תומר קורנפלד
הכתבה היומי שלנו תעסוק בחברת IES, אחת המניות החמות שלנו לשנת 2016 ולדוחות הכספיים שפורסמו לפני כשבוע. אנחנו סוקרים בהרחבה את החברה כבר קרוב לחצי שנה בקישורים הבאים. כעת, נתמקד הדוחות הכספיים של הרבעון הראשון שפורסמו.
סקירת הדוחות השנתיים של IES
IES נכנסת לפעילות בספרד
1. פארק פלמחים – הנכס המרכזי של החברה
שווי הנכס נותר ללא שינוי – 336.2 מיליון שקל. עם זאת, ההכנסות נטו (NOI) מפארק פלמחים (260 דונם) הסתכמו ב-5.3 מיליון שקל, זאת לעומת 4.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. המשמעות הינה ששכר הדירה בשטח ממשיך לעלות, ושווי הנכס ממשיך להשתבח ולהוות הוגן יציב לחברה. העלייה ברווחים מהנכס לא נובעת מעלייה בשיעור התפוסה (שממשיך לעמוד על 89%) אלא על עלייה ריאלית משמעותית בדמי השכירות. דמי השכירות למ”ר ברבעון הראשון הסתכמו ב-85.6 שקלים, זאת לעומת 81.4 שקלים ברבעון המקביל.
ההכנסות ברבעון השני של השנה צפויות להמשיך ולהישמר ברמה זו. בסוף הרבעון השני מסתיים הסכם שכירות על שטח של 7.6 דונם (עם אופציה להארכה). כמו כן, ברבעון השלישי אמור להסתיים חוזה שכירות מהותי הרבה יותר על שטח של 46 דונם. מעניין יהיה לראות האם החוזה יוארך ובאילו תנאים.
2. פעילות ספנקריט – מתחילה לגלות סימני חולשה
חברת הבת ספנקריט היושבת ב-40 דונם בפארק פלמחים (לא נכלל בנתוני הפארק הן מבחינת שווי והן בהכנסות) מציגה תוצאות חלשות לרבעון הראשון. החברה שהייתה מסוגלת לייצר כ-10 מיליון שקל בשנה מפעילות שוטפת הציגה רבעון ראשון מאכזב. מכירות של 5.3 מיליון שקל והפסד תפעולי של 870 אלף שקל. בפועל – ניתן להסתכל על זה כחברה מאוזנת מאחר ודמי השכירות שמשלמת ספנקריט לפאר פלמחים מאזנים בערך אך ההפסד התפעולי.
3. פעילות המגורים בספרד
אחד התחומים החדשים אליהם נכנסה החברה ברבעון השני הוא תחום הנדל”ן בחו”ל באמצעות פרוייקט בספרד. מדובר ב-51 דירות מגורים עליהם שילמה החברה 10.2 מיליון אירו. במהלך הרבעון השני החל תהליך שיווק של הפרוייקט אשר מתבצע על ידי צד ג’ אשר מקבל נתח מסוים מגובה העסקה. בחברה מעריכים כי מכירת הדירות תניב הכנסות של כ-75 מיליון שקל ויתרמו רווחיות גולמית של 29.7 מיליון שקל. מדובר בנתונים פנטסטיים אך נשאלת השאלה האם הם ריאליים – ועל זה אין לי תשובה. צריך יהיה לעקוב ולראות כיצד הפרוייקט מתקדם.
בפועל, הרווחיות הגולמית האמיתית תהיה נמוכה יותר, זאת מאחר והחברה נטלה מימון לטובת העסקה והמימון כידוע נושא ריבית. חברת IES לקחה על עצמה הלוואה של כ-13.4 מיליון שקל וחברת הבת הייעודית לקחה הלוואה נוספת של 22.4 מיליון שקל. בחברה מעריכים שהעודפים הצפויים למשיכה מהפרוייקט תחת שקלול מרכיב המימון יעמדו על כ-15 מיליון שקל. רווחים אלו יימשכו בשנים 2017 ו-2018. תחילה החברה הייעודית תפרע הלוואות שניתנו לטובת העסקה, והעודפים יעלו למעלה.
4. השורה התחתונה
למי שמתמקד בדו”ח הרווח וההפסד – ניתן לראות ש-IES הרוויחה 4.1 מיליון שקל, ירידה קלה לעומת הרבעון המקביל. במלים אחרות – העלייה בדמי השכירות בפארק פלמחים קוזזה מהירידה בפעילות של ספנקריט. הפרוייקט של ספרד נכנס למאזנים של החברה כמעט באפס עלות ובמימון חיצוני כמעט מלא. כמו כן, במהלך הרבעון רכשה IES מניות של עצמה בכמיליון שקל – וממשיכה לשדר הבעת אמון במחיר המניה.
לסיכום: הדו”ח של IES הוא פחות או יותר מאוזן. הפעילות התעשייתית נראית חלשה מאוד, אבל בחברות דוגמת ספנקריט יש הרבה תחרות, יש תהליכי התייעלות וקשה לי להאמין שב-IES ייתנו לפעילות לדמם, אלא יפעלו לאזן אותה. פארק פלמחים ממשיך להיות לב הפעילות של החברה ולתת לה את רוב הערך שלה בשוק. פרוייקט המגורים בספרד – אם יבשיל ויניב תוצאות טובות – יספק בונוס למשקיעים – אם יעמוד בציפיות ממנו.
