תומר קורנפלד
הכתבה הבאה שלנו עוסקת באחת המניות החמות שלנו לשנת 2018 – חנן מור. לפני מספר שבועות סיפקה חברת הנדל”ן תחזית מכירות לשנת 2018. החברה צופה כי תמכור בשנה הקרובה למעלה מ-400 יחידות דיור. לדעתי, מדובר בחברת הנדל”ן למגורים היחידה אשר מספקת תחזית כמותית למכירת דירות. בכתבה זו נסביר את המשמעות של התחזית הזו ונתייחס לאירוע החשוב שהחברה עורכת בהמשך החודש.
נתחיל מהתחזית. חנן מור צופה כי תמכור בשנה הקרובה 400 יחידות דיור. לשם השוואה – בשנת 2017 נמכרו על ידי החברה 100 יחידות דיור ובשנת 2016 נמכרו 240 יחידות דיור. עיקר הגידול נובע משני הפרויקטים של מחיר למשתכן שבהם זכתה החברה בשנת 2017 – אחד בראשון לציון והשני במודיעין.
בראשון לציון משווקים על ידי החברה 254 יחידות דיור ובמודיעין משווקים 242 יחידות דיור. בסה”כ מדובר על כמעט 500 יחידות דיור. התחזית של החברה מניחה ככל הנראה כי שני הפרויקטים האלו ייצאו להגרלה במסגרת מחיר למשתכן עוד השנה. בהנחה ש-70% מהדירות בערך הינן בהגרלה – יש לנו בערך 347 דירות אשר נמכרות על ידי המדינה בהגרלה באזורי ביקוש וללא כל קושי.
במלים אחרות – בכדי לעמוד בתחזית שסיפקה חנן מור – עליה למכור 53 יחידות דיור בלבד בתנאי שוק חופשי. זה נכון לכלל הפרויקטים הקיימים ובכלל זה גם ב-30% הנותרים במודיעין ובראשון לציון. תהפכו את המספרים, תסובבו את המספרים איך שאתם רוצים – התחזית של חנן מור לשנת 2018 נראית לי מאוד שמרנית. להערכתי, החברה תוכל לעמוד בתחזית זו בקלות רבה ולהציג היקף מכירות של יחידות גבוה בהרבה – נתון אשר הופך את כל סיפור התחזית להרבה יותר מרשים.
לא זה המקום לדבר על הכדאיות של פרויקט המחיר למשתכן והאם התוכנית תורמת או לא להורדת מחירי הדירות. עם זאת – הפרויקטים שבהם זכתה חנן מור לא נמצאים בעפולה, אופקים או ירוחם אלא במקומות איכותיים במרכז הארץ. עוד בטרם הפרויקט התחיל צופה החברה רווח גולמי של 54.6 מיליון שקל מהעסקה בראשל”צ (שיעור רווח גולמי של 14%) ורווח גולמי של 54.7 מיליון שקל מהעסקה במודיעין (שיעור רווח גולמי של 16%). שני הפרויקטים עתידים להימסר בשנת 2022.
למי ששכח – צריך לזכור שהרווחיות של חנן מור משני הפרויקטים האלו הינה גדולה יותר מאחר ובמסגרת העסקה חנן מור תבנה גם שטחים מסחריים. במודיעין תבנה חנן מור 3,250 מ”ר של שטר קמעונאות אותה צופה החברה להשכיר תמורת 4.7 מיליון שקל בשנה. בראשל”צ יש לחברה שטח להשכרה של 2,100 מ”ר אותם צופה להשכיר תמורת כ-3 מיליון שקל בשנה. השילוב של המגורים והמסחר הופך את הפרויקט אף לרווחי יותר עבור החברה.
דבר אחרון שחשוב לדעת בעניין של חנן מור ושני הפרויקטים של המחיר למשתכן בראשון לציון ובמודיעין – משרד האוצר דוחף חזק להאצת הפרויקטים של מחיר למשתכן. אני מעריך בזהירות שסביב סוף השנה או תחילת 2019 שני הפרויקטים האלו יעברו משלב התכנון לשלב השיווק והביצוע ויתחילו לקרום עור וגידים. המשמעות הינה שכל הפרויקטים של החברה יהיו בביצוע. יחד עם תקן 15 מתחום הנדל”ן – קצב ההכרה בהכנסות צפוי לגדול ככל שתתקדם הבנייה בפרויקטים ואיתם גם ההון העצמי.
לפני שנעבור לאירוע החשוב – רק נדגיש שהאסטרטגיה והרצון של החברה הוא לייצר צמיחה של 20% לפחות בהון העצמי מדי שנה. בסוף ספטמבר ההון העצמי של הקבוצה עמד על 126 מיליון שקל. לדעתי, העובדה שהחברה הצליחה לצמוח בשנים האחרונות בקצבים האלו – יאפשרו לה לעמוד ולממש את היעדים האלו גם בשנים הבאות.
תפתחו יומנים – סיור משקיעים נוסף מתוכנן בחריש
ב-14 במרץ – יממה לאחר פרסום הדוחות הכספיים השנתיים של חנן מור – החברה תערוך סיור משקיעים בעיר חריש. לפני כשנה הייתי בחריש בפעם הראשונה במסגרת סיור משקיעים שערכה חנן מור. אני מתכנן להגיע לסיור המשקיעים שייערך גם השנה – וגם הפעם אתרשם מן ההתקדמות והבנייה של העיר כאשר הפעם יש לי יכולת לבצע השוואה מול הסיור שנערך בשנה שעברה.
אחד הדברים שחשוב להכיר בעניין הפעילות של חנן מור בעיר חריש הוא העובדה שבעוד שנה מהיום עתיד לפעול בעיר המרכז המסחרי הגדול של חנן מור – More Shop. תאריך הפתיחה המתוכנן של המרכז הוא מרץ 2019 ואני כבר יכול להמר שסיור המשקיעים הבא בעיר יתרחש במקביל לפתיחת המרכז המסחרי. המרכזי המסחר More Shop הוא אחד המרכזים הגדולים בעיר שנבנה על שטח של 8,850 מ”ר ועלות הקמתו מסתכמת ב-70 מיליון שקל. חנן מור העריכה במצגת האחרונה כי המרכז יניב הכנסה שנתית של 9.5 מיליון שקל.
את כל הפרטים על ההתקדמות של חנן מור בעיר חריש (כולל תמונות), הן בתחום המגורים והן בתחום המרכזים המסחריים – כמו גם ההתייחסות לדוחות הכספיים השנתיים של החברה – אשתף אתכם לאחר סיור המשקיעים שייערך בעיר.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצב לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר