זרקור על IES: פארק פלמחים המשיך להשתבח גם ב-2018 – הנה כל מה שצריך לדעת על חברת הנדל”ן מניב

עונת הדוחות הכספיים כמעט מסתיימת. אני בחרתי לנצל את ההזדמנות כדי לסקר כמה מן הדוחות של החברות שאני יותר אוהב. הדו”ח הראשון הוא של חברת אייאיאס (IES). יש הרבה כתבות אצלנו באתר על החברה – אך הדו”ח הכספי של שנת 2018 מאפשר לי לרכז את ההתפתחויות האחרונות בחברה שכדאי לעקוב אחריהן.

למי שמעולם לא נתקל בחברת IES אגיד שמדובר בחברת נדל”ן מניב שנסחרת בבורסה בת”א לפי שווי של 967 מיליון שקל. השווי האפקטיבי שבו נסחרת המניה הוא נמוך יותר מאחר ושווי השוק משקלל בתוכו גם מניות רדומות ולכן השווי האמיתי שרואים לנגד עיניהם בעלי המניות הוא כ-930 מיליון שקל.

IES היא חברת נדל”ן מניב שהנכס המרכזי שלה הוא 300 דונם הנמצאים באזור פלמחים ונקראים פארק פלמחים. על שטח זה נמצא מתקן התפלה של דרך הים השוכר 40 דונם לתקופה ארוכה ותרם בשנת 2018 כ-13% מסך המכירות. כמו כן, בין השוכרים נמצאת גם חברת הרכב שלמה ותרמה בשנת 2018 כ-23% מסך המכירות. שלמה מנצלת את השטח של פארק פלמחים לטובת אחסנה פתוחה של רכבים.

הנה מה שצריך לדעת על החברה ומופיע בתוך הדוחות הכספיים:

1. פארק פלמחים הולך ומשתבח. הערכת השווי האחרונה לשטח היא 584.2 מיליון שקל. לשם השוואה – בסוף שנת 2017 הערכת השווי הסתכמה ב-440 מיליון שקל ובסוף 2016 על כ-350 מיליון שקל. כפי שטענתי במספר רב של פעמים – כל הערכות השווי האלו בשנים האחרונות הינן סופר-שמרניות. יש לכך לא מעט סיבות – אך לפחות בשנים האחרונות – מעריך השווי מתחיל להראות למשקיעים את הערך הקיים בקרקע.
2. אני לא מעריך שווי – אבל אני חושב שבצורה גסה ניתן להעריך את הקרקע בשווי של 1.2-1.5 מיליארד שקל. יש לכך שתי סיבות מרכזיות. הראשונה – מתקן ההתפלה שלא יכול לזוז לשום מקום ונמצא בחוזה ארוך טווח עד 2030. החוזה הינו מסוג BOO שבסיומו מתקן ההתפלה לא נמצא בבעלות המדינה אלא בבעלות פרטית. במלים אחרות – הבעלים של מתקן ההתפלה ייאלץ לוותר על המתקן בסוף התקופה וייצא למכרז. מאחר ובמתקן מבוצעות כל הזמן השקעות אגרסיביות – צפוי להיות מכרז מעניין על מתקן ההתפלה. המכרז צפוי להיות על דמי השכירות אשר משולמים לפארק פלמחים בתוספת לשווי המתקנים. נכון – יש עוד 11 שנים אבל כבר ניתן להעריך שחטיבת הקרקע של ה-40 דונם הזאת שווה הרבה יותר מאשר החלק היחסי שמעריך השווי מעניק לה בספרים.
3. הסיבה השנייה שלדעתי פארק פלמחים שווה יותר היא העובדה שהיום מרבית השטח מיועד לאחסנה פתוחה. תהליך פיתוח של פארק פלמחים שיכלול יותר מבני תעשיה גם הוא צפוי לייצר השבחה של הפארק בשנים הבאות. עם זאת, מעניין לראות האם חברת הרכב שלמה תאריך את החוזה שלה המסתיים בסוף השנה לתקופה נוספת. אם כן – מעניין באילו תנאים תיסגר העסקה (בסופו של דבר – אין יותר מדי שטחים פתוחים לאיחסון רכבים באזור המרכז…… )
4. בשנת 2018 קיבלה IES החלטה אסטרטגית לוותר על הפעילות של חברת הבת ספנקריט שהחזיקה 40 דונם בשטח הפארק. השטח של ספנקריט הוערך ב-65 מיליון שקל אשר סווגה כרכוש קבוע. בשנת 2018 התברר כי הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה הודיעה לפארק פלמחים כי בשטח של ספנקריט לא ניתן לבצע אחסנה פתוחה בשטח. רק לאחר מספר חודשים כאשר התקבל הערעור של IES – הותר לבצע איחסון פתוח בשטח. מה עשתה IES? ביצעה עבודות פיתוח בהיקף של 9 מיליון שקל וברבעון הרביעי השלימה את מסירת השטחים לשוכרים בחטיבת הקרקע של ספנקריט.
5. בגלל הסיפור של ספנקריט – התוצאות של החברה נראות סטטיות בשנת 2018. ההכנסות של פארק פלמחים הסתכמו ב-23.5 מיליון שקל בשנת 2018 לעומת 22.7 מיליון שקל בשנת 2017. ההכנסה הנקייה מהפארק (NOI) עמדה בשנתיים האחרונות על 22.5 מיליון שקל בכל אחת מן השנים. עם זאת, לקראת שנת 2019 צפוי להיכלל זינוק חד בהכנסות – בין היתר בגלל השטחים שהושכרו לספנקריט. על פי החוזים החתומים – ובהנחת אי מימוש אופציות – ההכנסות של פארק פלמחים בשנת 2019 יעמדו על 32 מיליון שקל. בהנחה וימומשו האופציות (לא של שלמה) – הרי שההכנסות השנה יעמדו על כמעט 34 מיליון שקל. שנת 2020 כבר תלויה בחוזה מול שלמה אם ייחתם או לא.
6. אירוע משמעותי נוסף שהתרחש בשנת 2018 נקרא פרוייקט איירפארק באזור עובדה. מדובר במיזם של החברה להקמת מתחם מטוסים באזור בסיס חיל האוויר עובדה. המתחם ייאפשר לאחסן, לשמר, לשפץ, לשדרג ולהשביח כלי טיס ברחבי העולם. אם עד לפני כמה חודשים – הפעילות הזאת נחשבה כאופציה בשווי אפס – הרי שכעת חלה התקדמות במיזם. בין איירפארק לבין משרד הביטחון נחתם הסכם שמסדיר חלק מן התנאים בין בסיס עובדה לבין איירפארק. המיזם עדיין נמצא בשלבי תכנון, ניסיון לגיוס שותפים וייזום. אני עדיין סופר את המיזם בשווי שקרוב לאפס – אבל אם וכאשר המיזם יקרום עור וגידים ו/או ייכנס שותף שיעמיד אקוויטי לטובת הפרוייקט – הרי שמדובר יהיו בחדשות טובות שיבואו מעל כל הפעילות הקיימת של IES.
7. בסוף 2018 ל-IES היו בקופה 118 מיליון שקל. כנגדם – היו לחברה התחייבויות פיננסיות של כ-6-7 מיליון שקל – רובם הלוואה מסוג נון-ריקורס על הפעילות הקטנה בספרד (פרוייקט דירות שנמצא בשלבי סיום ויספק רווחיות גולמית של יותר מ-30%!!!). לא מדובר בפרוייקט מהותי עבור IES אלא ניצול הזדמנות מרשימה. מתוך 51 הדירות בפרוייקט כבר 40 נמכרו. בסה”F הפרוייקט צפוי להניב רווח של כ-21.5 מיליון שקל שמתוכו הכירה IES כבר בכמעט 17 מיליון שקל.

לסיכום

 

חברת IES היא חברה שלא זוכה לסיקור תקשורתי אך לדעתי מדובר בחברה מצוינת שמניותיה נסחרות במדד ת”א 125. להערכתי, קיים בחברה הרבה מאוד ערך חבוי, בין היתר בשווי של פארק פלמחים אשר הולך ומשתבח עם השנים. שווי פארק פלמחים בספרים הוא כ-580 מיליון שקל אך שוק ההון מעניק לפארק שווי של כ-820 מיליון שקל (930 מיליון שקל שווי פחות 110 מיליון שקל מזומנים). אם אתם חושבים ששטח של 300 דונם באזור פארק פלמחים שווה יותר מאשר 820 מיליון שקל – הרי שיש עוד לא מעט בשר בהשקעה בחברה.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אנו מחזיק במניית IES ואינו מתכוון לפעול בנייר