תומר קורנפלד
לשם שינוי, הדוחות של סאמיט שפורסמו השבוע זכו לכותרות בתקשורת. הנה הסיקור של סאמיט בכלכליסט והנה הסיקור של סאמיט בדה-מרקר. עד לפני רבעון – הסיכוי שכלי תקשורת היה כותב על החברה הוא נמוך מאוד, אך המהלך של זוהר לוי בכלכלית ירושלים שם את החברה בכותרות. אמנם, הסיקור של החברה הוא ברמה הנמוכה מאוד אך עדיין עדיף את זה מאשר שום דבר. סביר להניח שבחברה היו מעדיפים שגם זה לא יקרה.
סאמיט היא חברת נדל”ן מניב אשר מנהלת נכסים בשווי של 4 מיליארד שקל. עיקר השווי של החברה נגזר משליטה של 50.01% בחברת סאמיט גרמניה המחזיקה בנכסים בשווי של כ-3.4 מיליארד שקל (החלק של החברה הוא 1.7 מיליארד שקל). בנוסף, לחברה נכסים בישראל בשווי של כ-600 מיליון שקל. מכאן שהפעילות בגרמניה תורמת לחברה כ-75% מהשווי ואילו הפעילות המקומית תורמת כ-20%.
חברות הנדל”ן המניב קיבלו בשנים האחרונות מתנה ענקית מבנק ישראל – ירידת הריבית במשק. המתנה הזאת אפשרה לחברות לגייס לטווח ארוך בעלויות נמוכות אשר מאפשרות לייצר מרווח גבוה בין דמי השכירות המתקבלים מהנכסים לבין עלות הגיוס – אשר אמורה להישאר בשנים הקרובות. הפערים האלו, לצד רכישת נכסים נוספים סייעו לבעלי המניות של סאמיט ליהנות מ-NOI שנתי של 130 מיליון שקל. ה-NOI המאוחד הוא כמובן גבוה יותר (230 מיליון שקל) אך מתייחס למלוא הפעילות של סאמיט בגרמניה.
בכתבה הזאת אני מעדיף שלא להיכנס לשוק הגרמני, מכיוון שסאמיט שוחה בו, עושה עסקאות מצוינות ומרחיבה את הפורטפוליו בצורה מרשימה. גם על העסקאות בישראל שבוצעו מתחילת השנה (רכישת פארק משרדים בקיסריה ב-70 מיליון שקל) אני מעדיף שלא להרחיב בכתבה הנוכחית. אני כן ארצה להתעמק דווקא בהשקעה בכלכלית ירושלים שזכתה להרבה מאוד כותרות בחודשים האחרונים.
נכון להיום סאמיט מחזיקה ב-20% מהמניות של כלכלית ירושלים שבהם השקיעה סכום של 292 מיליון שקל. שווי המניות (וכתבי האופציה שבידה) שווים נכון להבוקר כ-360 מיליון שקל. כל עוד סאמיט היא שחקן פיננסי, מדובר רווח נאה. עם זאת, לדעתי זוהר לוי הוא איש של שליטה. הוא הגיע כדי להישאר. ניתן לראות זאת במינוי שלו לדירקטוריון במסגרת הדו”ח השנתי של כלכלית ירושלים שפורסם לאחרונה.
לזוהר לוי יש הרבה מה לתרום לכלכלית ירושלים והחברות הבנות. בשנים האחרונות החברות עצרו כמעט לחלוטין השבחה של נכסים. הם העדיפו להתמקד במימוש נכסים כאשר הפורטפוליו של הנכסים פשוט לא עבר שום השבחות. זה דורש השקעות, דורש תשומת לב ובלי יותר מדי מאמץ ניתן להפוך נכס של 50 מיליון שקל ל-70 מיליון שקל אם רק משדרגים קצת, מעלים את דמי השכירות והנכס הופך ליוקרתי יותר.
גם המבנה הפיננסי שהשתפר תורם לכלכלית ירושלים והופך אותה לשחקנית של אקוויטי, ופחות שחקנית אשר מוכרת נכסים על מנת לשרת את החוב. לכן – לדעתי המהלך הבא מצד סאמיט צפוי להיות הצעת רכש חלקית לכלכלית ירושלים אשר תאפשר שליטה בחברה. לאחר מכן יהיה לכלכלית ירושלים זמן לעשות סדר בהחזקות ולמחוק את מבני תעשיה בהצעת רכש חליפין שלא אמורה להיות מסובכת מדי.
הסיפור של ההשקעה של סאמיט בכלכלית ירושלים לדעתי הוא לא השקעה פיננסית אלא Game Changer. בשוק ההון עדיין לא מבינים את המהלך. זוהר לוי הוכיח בעבר שהוא רואה חמישה מהלכים קדימה – וכנראה שגם בפעם הזאת ישנה תוכנית מדויקת לגבי כלכלית ירושלים. תנו לו זמן – ואז תראו. השליטה בכלכלית ירושלים היא הסיפור האמיתי בסאמיט ולא הנדל”ן בגרמניה ובישראל שימשיך להניב תזרים יציב וצומח לאורך זמן.
גילוי נאות: אין בנכתב לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך. הכותב אינו מחזיק בניירות הערך המוזכרים בכתבה
