ניתוח מיוחד: הערך החבוי במניית עמיר שיווק – וזה לא רק הקנאביס

לפני כשנתיים כתבנו לכם בפעם הראשונה על מניית עמיר שיווק. תחת הכותרת: מניית יתר קטנה שטסה 200% בחמש שנים סיפרנו לכם על החברה שעוסקת באספקה ושיווק של תשומת לחקלאות צומחת משנה לשנה, מחלקת דיבידנדים ועובדת יפה.

שנתיים חלפו וזיהינו משהו מעניין מאוד במניה שהשוק כנראה גם מפספס. קוראים לזה ערך סמוי. למעשה – עמיר שיווק היא חברה מרתקת אשר נסחרת במכפיל שנמוך מ-10 אבל למעשה מספקת למשקיעים שתי אופציות CALL בחינם שאם תתממשנה – מחיר המניה של היום יהיה פשוט בדיחה.

לפני שנרחיב על האופציות – נסתכל כרגע על הנתונים היבשים. עמיר שיווק נסחרת הבוקר לפי שווי של 320 מיליון שקל. מתחילת השנה איבדה המניה 4.4% כאשר בשנת 2017 כולה ירדה המניה ב-8.2%.

לעמיר שיווק יש מספר רב של פעילויות מעולם החקלאות עם כ-6,000 לקוחות פעילים. החברה פעילה בתחום ההדברה שזה התחום המוביל שלה. כמו כן לעמיר שיווק ישנה פעילות בתחום הדשנים, פעילות בתחום האריזות ופעילות בתחום התערובות. פעילות קטנה נוספת שלדעתי היא מהותית הינה בתחום הנדל”ן מניב – אך על כך ארחיב בהרחבה בהמשך.

במחצית הראשונה של השנה הרוויחה עמיר שיווק 17.6 מיליון שקל, ירידה לעומת רווח של 19.1 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2017. ישנן כמה סיבות לשחיקה ברווחיות של החברה אך הן אינן מהותיות לטעמי ונובעות מעט מתחרות וחלקן מעונתיות. למעשה ב-12 החודשים האחרונים הרווח הנקי שמציגה עמיר שיווק מסתכם בכ-30 מיליון שקל. במלים אחרות – החברה נסחרת בערך במכפיל של 10.5 על הרווח הנקי השנתי.

על פניו – מדובר במכפיל קצת גבוה לחברה תעשייתית. עם זאת, וכפי שארחיב בנושא – החברה מספקת למשקיעים שתי אופציות CALL בחינם שיכולות לתמוך במחיר המניה בחינם במידה ויתממשו.

אופציית CALL מספר 1  – הקנאביס

לפני כחצי שנה הודיעה עמיר שיווק כי היא בוחנת השקעה בתחום הקנאביס. החברה עתידה להזרים 27 מיליון דולר לחברת BOL אשר מוכרת יותר לפעילים בעולם הקנאביס תחת השם “שאיפה לחיים”. עמיר שיווק ציפתה כי המו”מ יסתיים בסוף אפריל 2018 אך זה לא קרה. אינני יודע להעריך את הסבירות להשלמת העסקה היא אינה גבוהה לטעמי.

לאחרונה חשפתי במסגרת שירות המידע כי חברת BOL נתקלת בקשיים לאספקת חלק מהזנים של הקנאביס ללקוחות שלה. סביר להניח שעמיר שיווק מודעת לעניין הזה. אינני יודע בוודאות מהי הסיבה למחסור באספקה אך קרוב לוודאי שנגרם נזק כספי ל-BOL כתוצאה מכך וסביר שעמיר שיווק תנסה לשפר את התנאים של העסקה.

כך או כך – טרם הכניסה לתחום הקנאביס מניית עמיר שיווק נסחרה במחיר של 2,438 נקודות (מתואם דיבידנד) והיום המניה נמצאת במחיר של 2,549 אגורות. במלים אחרות – המניה של עמיר שיווק נמצאת פחות מ-5% מעל המחיר שבו הייתה המניה בעת ההכרזה על הכניסה לקנאביס שהזניקה אותה עד למחיר של יותר מ-3,600 אגורות (ביום 17 באפריל 2018).

אם במקרה העסקה של עמיר שיווק עם BOL תושלם בהצלחה – הרי שעמיר שיווק תהפוך לאחת מהחברות הרציניות שיש בבורסה בתחום של הקנאביס. כפי שציינתי – אינני בונה על כך אך מדובר באופציה לא רעה. מצד שני – במידה ועסקת הקנאביס תתפוצץ – סביר להניח שיהיה לחץ מסוים של סוחרים קטנים על המניה ועבורי כמשקיע פוטנציאלי זאת תהיה הזדמנות מעניינת לאסוף.

אופציית CALL מספר 2 – הנדל”ן המניב

אחד מהדברים שלא כתבתי על עמיר שיווק לפני כשנתיים בכתבה הוא תחום הנדל”ן המניב. עם זאת, קשה מאוד להתעלם מהעניין הזה שלדעתי לא מתומחר כלל במחיר המניה. פרט למוצרים של החברה בתחום החקלאות – לעמיר שיווק ישנה פעילות בתחום הנדל”ן המניב. החברה מחזיקה בשטח של כ-10 דונם ברחוב הלח”י בבני ברק שעליו יש שני מבנים שמחוברים ביניהם – בניין משרדים של 3 קומות בשטח של 5,500 מ”ר ובניין חד קומתי בשטח של 2,200 מ”ר. דמי השכירות השנתיים שקיבלה עמיר שיווק בשנת 2017 מסתכמים ב-6.7 מיליון שקל.

הסיפור המעניין בתחום הנדל”ן הוא שכנראה הבניינים שבבעלות החברה שווים הרבה יותר מאשר השווי שבהם הם רשומים בספרים. מה הסיבה? בשנת 2017 אושרה תוכנית מתאר עיר בבני ברק ורחוב הלח”י בעיר עשוי להפוך ללהיט גדול. רוצים דוגמא? בחודש יולי האחרון, ממש לפני מספר חודשים רכשה אמות 50% מקרקע בשטח של כ-16.4 דונם ברחוב הלח”י תמורת 100 מיליון שקל. אמות יחד עם קבוצת אלייד יבנו פרוייקט משרדים בשטח של 75,000 מ”ר.

בואו נעשה את חשבון הסנדלרים הפשוט. אמות הציבה לשטח של 16.4 דונם תג מחיר של 200 מיליון שקל. על פי גישה זו שטח של 9.5 דונם צריך להיות שווה 116 מיליון שקל. המון לא? בדוחות הכספיים שלה (ממרץ 2018) מספרת עמיר שיווק כי השווי ההוגן של הקרקע הוא 114.9 מיליון שקל, זאת לעומת 71 מיליון שקל בסוף שנת 2016.

 

במלים אחרות – יש לנו כאן ערך חבוי בעמיר שיווק ששווה כ-115 מיליון שקל (לפחות). ובכמה הנכס הזה רשום בספרי עמיר שיווק? 9.7 מיליון שקל בסה”כ. במלים אחרות – בכל יום בשנה או השנתיים הקרובות אתם יכולים להתעורר בבוקר להודעה על כך שעמיר שיווק מכרה את הנכס שלה בבני ברק תמורת 100-120-140-160 מיליון שקל לידי חברת נדל”ן יזמית (עזריאלי, אמות, גב ים, קנדה ישראל, חג’ג’ וכו’). באותו יום שזה יקרה (ולדעתי זה יקרה) – הערך של עמיר שיווק יזנק בעשרות אחוזים מאחר והשוק יהיה מופתע מהעסקה שכלל לא תומחרה על ידו.

כעת – בואו נעשה את המתמטיקה. חושבים שהנדל”ן של עמיר שיווק שווה 100 מיליון שקל. הרי שיש לנו חברה תעשייתית שמתומחרת בכ-220 מיליון שקל ומרוויחה כ-30 מיליון שלק בשנה. פתאום מכפיל הרווח של החברה הפך להיות צנוע יותר ועומד על 7.3 בלבד. שוק ההון כבר ידאג לבצע את ההתאמות הנדרשות כדי להחזיר את מכפיל הרווח למקום הגיוני יותר.

סיכום

עמיר שיווק הפכה ללהיט לאחר שהחברה נכנסה לתחום הקנאביס. עם זאת, העבודה שהשלמת העסקה טרם קרתה החזירה את המניה שלה לאחור כמעט את כל הדרך. למשקיעים בחברה יש כעת שתי אופציות CALL שאם יבשילו יעלו את ערך החברה משמעותית: 1. השלמת עסקת הקנאביס כפי שדווחה 2. השבחת ערך הנדל”ן להשקעה שבבעלות החברה הנמצא ברחוב הלח”י בבני ברק דרך עסקה אסטרטגית. אם אחת מהאופציות האלו תתממש – מי שיחזיק במניה עשוי להרוויח בענק.

 גילוי נאות

 

אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניית החברה אך עשוי לפעול בנייר