ניתוח אסטרטגיה: כך תוכלו לתפוס פוזיציה גדולה בנדל”ן מניב באפס עלות – וליהנות מהדיבידנדים

ביממה האחרונה הגולשים בעמוד הפייסבוק של הוט סטוקס נדרשו להחליט על זהות הכתבה הבוקר. ההכרעה הייתה ברורה. ביקשתי שאנתח אסטרטגיית השקעה ממונפת אשר מאפשרת להשיג תשואה עודפת על פני השוק. האמת היא שאת הכתבה הזאת תכננתי להעלות רק בעוד כחודש – כאשר אשלים שנה בהשקעה האסטרטגית שביצעתי בחברת לוינשטין נכסים – אך לבקשת הקהל, החלטתי להקדים את הבקשה.

האמת היא שלא מדובר באסטרטגיה מתוחכמת מדי – אבל משהו שהחלטתי לעשות על מנת להיחשף לחברת הנדל”ן בהיקף גדול ולטווח ארוך.

רקע
בכדי להבין איך בניתי את הפוזיציה חשוב להסביר את הרקע. אני אהבתי את חברת לוינשטין נכסים ורציתי להשקיע להיחשף לחברה. בשלב הראשון חשבתי שבכל חודש ארכוש מניות של החברה ב-1,000 שקלים, מעין תוכנית חיסכון. אבל אז – הבנתי שייקח לי כמה שנים טובות עד שהפוזיציה תניב משהו. אז החלטתי לחשוב מחוץ לקופסא ולעשות את זה הפוך. אני רוצה את כל הביצים בסל כבר כעת – את כל ה-50,000 שקלים. אבל לא היה כסף.

אז אמרתי לעצמי את הדבר הבא. אני באמת מסוגל לשלם כל חודש 1,000 שקלים על ההשקעה, אז למה שלא אקח הלוואה של 50,000 שקלים שאיתה ארכוש מניות? כך אוכל להיחשף לחברה בפוזיציה מלאה כעת, ליהנות מתשואה של 8% על ההון מדי שנה, ואשלשל לכיסי את מלוא הדיבידנדים כבר מהרגע הראשון. זה אולי נשמע מוזר – אך פשוט ככל שזה יהיה המטרה הינה לקחת הלוואה לרכישת מניות בתחום הנדל”ן המניב. תשואת הדיבידנד אמורה לפצות על הריבית על ההלוואה ולהשאיר כסף ביד.

כך זה בוצע
האמת היא שתנאי הפתיחה שלי לא היו אופטימליים. גם רכשתי את המניות בשער שהיה גבוה, רגע לפני חולשה בשווקים. חוץ מזה, שגם ההלוואה שלקחתי לא הייתה אופטימלית. לקחתי 50,000 שקלים כהלוואה לחמש שנים בריבית של פריים פלוס 3%. עם הכסף קניתי מניות של לוינשטין נכסים. מניות נוספות שניתן לרכוש הינן סלע נדל”ן, אמות, ריט 1 וכל חברה עם ביזנס יציב, שניתן לסמוך על הדיבידנדים לשנים הקרובות. זה כבר אתגר לא פשוט.

 

בלוינשטיין הנחת העבודה שלי היא שהחברה יודעת לייצר תשואה של 8% על ההון וכאשר העלות שלי היא 4.6% בשנה – בכל שנה אקבל ליד את ההפרש. בפועל – לוינשטיין מחלקת כ-3% דיבידנד ברוטו (2.4% נטו) אשר מפצים על חלק משמעותי מהוצאות המימון. אילו הייתי רוכש מניות של סלע נדל”ן – כנראה שמצבי היה טוב יותר. שם הצפי הוא לדיבידנד של 6.5% אשר היה מפצה לחלוטין על הוצאות הריבית ומשאיר כסף ביד בכל חודש. אני העדפתי תשואת דיבידנד נמוכה יותר.

וכך עובדת האסטרטגיה
בואו ניקח לצורך הפשטות שההלוואה שמציעה לכם הבנק עומדת על כ-4% בשנה. יש כאלו שיודעים לקבל הלוואות בריבית של פריים פלוס 1% שזה 2.6% בשנה. אני פשוט העדפתי שלא להתמקח יותר מדי עם הבנק כי הבנתי שאיתו אני הולך עם הראש בקיר. על הלוואה של 50,000 שקלים – ההחזר החודשי יעמוד על 920 שקלים. סך הריבית שתשלמו בשנה הראשונה (מעבר להחזר הקרן) יעמוד בחישוב גס על 2,000 שקלים (4% מתוך 50,000 שקלים). בהנחה שתשואת הדיבידנד תעמוד על 5% בשנה ברוטו תקבלו ליד בכל שנה סכום של 1,875 שקלים – אשר יכסה את מרבית הריבית ששילמתם על ההלוואה. אבל, הכסף שלכם ממשיך לעבוד בתפוקה מלאה לאורך כל השנה, החברה צוברת הון, עושה עסקאות, צומחת וכו’.

בשנה השניה אתם תמשיכו לשלם בכל חודש את אותם 920 שקלים – אבל הוצאות הריבית יקטנו – מאחר והריבית מופעלת על יתרת קרן נמוכה יותר. נניח שיתרת ההלוואה היא 42,000 שקלים – אז בשנה זו תשלמו 1,680 שקלים בשנה ריבית והדיבידנד שתקבלו כבר יניב לכם רווח בכיס. בקיצור, ככל שיעברו השנים, עלויות הריבית יירדו, הדיבידנד יתן לכם יותר בשר בכיס עד לסוף התקופה שאז תישארו עם מניות ואפס הלוואה. בפועל אתם כאילו “חסכתם” בכל חודש 920 שקלים – אבל החזקתם את מלוא הפוזיציה כעת.

כמה הערות
הייתי שמח לצרף לכם את הניתוח של ההשקעה שלי בלוינשטיין נכסים שהולכת וצוברת שורות באקסל. אבל מאחר ואני עשיתי גם רכישת מניות מהון עצמי שלא כולל הלוואה, זה עלול לבלבל אתכם. מי שבכל זאת מעוניין – שישלח לי מייל ל-tomer.korenfeld@gmail.com כדי להתרשם איך אני מנהל את הפוזיציה.

מי שאין לו את ה-920 שקלים כדי להחזיר מדי חודש לבנק – יכול לבחון אפשרות למכירת מניות בהיקף של 920 שקלים כדי לפרוע איתה את הקרן. הדבר הזה עובד אך ורק אם מחיר המניה עלה מרגע הקניה כיוון שאז המניות נמכרו ברווח ולמעשה קיבעתם פוזיציה. זאת הייתה התוכנית המקורית שלי – אבל בחודשים הראשונים המחיר של לוינשטין ירד ואז לא רק שלא הקטנתי את הפוזיציה אלא הגדלתי אותה.

חשוב מאוד להכיר את חברת המטרה לעומקה, לרוחבה, את התמחור, הסיכונים, וכו’. יש הרבה מאוד חברות שאולי מחלקות דיבידנדים אבל האסטרטגיה עובדת אך ורק בחברות שצומחות, מתרחבות. האסטרטגיה תיכשל בפעם הראשונה שחברה תפסיק לחלק דיבידנדים, או תקטין את הדיבידנדים ואז גם מחיר המניה יירד, וגם הדיבידנד.