תומר קורנפלד
בוקר טוב. הכתבה שלנו היום מתמקדת בחברת הנדל”ן אייאיאס. אין זה סוד שאני אוהב את החברה. המניה הייתה בתיק המניות החמות שלנו בשנת 2016 ובשנת 2017. בשנת 2018 החלטתי שלא לשלב את המניה בתיק המניות החמות בעיקר כיוון שמצאתי אלטרנטיבות אחרות בתחום הנדל”ן המניב (דוגמת רבוע נדל”ן). לפחות לעת עתה – אייאיאס הניבה תשואה שלילית של כ-2% השנה אך אין הדבר מעיד דבר לגבי הטווח הארוך.
אייאיאס היא חברת נדל”ן מניב אשר הנכס המרכזי שלה הוא 300 דונם בפארק פלמחים. על החברה כתבנו בהרחבה כאן באתר הוט סטוקס. למי שלא מכיר – ממליץ להתעמק – כאן, כאן ובעוד כמה מקומות אצלנו באתר. בנוסף, לחברה ישנה פעילות קטנה בספרד בתחום הנדל”ן למגורים, פעילות תעשייתית קטנה בתוך פארק פלמחים הנמצאת בתהליך סגירה ועוד.
עוד בכתבות ההן טענתי כי פארק פלמחים שווה הרבה יותר מאשר השווי בספרים. כשאני חושב על זה – הסיפור של פארק פלמחים דומה במאפיינים שלו לחברת צנורות המזה”ת. לחברה הייתה קרקע גדולה בצריפין ששימשה למפעל – ואז ביום אחד דיווחה החברה על עסקה למכירת הקרקע בסכום עתק. אני באופן אישי חושב שקרקע בשווי של 300 דונם באזור פלמחים שווה כ-1-1.5 מיליארד שקל. מאחר ואייאיאס שווה כ-800 מיליון שקל – כל התמחור אינו רלוונטי כמעט.
ובכל זאת – גם אייאיאס התחילה לשערך את הקרקע כלפי מעלה. אם בשנת 2015 שטח של 260 דונם היה שווה 336 מיליון שקל ובשנת 2016 השווי עלה ל-350 מיליון שקל – כעת ביצעה החברה שערוך מרשים ל-441 מיליון שקל. אני בדעה כי גם לאחר שערוך זה – שווי הקרקע רשום בצורה שמרנית מאוד. שמרנית מדי.
שווי של 441 מיליון שקל גוזר לכל השטח שווי של כ-510 מיליון שקל. זה יתרחש כנראה בדוחות הרבעון הראשון. אייאיאס החליטה לצאת מתחום הבנייה המתועשת (דרך חברת ספנקריט) ולכן אותם 40 דונם יהפכו להיות נדל”ן להשקעה. מבחינת פארק פלמחים – תהיה ירידה קטנה בהכנסות מבחינת פארק פלמחים מאחר וספנקריט לא תשלם לה דמי שכירות – אך בטווח היותר ארוך ניתן יהיה לנצל את השטח הזה בצורה טובה יותר.
מי שמסתכל על הדוחות הכספיים יכול לראות שיפור בביצועים של פארק פלמחים. ההכנסות נטו (NOI) בשנת 2017 הסתכמו ב-22.5 מיליון שקל, זאת לעומת 20.5 מיליון שקל בשנת 2016 ו-19.8 מיליון שקל בשנת 2015. לגבי שנת 2018 צפויה עלייה נוספת בהכנסות מחוזים חתומים ל-27.3 מיליון שקל. לשם השוואה – לפני שנה בדוחות 2016 העריכה אייאיאס הכנסות של 22.2 מיליון שקל לשנת 2017 (בהנחת אי מימוש חוזים חתומים). כעת – השנה הקרובה צפויה להיות חזקה יותר.
בשנה הקרובה מסתיימים מספר חוזים מבחינתה של אייאיאס. ברבעון הראשון מסתיימים 4 חוזים בשטח של 55.6 דונם (18% מהפארק). לגביהם כתבה החברה כי לגבי שטח זה נחתמו חוזים חדשים אשר ייכנסו לתוקף בסמוך לאחר סיום הסכמי השכירות הקיימים. שני חוזים גדולים נוספי אשר מסתיימים בסוף שנה נוגעים לשטח של 64 דונם (כ-21% משטח הפארק). לגביהם לא ניתן גילוי מיהו השוכר והאם הוא מתכוון להאריך את התקופה. אגב, בשנת 2019 מסתיים חוזה נוסף בשטח של 70 דונם אשר מתייחס לאחסנה פתוחה – ככל הנראה חברת הרכב ש.שלמה.
נכס נוסף אשר נמצא בחברה בסוף השנה וצריך כמובן לקחת אותו בחשבון זה יתרות המזומנים. בסוף השנה לחברה היו 112 מיליון שקל בקופה וכנגדם היה חוב של 13 מיליון שקל. במלים אחרות – יש לנו כאן עוד נכס של כ-100 מיליון שקל אשר מחפש השקעות, הזדמנויות. חלק מן האפשרויות הינן שהכסף ילך לטובת פיתוח פארק פלמחים. ככל שהתשתיות לפארק יפותחו, ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה, לשפר את איכות השוכרים ולבנות באזור מרכזי בלב ישראל – מתחם אשר דומה במאפייניו לאיירפורט סיטי. כמובן – דברים לוקחים זמן ונדרשת סבלנות רבה אבל החברה עושה מהלכים נכונים – עקב בצד אגודל.
אני חושב שההחלטה לבטל את המפעל של ספנקריט ולאחד אותו עם פארק פלמחים היא החלטה נכונה אשר נותנת ערך רב יותר לחברה ולשטח כולו. זה אולי הרמז הטוב ביותר שפארק פלמחים עתיד לעבור השבחה משמעותית בשנים הקרובות. השקעה בנייר דורשת הרבה סבלנות אך בסופו של דבר הערך יצוף.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב אינו מחזיק במניית החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר בשלושת ימי המסחר הקרובים
