תומר קורנפלד
הדוחות הכספיים שפורסמו על ידי חברת חנן מור הצליחו להעיר את המניה של החברה. מאז התחתית שרשמה המניה ב-11 במרץ ברמה של 1,516 אגורות – טיפסה המניה בלמעלה מ-20% לרמתה הנוכחית. מה היה שם בדוחות הכספיים שהעיר את המניה? כיצד צפויה להיראות שנת 2019 בקבוצת חנן מור? האם המגמה העסקית החיובית תימשך? על כך בכתבה הבאה.
מכיוון ששוק ההון הוא צופה פני עתיד – ושנת 2018 היא בעיקר היסטוריה, ארצה לשים את הדגש על השנה הקרובה ופחות על השנה החולפת. עם זאת – כן אציין כי קבוצת חנן מור סגרה את השנה שעברה עם רווח נקי של 57 מיליון שקל. חלק משמעותי מהרווח נובע משערוכים של נכסים בהקמה של מרכזים מסחריים וארחיב על כך בהמשך.
אחד מהדברים שבהם הקבוצה נבחנת לדעתי היא היכולת לעמוד ביעדים שהציבה לעצמה – לייצר תשואה להון של 20% בשנה (וחנן מור הצהיר שזה היעד שלו בכל שנה לעשור הקרוב). בשנה החולפת התשואה להון עמדה על 40% כך שהונה העצמי של הקבוצה הסתכם בכ-185 מיליון שקל – בין היתר בזכות הרווח החשבונאי הגדול שרשמה הקבוצה.
על השנתיים האחרונות בקבוצת חנן מור אני מסתכל בתור תקופת מעבר – מעבר מתחום של ייזום נדל”ן למגורים לחברה עם זרוע מניבה אשר מתחילה לייצר תזרים מזומנים שוטף מפעילות מניבה. שנת 2019 צפויה להיות השנה שבה הפעילות המניבה מתחילה להיות משמעותית ומורגשת עם פתיחת המרכז המסחרי בחריש (more shop לשעבר אשר שמו שונה לקניון חריש MORE) ומרכז מסחרי במע”ר של מודיעין, כאשר גם תחום הייזום למגורים צפוי לתת הרבה פירות כאשר החברה מציבה לעצמה יעד למכור השנה 900 יחידות דיור!!!
שלושה מכרזים של מחיר למשתכן יתחילו להניב פירות ב-2019
בשנת 2018 העריכה חנן מור כי תמכור למעלה מ-400 יחידות דיור. החברה התבססה בין היתר על ההנחה כי תמכור מאות יחידות דיור בשני פרוייקטים של מחיר למשתכן שבהם זכתה במודיעין ובראשון לציון. התוכניות לא עלו יפה – ומכירת הדירות לא התרחשה בשנת 2018 ולכן אני מעריך שכבר בחודשים הקרובים החברה תשלים את מכירת 70% מהפרוייקט במודיעין ובראשון לציון שבהם הוגרלו דירות לזכאי מחיר למשתכן. לקראת סוף שנת 2019 אני מעריך שגם הפרוייקט של החברה באור-ים שבו זכתה החברה בשלהי 2018 הכולל 683 יחידות דיור (מתוכן 455 לזכאי מחיר למשתכן) יתחיל להימכר. בציטוט בדו”ח השנתי ציין יו”ר הקבוצה חנן מור את היעד של החברה לשנה הקרובה למכור 900 יחידות דיור.
למיטב ידיעתי אין כמעט חברות נדל”ן אשר עשויות למכור השנה כמות כזאת של דירות. לשם השוואה – אפריקה מגורים מכרה בכל שנת 2018 כמות של 699 יחידות דיור, ובשנת 2017 כמות של 823 יחידות דיור. חנן מור תידרש בשנה הקרובה להתמודד עם כמות רוכשים עצומה שרובה “הוגרלה” על ידי המדינה ומכירה של 900 דירות בשנה זאת משימה לא פשוטה. זה דורש משאבים ניכרים ותשומות – אבל בצד החיובי זה גם יורגש היטב בביצועים של החברה.
בשנת 2018 מכרה הקבוצה 60 יחידות דיור תמורת סכום של כ-77 מיליון שקל. הסיבה למכירות הנמוכות יחסית היא שרוב הפרוייקטים אותם מבצעת החברה כרגע הינם מכורים ואין בהם הרבה סחורה כדי לתת לשוק. מתוך 940 יחידות הדיור אשר נמצאות בביצוע – כמות של 736 יחידות דיור כבר מכורות (78%). כאשר מנטרלים מהחישוב את חריש ד’ שנכנס לביצוע בסוף 2018 ואת הפרוייקט באריאל שרק נכנס לשיווק ברבעון הרביעי של השנה – המלאי המכור של החברה הוא כמעט 92%. לכן – גם ככה לא ניתן היה לצפות למכירות משמעותיות מהחברה במהלך השנה בפרוייקטים הקיימים. זאת הסיבה שמתחילת 2019 מכרה החברה 10 יחידות דיור נוספות בסה”כ עד לתאריך הדו”ח.
כעת נסתכל קדימה – שלושה פרוייקטים של מגורים אמורים השנה לעבור משלב התכנון לשלב הביצוע – מודיעין (242 יחידות דיור), ראשון לציון (254 יחידות דיור) ואור-ים (683 יחידות דיור) – ובסה”כ 1,179 יחידות דיור. זה המון – ואמור להכפיל את הפעילות של החברה בתחום הביצוע בתחום המגורים. לגבי מודיעין וראשון לציון – בחנן מור צופים תחילת בנייה כבר ברבעון השני של שנת 2019. תחילת הבנייה באור-ים מתוכננת לרבעון הרביעי של השנה. בהתחשב בעיכובים הקיימים בעולם הנדל”ן – אני לא מוציא מכלל אפשרות תרחיש שבו המכירות ותחילת העבודות באור-ים יידחו לתחילת 2020.
הפרוייקט האחרון שנמצא בתכנון וגם עתיד להיכנס לביצוע זה חריש ה’+ו’ הכוללים בנייה של 156 יחידות דיור. ככלל, האווירה התקשורתית סביב חריש הינה שלילית. כלי התקשורת מלאים בכתבות שליליות על התחום. ובכל זאת, הנה משהו שכן חשוב להכיר – קבוצת שפיר החל לבנות בעיר חריש את שכונת “בצוותא” והשקיעה הרבה מאוד משאבים בפרסום של העיר. אני חושב שהמגה פרוייקט של שפיר יצליח לשפר את תנועת הרוכשים לעבר העיר.
ונקודה אחרונה – גם העיר מודיעין – שהיא כיום אחת הערים המבוקשים לרכישת נדל”ן והמחירים שם היום ברמות גבוהות התחילה בדיוק כמו חריש. אף אחד לא האמין שייצא משהו מהעיר הזאת – והנה היום זאת אחת מהערים היוקרתיות שיש באזור המרכז. זה לא אומר שגם חריש תהיה זהה – אבל זה יקח זמן והעיר חריש תתייצב ותתחיל להתנהג כמו עיר, עם מגורים, תשתיות, אזורי תעסוקה וכמובן אזורי מסחר ובילוי. קצת סבלנות.
הפעילות המסחרית של קבוצת חנן מור תתחיל להניב פירות ב-2019
כפי שציינתי, שנת 2019 תהיה עבור חנן מור השנה הראשונה שבה הפעילות המסחרית תתחיל להניב תזרימי מזומנים משמעותיים. עד כה – הניבה הפעילות המסחרית של החברה שערוכים מרשימים שבאו לידי ביטוי בתוצאות. אך עם שערוכים לא הולכים למכולת – ובסופו של דבר תזרימי המזומנים אמורים לדבר עם השערוכים.
אלו המספרים היבשים: עד סוף 2018 השקיעה הקבוצה 194 מיליון שקל בבנייתם של מרכזים מסחריים. אותם מרכזים שווים היום בספרי החברה 284 מיליון שקל – דהיינו – הקבוצה רשמה עד כה רווח יזמי של 90 מיליון שקל בספריה. בכדי להשלים את הבנייה של המרכזים כולם בשלמותם נדרשת עלות כוללת נוספת של כ-200 מיליון שקל.
תשעת המרכזים המסחריים שמקימה הקבוצה צפויים להניב דמי שכירות שנתיים של כ-50 מיליון שקל בשנה כאשר כולם יפעלו בצורה יציבה. בשיעור היוון של 8% הרי שהמרכזים יהיו שווים כ-620 מיליון שקל בערך. חישוב פשוט מעלה כי רק במרכזים המסחריים צפוי עוד בערך רווח יזמי של כ-130-140 מיליון שקל בשנים הבאות.
והנה הסוכריה שאולי מחכה למשקיעים בשנת 2019 – ככלל, שיעור הנדל”ן להשקעה מסך המאזן עומד כבר על כ-30% וגם יחס ההון העצמי שעומד כבר על כ-19.3% ימשיך להשתפר וככל הנראה עשוי להביא את החברה לבחון קבלת דירוג וכפועל יוצא לשפר את שיעור עלויות המימון של החברה בשנים הקרובות.
מרכז הדגל של חנן מור נמצא בחריש וצפוי להיפתח בערך ביוני השנה. המרכז צפוי להניב השנה כ-6 מיליון שקל של דמי שכירות ו-11 מיליון שקל החל משנת 2020. המרכז רשום בספרי החברה ב-101 מיליון שקל. השווי של הנכס כנכס גמור לפי הערכת שמאי עומדת על 128 מיליון שקל – וכבר השנה הוא יתחיל להניב הכנסות. בפועל – סביר מאוד שבעת הפתיחה הערכה השווי תהיה אף גבוהה יותר לאור הזמן שנותר עד הפתיחה לצד אפשרות לירידה בשיעור ההיוון. גם המרכז המסחר במודיעין צפוי להיפתח כבר השנה ולהניב הכנסות. הפתיחה של המרכז צפויה להתרחש ביוני השנה ועד כה נחתמו חוזים מחייבים ומזכרי הבנות של מעל 60% מהשטח. השווי בספרים של הנכס הוא כמעט 50 מיליון שקל ויניב לחברה הכנסות שנתיות של כ-4 מיליון שקל במצב יציב.
ייזום מקרקעין – החלום הרטוב
בשנים האחרונות נכנסה קבוצת חנן מור לתחום הייזום מקרקעין. שוק ההון לא סופר את הפעילות הזאת בכלל – אך לדעתי היא זאת שתייצר לקבוצה כולה הרבה מאוד עבודה בשנים הבאות. במצגת החברה מתייחסת חנן מור לפרוייקט המייסדים בנס ציונה – 313 דונם שבהם ניתן יהיה לבנות 1,800 יחידות דיור, פעילות מסחר, משרדים ותעסוקה.
התוכנית של החברה אושרה להפקדה במועצה הארצית. בתחילת חודש מרץ הסתיימה תקופת הפקדת התוכנית להתנגדויות. מטרת התוכנית הינה לקבוע מהם השטחים המיועדים לבנייה בתוך השטח. בחנן מור מעריכים במסגרת הדוחות השנתיים כי אישור התוכנית וקבלת תוקף צפויים להתרחש ברבעון הרביעי של שנת 2019. עבור חנן מור – זאת עשויה להיות בוננזה רצינית ופוטנציאל אדיר לעסקה ששוק ההון מתמחר אותה בערך באפס ביום טוב, אך עשויה להכפיל ולשלש את שווי החברה תוך מספר שנים ספורות מפעילות זו בלבד.
מימון מחדש למלון בפולין
אם כבר הגעתם עד כאן – אז לחנן מור יש פעילות קטנה מעבר לים. מדובר בפעילות היסטורית שהחלה לפני כעשור שממנה נותר נכס בפולין בעיר פוזנן. מדובר במלון הכולל 166 חדרים הממותג תחת השם “ראדיסון” שהחל לפעול בחודש נובמבר 2018. זה לא המקום לספר את כל הסיפור של המלון והקמתו (סיפור מרתק לכשעצמו). כן אציין כי לאחר פתיחת המלון – ביצעה חנן מור המרה של הלוואת הבנייה לנכס להלוואה מסחרית. שווי המלון לצורך הבטוחה הוערך בכ-80 מיליון שקל והמהלך כולו הניב לחברה 11 מיליון שקל כתזרים פנוי. סביר להניח שלאחר שהמלון יתייצב ויתחיל לייצר הכנסות בצורה יציבה – שקבוצת חנן מור תפעל למימוש הנכס במחיר ראוי.
סיכום
חנן מור היא כבר מזמן אינה חברת נדל”ן למגורים מנומנמת. בחברה הצליחו בעשור האחרון להגדיל בצורה דרמטית את היקף הפעילות, להציב יעדים שאפתניים (צמיחה של 20% בהון מדי שנה) ולעמוד בהם. בשנה הקרובה צפויה הקרובה למכור כ-900 יחידות דיור, לפתוח שני מרכזים מסחריים שקצב ההנבה השנתי מהם הינו מעל ל-15 מ’ ש”ח ולהשלים את המעבר מיזמית נדל”ן למגורים – לקבוצת נדל”ן שכוללת יזמות למגורים כשלצידה פעילות של נדל”ן מניב שמייצרת מזומנים וחלום רטוב בצורה של ייזום מקרקעין.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניית חנן מור ואינו מתכוון לפעול בנייר