הלחץ על מניית סלע נדל”ן נגמר? כתבי האופציה פקעו עמוק בכסף

הכתבה שלנו היום עוסקת בדוחות של חברת סלע נדל”ן. לפני רבעון כתבתי על החברה ותשואת הדיבידנד שהיא מציעה. ננסה לבחון את המצב כיום. סלע נדל”ן נסחרת במחיר של 670 אגורות. על בסיס חלוקות הדיבידנד האחרונות (9.25 אגורות ברבעון) – משקיע אשר רוכש את המניה ייהנה למעשה מתשואת דיבידנד של 5.5%. הסיבה לירידה בתשואת הדיבידנד לעומת הכתבה לפני מספר חודשים נובעת בעיקר מפקיעת כתבי האופציה של החברה בימים האחרונים אשר לחצה את המניה.

סלע נדל”ן אמורה השנה לחלק 71 מיליון שקל שהם כ-9.25 אגורות למניה. בסה”כ החברה עתידה לחלק 37 אגורות למניה – כך שעל מחיר של 670 אגורות מדובר בתשואה של 5.5% בדיוק. בימים האחרונים פקעו כתבי האופציה של סלע נדל”ן אשר היו עמוק בכסף הכניסו לחברה כסף וצפויים להגדיל את ההון העצמי של החברה ברבעון השני של השנה. כעת – מי שמסתכל על החברה – רואה תמונה נקייה יותר של העסק.

אז מה בפועל יש לנו? חברת נדל”ן מניב שנסחרת בשווי של 1.28 מיליארד שקל. ההון העצמי של סלע נדל”ן בסוף הרבעון הראשון הוא 1.19 מיליארד שקל. כתבי האופציות הכניסו כ-100 מיליון שקל נוספים לקופה של החברה כך שאפקטיבית החברה נסחרת סביב ההון העצמי.

בסוף הרבעון הראשון לחברה יש נכסים בשווי של 2.77 מיליארד שקל. הם מייצרים בממוצע תשואה של 7.38% בשנה. מצד שני – החוב של החברה היא 2.47% על מח”מ של 5.75 שנים. הפער בין התשואה שמייצרים הנכסים לבין עלות החוב זה למעשה הרווחים של החברה והכסף שהיא מייצרת ומחויבת לחלק אותו לבעלי המניות שלה.

התחזית של החברה לשנת 2018 היא להכנסות נטו מנכסים מניבים (NOI) של 186 מיליון שקל כאשר התזרים החופשי (FFO) יעמוד על 68 אגורות למניה. למעשה – מכפיל ה-FFO של החברה הוא כמעט 10 אשר נחשב לנמוך.

 

עבורי – סלע נדל”ן היא חברה מאוד סולידית בעולם הנדל”ן מניב שבו חברות נסחרות ב-1.3 ו-1.5 ואף מעבר לכך על ההון. כל עוד החברה ממשיכה לייצר מזומנים ולחלק אותם – הכסף ימשיך להגיע לחשבון הבנק מדי רבעון ברבעון. היכן יימצא בנק אשר יהיה מוכן לתת לאדם תשואה של 5.5% בשנה בסיכון שאינו גבוה?

ודבר אחרון – סלע נדל”ן זה לא נייר של זבנג וגמרנו. זה נייר סולידי מאוד אשר פחות אמור לעניין סוחרים – אלא יותר משקיעים לטווח ארוך. זאת חברה אמיתית אשר מחויבת להחזיר את רווחיה למשקיעים מדי רבעון. הערך נוצר לאורך זמן – ולא בתוך יומיים.

גילוי נאות
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב אינו מחזיק במניות סלע נדל”ן אך עשוי לפעול בנייר