תומר קורנפלד
ביום חמישי האחרון דיווחה חברת הנדל”ן אאורה על מגה פרוייקט של התחדשות עירונית בנס ציונה (חלק החברה 90%). אאורה תקים 1,400 יחידות דיור בשטח של 76 דונם במקום הנקרא מתחם מרגולין הממוקם בצפון מזרח העיר. במתחם עצמו ישנם כיום 34 מבנים ותיקים במצב ירוד אשר מתגוררים בהם 340 משפחות. במקומם, תקים אאורה לא פחות מ-20 בניינים חדשים בני 12 קומות.
שוק ההון לא התרגש מן הדיווח והמניה הגיבה לחדשות בעלייה זניחה של 1.5%. בכתבה זו ננסה לנתח את הפרוייקט ולהעריך את השפעתו על החברה שהיא לטעמי הרבה יותר משמעותית על החברה.
נתחיל מהסוף – אאורה לא מספקת את הנתונים המספריים של צפי ההכנסות והרווחים בפרוייקט – אך פרוייקט התחדשות עירונית זה צפוי להיות בשנים הקרובות אחד מהפרוייקטים הגדולים שמובילה החברה. לכן – אנחנו נבצע מספר הנחות. אם תניחו למשל שכל דירה תימכר בממוצע ב-2-2.5 מיליון שקל – תגיעו להכנסות של 2.5 מיליארד שקל בפרוייקט. בהנחה ששיעור הרווחיות יעמוד על 15% תגיעו לרווח גולמי של 380 מיליון שקל אשר יוכר בשנים הקרובות.
פרוייקט קרית אונו – הדמיה (מקור: אתר החברה)
פרוייקט הדגל של אאורה בקרית אונו – הכירו את אונו ואלי
בכתבה זו אנסה להמחיש לכם את המשמעות של הפרוייקט בנס ציונה דרך מגה פרוייקט אחד בלבד של התחדשות עירונית אשר אותו מובילה החברה ונמצא בתהליכי בנייה – פרוייקט אונו ואלי בקרית אונו. לפני כחודש לקחתי את הרכב ונסעתי לראות את העבודות ולהתרשם מן המתחם. את התמונות המשולבות בכתבה צילמתי בעצמי ומשם ניתן לראות שהפרוייקט עצמו נמצא בשלב החפירה והדיפון.
פרוייקט אונו-ואלי בקרית אונו כולל 672 יחידות דיור ונמצא במרחק הליכה קצר מקניון קרית אונו. במסגרת הפרוייקט – אאורה פינתה כבר את כל הדיירים במתחם (216 במספר) אשר היו פזורים בשמונה בניינים ישנים. במקום הבניינים הישנים שנהרסו תקים אאורה שמונה בניינים בני 13-16 קומות. כמו כן, המתחם יכלול גם שטח מסחרי של 1,100 מ”ר ושטחים ציבוריים.
פרויקט אונו ואלי מחולק לשני חלקים. בשלב א’ של הפרוייקט בונה אאורה 330 יחידות דיור. מתוך זה 104 יחידות דיור מיועדות לבעלי הדירות הקודמים ועוד 226 יחידות דיור אשר משווקות. נכון למועד פרסום הדו”ח הכספי – מכרה אאורה 159 יחידות דיור – שהם 70% מן הפרוייקט. בשלב זה החלו עבודות החפירה והדיפון והבניין עתיד בתקופה הקרובה לעבור משלב החפירה לשלב הבנייה.
עבודות החפירה והדיפון בשני הבניינים הדרום המערביים.
החלק השני של הפרוייקט אמור לצאת להערכתי כבר בחודש הקרוב. הדיירים מהבניינים שעוד נותרו כבר פונו לחלוטין. מבדיקה שלי מול אאורה עולה כי הפינוי הושלם בהצלחה, אין שום דיירים סרבנים או תביעו שהוגשו כנגד החברה. החברה עתידה כעת להרוס את הבניינים הישנים שעוד נותרו ולהתחיל עבודות חפירה בארבע בניינים נוספים במקביל.
אל תזלזלו במשפט האחרון. המשמעות של זה עבור הדיירים הקיימים וגם הדיירים החדשים הינה גבוהה. בניית הפרוייקט תתרחש כמעט במקביל בשמונה בניינים שונים. רוצים את זה אחרת? בעוד שלוש שנים מהיום – שכונת אונו ואלי תהיה מוכנה עם שמונה בניינים ו-672 דיירים מאושרים.
נכון לדוחות הכספיים של שנת 2017 צופה אאורה כי הפרויקט כולו יניב רווח גולמי של 204 מיליון שקל. הרווח הגולמי אשר טרם הוכר בדוחות הכספיים הוא 199 מיליון שקל. את הרווח הזה צפויה אאורה להכיר בשנים הקרובות ככל שהבנייה תתקדם ותצבור תאוצה. השיא יהיה כאשר שני השלבים של הפרויקט יתבצעו במקביל. לכן – אני מעריך שעיקר הרווח מהפרויקט יתחיל להיות מוכר בדוחות הכספיים של אאורה החל מהרבעון השני של שנת 2018 ואל תוך 2018 ואילך.
אם פרוייקט אונו ואלי יניב רווח של 200 מיליון שקל, כמה יניב הפרויקט של נס ציונה?
כעת – בואו נחזור לפרויקט של נס ציונה. כמה רק הפרוייקט הזה שווה לבעלי המניות? בואו ניקח את ה-380 מיליון שקל שהגענו אליהם. נניח שהפרוייקט יתחיל להיבנות בעוד שלוש שנים מהיום ויושלם בעוד 8 שנים מהיום בממוצע (נניח גם שחלק מהדירות יימסרו בעוד 6 שנים וחלק בעוד 10 שנים). נניח גם שיעור היוון של 15% בשנה (וזה המון מאוד לדעתי). קיבלנו כי שווי הפרוייקט שווה כ-120 מיליון שקל לחברה – בערך רבע משווי השוק שלה.
זה ששוק ההון אדיש לדיווחים ולוקח לו זמן להפנים דברים – זה אנחנו מכירים. אבל דבר הרבה יותר חשוב שצריך לדעת הוא שדווקא במקום שבו אין מכרזים כמעט של רמ”י (למעט מחיר למשתכן) – אאורה מצליחה שוב ושוב לייצר לעצמה פייפליין אדיר לשנים הקרובות בתחום של ההתחדשות העירונית. בשנת 2018 אאורה תהיה עם ארבעה פרוייקטים גדולים של התחדשות עירונית בבנייה שבסה”כ בהם בונה החברה כ-2,000 יחידות דיור (יהוד- הגנים התלויים שלב ג’ וד’, קרית אונו – אונו ואלי שלב א’ וב’, רמת השרון ופרוייקט מתחם הרוא”ה).
חוץ מארבע הפרוייקטים האלו – אאורה מעורבת בלמעלה מ-20 פרוייקטים נוספים של התחדשות עירונית במספר מקומות מרכזיים – מספר פרוייקטים בתל אביב, מספר פרוייקטים בגבעתיים, מספר פרוייקטים ברמת גן, אור יהודה, הרצליה, הוד השרון, חדרה, פרוייקט ענק בקרית ביאליק ואפילו פרוייקט חדש בעיר אילת.
למעשה, אאורה נמצאת כיום עם צבר עבודות משמעותי קדימה לתקופה של בערך עשור. רק מהפרוייקטים של ההתחדשות העירונית הקיימים אאורה עתידה לבנות למעלה מ-12,000 יחידות דיור (חלק החברה הוא כ-9,000 יחידות דיור). זהו צבר משמעותי מאוד קדימה. מספיק שאאורה תדע להתחיל בנייה בכ-4-5 פרוייקטים חדשים של התחדשות עירונית חדשים מדי שנה והשמיים הם הגבול.
במקביל, מהעסקאות האחרונות שביצעה החברה רק בחודשים האחרונים (ההתחדשות העירונית נס ציונה שדווחה בשבוע שעבר, ההתחדשות העירונית באילת, התחדשות עירונית באבן יהודה, רכישת מגרש בחדרה, התקדמות בפרוייקט התחדשות עירונית בגבעתיים ופרוייקט בעיר לוד) ניתן לראות שאאורה לא דורכת במקום אלא רעבה לעסקאות ורעבה לצמיחה. בכל מקום שבו תהיה התחדשות עירונית – סביר שאאורה תתמודד על הפרוייקט.
שאלת מיליון הדולר – למה השוק אינו מגיב לחדשות מהחברה?
מדוע לא מרגישים את כל העשייה של אאורה במחיר המניה? יש לכך מספר כמה סיבות שהמרכזית שבהם הוא הסנטימנט השלילי אשר יש בתקשורת על שוק הנדל”ן (קיפאון בשוק הנדל”ן, נתונים על ירידת מחירים מצד הלמ”ס ועוד). אני בדעה שייתכן שישנה בטן מסוימת בצד הביקוש – בדיוק כפי שהיה במשבר של 2008 או כאשר דיברו על תוכנית מע”מ 0. אני מעריך, שלאחר תקופה מסוימת של המתנה – רוכשי הדירות יחזרו לשוק בגדול ויובילו לעלייה נוספת של מחירים – בייחוד באזורי ביקוש שבהם פועלת אאורה.
זאת כבר סיסמא אצלי – אבל כנראה צריך לחזור על זה שוב ושוב. הערך של חברת נדל”ן יגיע לאורך זמן. זה לא קנביס, זה לא בלוקצ’יין וזה לא חלומות. זאת עבודה אמיתית קשה הן ביורוקרטית, הן לוגיסטית (אתם יודעים כמה זה לא פשוט לפנות 216 דירות בתוך זמן קצר?) ואאורה יודעת לתקתק את העניינים. גם אם לשוק ההון ייקח זמן להבין את העוצמה של ההתחדשות העירונית בחברה – זה בסוף יגיע. קצת סבלנות. בינתיים – גם בעל השליטה בחברה יעקב אטרקצ’י וגם ילין לפידות רוכשים מניות של אאורה. לזה קוראים הבעת אמון.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר