצוע לחברת אאורה ישנם עוד שבעה פרוייקטים שעתידים להצטרף לצנרת בשיווק עד סוף שנת 2019. בפרויקטים אלו צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של 327 מיליון שקל נוספים. הפרוייקטים עתידים להסתיים ברובם בשנים 2021-2022 כך שלמעשה הרווח הגולמי בשלוש השנים הבאות יהיה גבוה יותר מאחר ויכלול גם פרויקטים אלו.
נכון לסוף יוני – לחברת אאורה יש הון עצמי של 291 מיליון שקל – כאשר שווי השוק של החברה הוא 444 מיליון שקל. הרווחיות הגבוהה מהפרויקטים שבהקמה צפויה להערכתי להגדיל בשנים הקרובות את ההון העצמי של החברה בצורה משמעותית. בשלב מסוים בעתיד אני מקווה שהשוק יגלה העוצמה בתחום ההתחדשות העירונית של אאורה – ואז הערך האמיתי יצוף גם אל מניית החברה.
מתחילת שנת 2018 איבדה מניית אאורה בכ-20% זאת למרות ההתקדמות שביצעה החברה כאשר לחולשה במנייה יש שלל סיבות: לחץ טכני במדד ה-SME-60, כותרות שליליות על שוק הנדל”ן למגורים, פקיעת סדרת כתבי אופציה של החברה מסדרה 5 שנתקלה בחוסר נזילות.
אני בדעה שגם כאשר המנייה נסחרה ברמת מחירים של 300 אגורות (לאחר שהחברה גייסה 100 מיליון שקל) – הסיפור של החברה היה מאוד מעניין. כעת במחיר של 225 אגורות – לטעמי – הסיפור של החברה הוא מעניין עוד יותר.
בהקשר זה חשוב להכיר שני דברים:
1. אאורה נמצאת בתהליך שבו היא רוצה להנפיק קרן ריט למגורים. מהלך זה עשוי להאיץ את מכירת הדירות בבעלות החברה לידי קרן הריט. מהלך שכזה הוא מהלך מאוד חיובי לחברה ולבעלי המניות. במהלך השבוע הקרוב צפויה להתרחש הנפקה של קרן ריט למגורים של אזורים. הצלחה בהנפקה עשויה לחזק את האפשרות גם להצלחה בעסקה של אאורה (למרות ששני המוצרים של אזורים ושל אאורה שונים לחלוטין).
2. במסגרת הדוחות הכספיים אישרה אאורה מדיניות דיבידנד שבמסגרתו תחלק לבעלי המניות שלה 25% מהרווח הנקי שלה מדי שנה. על בסיס המחצית הראשונה של שנת 2018 – תשואת הדיבידנד שעשויה לנבוע למשקיעים על פי מחיר המניה כיום עומד על כ-2%. לדעתי ההצהרה על מדיניות דיבידנד היא מעניינת מאחר והחברה מעולם לא חילקה דיבידנד לבעלי המניות שלה.
סיכום:
אני אוהב את חברת אאורה בשל העובדה כי החברה מייצרת לעצמה פרויקטים ועבודה בניגוד להרבה חברות נדל”ן אשר קופאות על השמרים ובונות דירות על קרקעות היסטוריות שנרכשו בעבר הרחוק. אאורה ביצעה בשנים האחרונות הסטה דרמטית של פעילותה אל תחום ההתחדשות העירונית אשר מהווה כשני שליש מהביזנס ולדעתי מגמה זו צפויה להתרחב בשנים הבאות.
תחום ההתחדשות העירונית נמצא כאן כדי להישאר. יש מצוקת דירות בכל המדינה ולכן הפתרון לבעיות הנדל”ן במרכזי הערים הוא אך ורק התחדשות עירונית. אאורה מובילה את התחום הזה ומרחיבה אותו בהדרגה ושולטת בו. הרחבת הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית היא כמו כדור שלג אשר החל להתגלגל וצובר כוח ועוצמה לאורך הנפילה מההר.
ולסיכום – חשוב לזכור כי אאורה היא חברת נדל”ן למגורים. הערך של חברת נדל”ן נוצר לאורך זמן ולא בתוך שבוע או שבועיים. זה לא ביומד ולא קנאביס ולכן המניה מתאימה רק למי שמסוגל להחזיק במניה לתקופה ארוכה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב מחזיק במניית אאורה בהיקף שאינו מהותי ואינו מתכוון למכור את החזקתו בנייר בשלושת ימי המסחר הקרובים.