תומר קורנפלד
השקעה לטווח ארוך – זה אחד מהדברים החשובים בבורסה. איתור חברה טובה, עם הנהלה יציבה, עם הרבה פוטנציאל צמיחה ולהיצמד אליה. לא ליום, לא לשבוע, לא לחודש ואפילו לא לשנה. היום אני אספק לכם דוגמא לחברה שצומחת כבר כמה שנים ברציפות, עם הרבה מנועי צמיחה והרבה בשר בכדי להתקדם. קרוב לוודאי שלא שמעתם על חברת מגה-אור שעוסקת בייזום והקמה של נכסים מסחריים. החברה נמצאת בבעלותו של איש העסקים צחי נחמיאס – איש עסקים מאוד אלמוני אך לטעמי יודע לעבוד יפה.
מגה אור היא חברת נדל”ן מניב קלאסית, אך עם הרבה מרכיב של יזמות. בבעלות החברה נמצאים 22 מרכזים מניבים קיימים בשטח של כ-150,000 מ”ר. הקונספט של החברה הוא להקים מרכזי קניות פתוחים (ולא קניונים). ה-NOI החזוי לשנת 2015 מסתכם ב-73 מיליון שקל. עד סוף שנת 2016 מתכננת החברה לפתוח עוד שישה מרכזים בשטח של 112,000 מ”ר שיניבו עוד 37 מיליון שקל ל-NOI. בכדי להתרשם מהמרכזים של החברה – שאת חלקכם אתם מכירים – מומלץ לעיין במצגת של החברה שפורסמה אתמול במסגרת הדוחות הכספיים.
מניית החברה נסחרת כיום במדד היתר מאגר לפי שווי של 415 מיליון שקל. מדובר במחיר הגבוה מעט מההון העצמי של החברה בסוף הרבעון השני שעמד על 380 מיליון שקל. הסיבה המרכזית לכך היא שהמשקיעים נותנים למניית החברה משקל בכל מה שקשור לייזום ולצמיחה. כמו כן, המשקיעים סבורים כי שווי הנכסים שבידי החברה כנראה גבוה מאשר השווי בספרים. לעמוד המניה (הכולל גם את גרף המניה) באתר ביזפורטל – לחצו כאן
היום (ג’) דיווחה החברה כי היא בוחנת הנפקת מניות. בעל השליטה בחברה הודיע כי יזרים במסגרת ההנפקה את חלקו – 47% מסך ההשקעה. זאת הבעת אמון משמעותית מצד הבעלים של החברה שלוקח על עצמו את חלקו בסיכון – אך גם בסיכוי. בעתיד, מתכננת החברה להנפיק עוד סדרת אג”ח חדשה – ככל הנראה סדרה הנושאת מח”מ של 6-7 שנים (הסדרה הארוכה כיום נושאת מח”מ של 5.57 שנים).
אז מדוע החברה מעניינת? ראשית מעבר לעובדה כי מניית החברה מפגינה כבר מספר שנים צמיחה מרשימה (תשואה של 195% בחמש שנים) – גיוס ההון עשוי לשלוח את מניית החברה למדד היתר 50 במסגרת עדכון המדדים הקרוב בחודש דצמבר. במלים אחרות – מגה אור הופכת לאחר הגיוס הנוכחי משחקן נדל”ן מניב קטן – לשחקן בינוני. ההון שיגויס ייאפשר לממן את המשך הפיתוח של החברה.
אני לא רוצה להיכנס עוד לכל היתרונות של החברה בעסקיה. את זה ניתן לראות מהמצגת. אולי דוגמא אחת לכך היא השותפות האסטרטגית עם רמי לוי. חמישה נכסים של החברה נמצאים בשותפות עם רמי לוי. כלומר, אחרי הקמת המרכזים המסחריים – רמי לוי פותח במקום סניף סופרמרקט שמהווה עוגן לנכס ומביא לתנועה ערה במקומות. סניף זה עוזר להביא למקומות יחסית מרוחקים שחקניות נוספות כגון מזון, ביגוד, ספרים וכו’ אשר נצמדים למרכז המסחרי ונהנים מהתנועה אל המרכז מצד הלקוחות של רמי לוי.
נכון לרבעון השני, שווי המרכזים שבידי החברה מסתכם ב-863 מיליון שקל והם מהוונים בשיעור משוקלל שמרני של 8.4%. לשם השוואה נכסים בפריים לוקיישן מהוונים כיום בשיעור של 7%-7.5% ואילו הנכסים שבבעלות החברה שאולי מעט מרוחקים מהוונים בשיעור גבוה יותר. מצד שני, צריך להסתכל על אחד הנתונים החשובים בפעילות של מגה אור – החברה נהנית משיעור תפוסה בנכסיה של 99%.
כנגד אותם נכסים יש לחברה הלוואות בנקאיות על סך של 332 מיליון שקל – אשר מעמיד את ה-LTV של החברה (הלוואה לנכסים) על 38% בלבד. במלים אחרות – הנכסים של החברה אינם ממונפים מול המערכת הבנקאית שמממנת אותם. עם זאת, צריך לזכור שלחברה יש אג”חים כך שהחברה היא עדיין יחסית ממונפת – וזה אולי אחד מהגורמים שהביאו את הבעלים של החברה לפעול לחיזוק ההון העצמי.
למי שמחפש לתפוס פוזיציה במניה – אני מעריך שהדבר הנכון הוא לרכוש את המניות במסגרת ההנפקה הציבורית. המכרז המוסדי מתקיים היום ובו מציעה החברה את המניות לפי מחיר של 17 שקלים. בנוסף, המשקיעים המוסדיים מקבלים הנחה של 2.5% – עמלת התחייבות מוקדמת כך שהעסקה כולה מתבצעת במחיר אפקטיבי של 16.58 שקלים למניה. בשלב הציבורי – גם המשקיעים הפרטיים יכולים להשתתף בהתאם למחיר הסגירה שייקבע במכרז המוסדי. בסה”כ ההיקף הכולל של הגיוס צפוי להסתכם בכ-40 מיליון שקל.
