חברת הנדל”ן שהשוק כמעט ואינו מכיר ונסחרת עמוק מתחת להון

שנה טובה לכל הגולשים. הכתבה האחרונה שלנו לשנה החולפת מתמקדת בחברת הנדל”ן וויי-בוקס. בדומה לרוב מניות הנדל”ן המניב שעלו בשנת 2019 בעשרות אחוזים – במנייה של החברה התרחשו בחודש האחרון שני אירועים המצביעים על הבעת אמון מצד בעל השליטה בחברה. שני אירועים אלו הביאו אותי לבחון בצורה מחודשת את המניה ולבחון האם קיים אפסייד במניה.

שני אירועים של הבעת אמון

שני האירועים התרחשו בסמיכות אחד לשני. בתחילת ספטמבר מימש בעל השליטה בחברה יעקב גורסד כ-15.7 מיליון כתבי אופציה שבהם החזיק למניות החברה והזרים לקופה של החברה סכום של 10 מיליון שקל. למרות שיש לו שנתיים לממש את כתבי האופציה הוא בחר להכניס את הכסף לחברה כעת.

האירוע השני הוא הרבה יותר חריג במאפייניו – בעל השליטה פרסם הצעת רכש לכתבי האופציה במחיר של 24.5 אגורות. שוק ההון הבין כי בעל השליטה רוצה להגדיל את החזקתו בחברה דרך המהלך, הקפיץ את מחירן של כתבי האופציה – והעסקה נפלה עם רכישה זניחה של כתבי אופציה על ידי בעל השליטה.

פרויקט ICE – פרויקט החרש והאומן

מניית וויי בוקס היא חברת נדל”ן למגורים. הפרוייקט המרכזי שהחברה מקדמת נקרא “פרוייקט החרש והאומן” אשר זוכה לכינוי גם “פרוייקט ICE”. מדובר בעסקת קומבינציה של פינוי בינוי בדרום תל אביב. בשטח הפרוייקט היו 36 יחידות דיור אשר במקומם משווקת החברה 64 יחידות דיור לשוק הפתוח. נכון לסוף הרבעון השני מכרה החברה 34 יחידות דיור מתוך ה-64 במחיר ממוצע של 44,300 שקלים למ”ר ובהיקף כספי של 124 מיליון שקל. ביולי ואוגוסט השנה נמכרו על ידי החברה עוד חמש יחידות דיור כך שהמלאי שנותר לשיווק עומד על 25 יחידות דיור.

חשוב לציין – הדירות שמוכרת וויי-בוקס אינן יחידות דיור סטנדרטיות כפי שניתן לראות אצל מרבית מחברות הנדל”ן. מדובר בדירות הנמצאות בתל אביב. בהנחה שכל דירה הינה בשטח של 100 מ”ר – הרי שדירות נמכרו סביב מחיר של 4.5 מיליון שקל. לכן – תהליך המכירה של דירות כאלו הינו ארוך יותר. ההתאוששות בשוק הנדל”ן למגורים מורגשת היטב גם בפעילות של וויי-בוקס שמכרה בשמונה החודשים הראשונים של 2019 כמות של 10 יחידות דיור – זאת לעומת 12 יחידות דיור בכל שנת 2018.

את הפרויקט מבצעת חברת אלקטרה אשר אחראית להקמת הפרויקט בשלמותו תמורת סכום של 115 מיליון שקל. השלמת הפרויקט ומסירת הדירות לדיירים מתוכננת להתרחש ברבעון השני של שנת 2021. נכון לסוף יוני 2019 – הפרויקט נמצא ב-14% מהביצוע ההנדסי.

כדי להבין את הרווח אותו צפויה לרשום החברה – הצצה אל הדו”ח השנתי של החברה שפורסם במרץ השנה מגלה כי הרווחיות בפרוייקט צפויה לעמוד על 21%. בפועל – אני מעריך שהרווחיות תהיה גבוהה הרבה יותר. החברה הניחה כי הרווח הגולמי בפרוייקט יעמוד על 48 מיליון שקל אך התבססה על מחיר מכירה למ”ר של 36,000. מאחר והעסקאות בפרויקט הינן לפי מחיר של כ-44,000 שקלים למ”ר – יש פה אפסייד נוסף. את החישוב המדויק אני משאיר לכם.

אגב – אציין כי העודפים מהפרויקט משועבדים לטובת מחזיקי האג”ח של וויי בוקס מסדרה א’. האג”ח עתיד להיפרע בפברואר 2021 עוד לפני הסיום המתוכנן של הפרויקט (עד יוני 2021) ולכן מעניין לראות כיצד החברה תתמודד עם סיטואציה זו ותפרע את החוב.

פרויקט NOHA – פרויקט הכפר הלבן

הפרויקט השני שנתייחס אליו בכתבה זו נמצא בחדר. מדובר בקרקע שבה עתידה החברה להקים 420 יחידות דיור. החברה מתכננת להתחיל בשיווק הפרויקט בסוף השנה ולהקים אותו בהדרגה עד שתשלים אותו בהדרגה בין שנת 2021 ועד שנת 2025. נכון לדוח השנתי – הפרויקט צפוי להניב רווח גולמי של 94 מיליון שקל המשקף רווחיות של 18%. בניגוד לדירות היוקרה בתל אביב – ההנחה של וויי-בוקס היא שהדירות יימכרו לפי מחיר של 15,000 שקלים למ”ר. זה בכל זאת חדרה ולא תל אביב.

בסה”כ ההון העצמי הנדרש בפרויקט מסתכם בכ-63 מיליון שקל אשר מתוכו השקיעה החברה את רוב ההון הנדרש. רמז לגבי העתיד של הפרויקט ניתן לקבל מדיווח שסיפקה החברה בתחילת ספטמבר ובו ציינה כי בכוונתה להכניס שותף לפרויקט בהתאם לשווי בספרים. מהלך זה מעיד על שני דברים: 1. החברה אינה מתכוונת לקדם את הפרויקט הזה בעצמה שהוא כנראה גדול עליה 2. במידה ותיחתם עסקה – המהלך ישחרר כמה עשרות מיליוני שקלים לטובת פרויקטים נוספים.

פרויקטים מניבים – ראול ולנברג, גת רימון וחסן עראפה

לצד הפרויקטים המרכזיים בתל אביב ובחדרה – מקדמת וויי-בוקס עוד מספר פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון – בתחום הנכסים המניבים. מדובר בשלושה פרויקטים אשר אחד מהם נמצא בביצוע (ראול וולנברג) ועוד שני פרויקטים הנמצאים בתכנון – גת רימון וחסן עראפה.

 

בראול ולנברג מקדמת החברה הקמת מבנה בן 16 קומות אשר נמצא בתהליך בנייה. וויי בוקס מחזיקה ב-25% מהזכויות בפרויקט אשר צפוי להסתיים באמצע 2021. החלק של החברה בהכנסות המניבות מן הפרוייקט צפויות להסתכם ב-6.25 מיליון שקל בשנה המשקף תשואה של 8.3%. בעסקה זו וויי בוקס הינה פאסיבית יותר לטעמי מאחר ותדהר מחזיקה ב-50% מהזכויות והיא זו שגם מבצעת את הפרויקט.

הפרויקט השני הנמצא בתכנון הינו פרויקט להקמת מגדל מגורים ומשרדים בדרום תל אביב בפינת הרחובות גת רימון ודרך יפו. הפרויקט דורש הון עצמי של כ-120 מיליון שקל אשר למעלה ממחציתו כבר הושקע. העסקה צפויה להניב רווחיות גולמית של 27% בחלק של המגורים (כ-52 מיליון שקל) כאשר המשרדים צפויים להניב הכנסה שנתית של כ-25 מיליון שקל המשקף תשואה של 8.6%.

הפרויקט השלישי הינו עסקת קומבינציה להקמת מגדל מגורים ומשרדים ברחוב מנחם בגין בתל אביב. גם פרויקט זה נמצא בתכנון ובו נדרש הון עצמי של 60 מיליון שקל.

סיכום

וויי-בוקס נחתה בשוק ההון המקומי לפני מספר שנים ומאז שואפת החברה לקדם בצעדי ענק מספר מגה-פרויקטים בתל אביב, חדרה, ובאזורים בלב הביקוש. המניה נסחרת בשווי של 144 מיליון שקל כאשר הונה העצמי הוא כ-190 מיליון שקל (180 מיליון שקל בספרים בתוספת 10 מיליון שקל שהוזרמו על ידי בעל השליטה). ההון העצמי הוא הון מוחשי ואמיתי.

 

סביר להניח שבשנה הקרובה תרצה החברה לחזק את ההון שלה עוד יותר – זאת על מנת להאיץ את הפרויקטים אשר נמצאים בתכנון ולהעביר אותם לשלב הביצוע. מהלך זה יאפשר צמיחה מהירה אותה של החברה. מהלכים אלו יאפשרו לוויי בוקס גם להגיע למיינסטרים של שוק הנדל”ן המקומי מאחר והביצוע של החברה.

אני מעריך שבעוד כמה שנים מהיום וויי בוקס תהיה במקום אחר – אך הדרך לשם הינה ארוכה. השוק עדיין אינו מכיר את החברה לעומק – וכאן אולי טמון הערך החבוי בחברה ופעילותה ולמי שמחפש הזדמנות השקעה בנדל”ן לטווח ארוך. לעת עתה – בעלי השליטה מספקים תמיכה לחברה ולמניה ומעוניינים להגדיל את השליטה האפקטיבית שלהם בחברה. עד כה – ללא הצלחה יתרה.

גילוי נאות

אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.

כל הרוכש/מוכר מניות על סמך הסקירה לעיל – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו

 

נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניית וויי-בוקס ואינו מתכוון לפעול בנייר.