תומר קורנפלד
כיצד תיראה שנת 2022 אצל קבוצת רני צים? על השאלה הזאת הכתבה שלנו תנסה לענות. חברת הנדל”ן פרסמה לפני כחודש תוצאות כספיות חזקות לרבעון השלישי של השנה – אך אני סבור שהתוצאות האלו הן רק הפרומו למה שצפוי בחברה ברבעון הרביעי של השנה ובשנה הקרובה.
שנת 2021 הייתה שנה מצוינת של עשייה ובנייה אצל רני צים אך בקרב חברות הנדל”ן מניב רני צים נותרה מעט מאחור עם עלייה של כ-40% בלבד במחיר המניה בשעה שחברות נדל”ן מניב בעלות אופי יזמי עלו יותר – ביג (כ-40%), ויתניה (כ-80%), הכשרת הישוב (כ-65%).
בימים האחרונים מניית רני צים צמצמה חלק מהפער מול חברות אחרות כשהטריגר המרכזי למהלך היה מהלך אותו יזמה החברה לפני כשבוע שבו הכניסה את קרדן ישראל כשותף לפרויקט משמעותי בכפר סבא. רני צים צפויה עדכנה כי בעקבות מהלך זה צפויה החברה לרשום רווח של כ-30 מיליון שקל ותזרים פנוי של יותר מ-120 מיליון שקל לפני מיסים.
אם השנה החולפת הייתה בעיקר שנה של השקעות – שנת 2022 תהיה שנה שבה רני צים תקטוף את הפירות הרבים על ההשקעות שלה. לא פחות משבע פרויקטים צפויים להתאכלס בשנה הקרובה, יגדילו את היקף הנכסים המניבים וצפויים להזניק את ההכנסות השנתיות של החברה בשיעור משמעותי. ועל השערוכים הצפויים בנכסים בהקמה – עדיין לא דיברתי.
חשוב לציין – רני צים נמצאת בימים אלו בעיצומו של רוד שואו לקראת הנפקת סדרת אג”ח חדשה – סדרה ג’. עם תמורת ההנפקה מתכננת החברה לפרוע את סדרת אג”ח א’, להקטין את הוצאות המימון של החברה ולחזק את הנזילות של הקבוצה כולה. מהלך זה, בשילוב מימוש מחצית מהזכויות בפרויקט כפר סבא, צפוי להגדיל עוד יותר את האיתנות הפיננסית של החברה ויסייע לה לבסס את הצמיחה בשנים הקרובות.
אז בכדי לעשות סדר – בשביל מי שלא מכיר – קצת רקע קצר על קבוצת רני צים:
הנכסים המניבים של החברה
נכון להיום רני צים מפעילה שבעה מרכזים מסחריים אותם יזמה והקימה בשווי של 887 מיליון שקל. המרכזים של החברה נמצאים במעלות, בית שאן, ערד, אום אל פחם, ירכא, נוף הגליל ונתיבות. בנטרול הנכס שנמצא בנוף הגליל – מרכזים אלו מאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים של 98%. הנכס בנוף הגליל נמצא בשיעור תפוסה של 73%.
גם הנכס בנוף הגליל עוד צפוי להגיע לתפוסה מלאה בעתיד. רני צים רכשה את הנכס לפני כשנתיים במחיר הזדמנותי של 97 מיליון שקל. כבר היום הנכס משוערך בכ-132 מיליון שקל והתפוסה בנכס החלה לעלות. אחד מהמהלכים שקידמה רני צים הוא שיפוץ של הנכס בהשקעה של כ-20 מיליון שקל וחתימה על חוזה עם רשת מקס סטוק שצפויה להגדיל את התפוסה עוד יותר
הנכסים המניבים של החברה מייצרים לרני צים הכנסות שנתיות (NOI) של כ-60 מיליון שקל המשקף שיעור היוון של 6.7%. בהנחת תפוסה מלאה בנכסים (בדגש על נוף הגליל) הנכסים של החברה יכולים לייצא NOI שנתי של 65 מיליון שקל המשקף שיעור היוון של 7.35%.
לדעתי שיעור ההיוון שבהם רני צים מהוונת את הנכסים שלה הוא שמרני – וקיים פוטנציאל עליית ערך בנכסים לאור המיקומים הטובים של הנכסים, השוק המסחרי שחזר לעצמו לאחר הקורונה, עומס שכ״ד ביחס לפדיונות שהינו נמוך מהמקובל, ועסקאות אחרות אשר מתבצעות בתחום. רני צים לא תמכור לדעתי מרכזים מסחריים – אבל פוטנציאל ההשבחה קיים.
כיצד תיראה שנת 2022?
התוצאות הכספיות של החברה (NOI רבעוני של 14.6 מיליון שקל) הן רק הפרומו לשנה הקרובה שבה החברה תשלים את הקמתם של לא פחות משבעה נכסים אשר יתרמו באופן מלא לתוצאות הכספיות של החברה בשנת 2023 ויובילו להגדלת ההכנסות השנתיות של החברה בכ-60% לרמה של 95 מיליון שקל. שלושת הנכסים הראשונים שכבר צפויים להתחיל ולהניב בתקופה הקרובה הם נכס בגני תקווה, נכס בטירה ושלב א’ של הפרויקט בכפר סבא (שלושתם בשיווק מלא ובשלבי אכלוס).
בתמונה: פרויקט גני תקווה (אוגוסט 2021)
הפרויקט בגני תקווה – יצא לי לבקר בפרויקט במסגרת סיור משקיעים שערכה רני צים במהלך השנה. רני צים מחזיקה במחית הזכויות בפרויקט כאשר החצי השני יימכר בתחילת 2022 לידי ריט 1. הנכס המסחרי נמצאת בתהליך אכלוס לקראת פתיחה, הושכר כמעט במלואו, וצפוי לתרום לחברה NOI שנתי של 7.5 מיליון שקל. מעבר לכך, לחברה מנגנון התאמת מחיר מול ריט1, שצפוי להניב רווחיות נוספת בעתיד.
נכס נוסף שנמצא לקראת פתיחה מסחרית הוא מרכז מסחרי בטירה. בנכס הושקעו כ-33 מיליון שקל והוא צפוי להניב הכנסות שנתיות של 4.5 מיליון שקל. כבר ברגע הפתיחה המרכז המסחרי מאוכלס באופן מלא והוא ייפתח בתוך מספר שבועות.
הנכס השלישי נמצא בכפר סבא. רני צים החלה לקדם את הפרויקט לבד. כך למשל, קידמה החברה את הקמת שלב א’ של הפרויקט הכולל את רשת המרכולים של אושר עד. הרשת צפויה לפתוח את הסניף שלה ברבעון הראשון של השנה ולתרום הכנסות שנתיות של 4.8 מיליון שקל.
המהלך המשמעותי עליו דיווחה החברה הוא הכנסת שותף לפרויקט אשר קבע תג מחיר לפרויקט – 330 מיליון שקל. הרוכש ישלם לרני צים 165 מיליון שקל תמורת מחצית מהזכויות. מהלך זה יוביל לתזרים חיובי נטו של 120 מיליון שקל לחברה (לפני מיסים) ורני צים אף תרשום בגין העסקה רווח של 31 מיליון שקל.
בתמונה: הדמיית פרויקט כפר סבא
פרט לשלושת הנכסים האלו – רני צים צפויה להשלים השנה הקמה של ארבעה נכסים נוספים. שני הפרויקטים המשמעותיים הינם השלמת ההקמה של שני מרכזים מסחריים ברהט ובטייבה אשר צפויה להתרחש לקראת סוף שנת 2022. כבר היום רני צים קרובה לשיווק מלא של שטחי המסחר שלהם ויחד הם צפויים להניב הכנסות שנתיות של למעלה מ-14 מיליון שקל.
שני פרויקטים קטנים נוספים שתשלים רני צים הם התקנת פרויקט סולארי קרקעי בבית שאן ברבעון הראשון של השנה ויוסיף עוד 1.1 מיליון שקל להכנסות השנתיות. פרויקט קטן נוסף הוא שלב ב’ של פרויקט מסחרי בכפר סבא שיושלם באמצע 2022 ויתרום 2.8 מיליון שקל.
ומה צפוי בשנת 2023 ואילך?
לרני צים יש בצנרת עוד שבעה פרויקטים משמעותיים שבהם היא צפויה להשקיע עוד כ-600 מיליון שקל ולהגדיל את ההכנסות השנתיות בעוד 88 מיליון שקל הפרויקט המרכזי שמקדמת החברה הוא בכפר סבא שלב ג’ שיכלול מסחר, לוגיסטיקה, חוות שרתים ובעתיד גם משרדים. הפרויקט לקראת אישור סטטורי לתכנון העדכני שהגישה החברה, ועם הוספת השותף האסטרטגי מתחזקת הבהירות לגבי עליית הערך הטמונה בפרויקט.
לצד פרויקט זה רני צים רכשה לפני מספר חודשים מחצית מהזכויות בפרויקט בקרית אונו תמורת 133 מיליון שקל (וכן קיבלה אופציה לרכישת 20% נוספים בהתאם למחיר שייגזר מתשואה בפועל בשיעור 7.5%). הפרויקט נמצא בהקמה וצפוי להניב לחברה הכנסות שנתיות של 12 מיליון שקל החל משנת 2024. שני פרויקטים נוספים אשר מתקדמים הינם הקמת מרכז מסחרי בטמרה והרחבת המרכז המסחרי ברהט. בשני פרויקטים אלו הוגשה בקשה להיתר בנייה. ובנוסף החברה הודיעה על מו״מ להקמת פרויקט נוסף בדליית אל כרמל, עסקה הממשיכה לחזק את חוזקה של החברה במגזר ופוטנציאל הגידול.
כניסה לתחום הנדל”ן למגורים
רני צים פועלת בתחום הנדל”ן המסחרי אך בשנה החולפת הרחיבה את פעילותה גם לתחום הנדל”ן למגורים במגזר הערבי. החברה זכתה במכרז של רמ”י להקמת 36 יחידות דיור ביישוב פוריידיס. הרווח החזוי מן הפרויקט אינו גדול ומסתכם ב-10 מיליון שקל.
עם זאת, מעבר לזכייה בפרויקט זה יש כאן איתות לכאן שרני צים רוצה להקים זרוע של נדל”ן למגורים. רני צים לא מתחרה ביזמים הגדולים באזורי ביקוש אלא באזורים שבהם היא פעילה במגזר הערבי. הפעילות מתבצעת על ידי חברת בת הכוללת את איימן סייף שמחזיק ב-4% מהמניות ומנכ”ל הפעילות איתי שליין המחזיק ב-10% מהמניות. רני צים מחזיקה ב-86% מהמניות. איימן סייף כיהן בעבר כראש הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים. לאחר מכן כיהן כממונה הקורונה בחברה הערבית.
כדאי לעקוב ולראות בשנה הקרובה האם החברה תצליח להתמודד ולזכות במכרזים נוספים ולהעמיק את הפעילות שלה במגזר פעילות זה. לעת עתה – פעילות זו הינה זניחה עבור רני צים. עם זאת, מה שיותר חשוב הוא שרני צים מקים פלטפורמה בתחום המגורים שבתנאים מסוימים עשויה לגדול ולהתעצם ובעת הזאת תחום הנדל”ן למגורים – חי נושם ובועט.
הרבעון השלישי של השנה
ברבעון השלישי של השנה השיגה רני צים רווח נקי של 35 מיליון שקל. הרווח הגדול נובע מעליית ערך נדל”ן להשקעה של 47 מיליון שקל. בסה”כ בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה רני צים רווח של 61 מיליון שקל הכולל בתוכו שערוכים בהיקף של 81 מיליון שקל. רוב עליית הערך נובע מפרויקט גני תקווה שקיבל טופס ארבע ואשר מחציתו נמכרה לריט 1 (כ-30 מיליון שקל) והשבחת הפרוייקט בנוף הגליל (כ-20 מיליון שקל). שערוכים נוספים נרשמו בפרויקט באום אל פאחם (6.5 מיליון שקל) ובפרויקט בירכא (3.5 מיליון שקל).
סיכום
השנה החולפת עבור רני צים הייתה שנה של השקעות תוך השבחת הנכסים הקיימים בפרוטפוליו. בשנת 2022 ו-2023 צפויה לבוא לידי ביטוי תנופת העשייה של החברה עם שבעה פרויקטים נוספים אשר יושלמו וצפויים להגדיל משמעותית את ההכנסות מנכסים מניבים. כמי שמכיר את רני צים כבר מספר שנים – הוא ידאג להכניס לצנרת של החברה עוד פרויקטים, עוד יזמויות ועוד עסקאות כדי להמשיך ולהרחיב את החברה והביזנס שלה.
בכתבות מהסוג הזה – אני לא אוהב להיכנס לסוגיות של תמחור אלא יותר אוהב להסתכל על האסטרטגיה ארוכת הטווח. רני צים היא חברה שיוזמת ומקימה מרכזים מסחריים אשר נהנים היום מביקושים יפים ושכר הדירה מאופיין בעליית מחירים. הרוח היזמית שיש לרני צים יצרה הרבה ערך בשנים האחרונות ולהערכתי תמשיך ליצור ערך גם בשנים הבאות.
אינני יודע איפה תהיה מניית רני צים בעוד שנה מהיום – אבל אני יודע שחברת רני צים תהיה חברה גדולה יותר מבחינת היקף נכסים, חזקה יותר מבחינה פיננסית ותמשיך להשקיע משאבים כספיים כדי להרחיב את פעילותה בתחום המרכזים המסחריים. מניית החברה תדע להתאים את עצמה להתקדמות של החברה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברת רני צים מרכזי קניות