אאורה בדרך למדד ה-SME-60: עסקת ההשקעה ששינתה את החברה

הכתבה שלנו היום סוקרת את כלל ההתפתחויות שהתרחשו בחברת הנדל”ן אאורה בתקופה האחרונה. הפעם האחרונה שכתבתי התרחשה באמצע ספטמבר כאשר ציינתי כי מניית אאורה ממשיכה איתנו גם לשנת 2018 בתיק המניות החמות. מאז ועד היום התרחשו מספר אירועים מעניינים בחברה – שהפכו את אאורה לחברה גדולה יותר, חזקה יותר, איכותית יותר וציבורית יותר.

1. האירוע המרכזי שהתרחש באאורה קרה בסוף ספטמבר. אאורה ביצעה הקצאה פרטית לארבע גופים מוסדיים גדולים תמורת סכום של 103 מיליון שקל. ארבעת הגופים הם לאומי פרטנרס ומנורה אשר כל אחד השקיע סכום של 35 מיליון שקל. שני הגופים הנוספים הם הפניקס וקרן הגידור נוקד אשר השקיעו בחברה סכום של 23 מיליון שקל.
2. עסקת ההשקעה התרחשה בשער של 250 אגורות – דיסקאונט של כ-10% על מחיר השוק ברגע ההודעה. אם מישהו ציפה שבעקבות המהלך המניה תרד לאזור זה – התרחשה תופעה הפוכה. המניה עלתה בשיעור חד עד לשערים של כ-300 אגורות ושם המניה התייצבה פחות או יותר.
3. ישנן מספר סיבות לעלייה במחיר המניה לאחר ההודעה. ראשית כל – הגופים שנכנסו הם גופים אסטרטגיים ולא גופים פיננסים. ההשקעה הינה השקעה חסומה ולכן הם אינם יכולים ובטח שלא רוצים למכור את המניות. סיבה נוספת אפשרית היא טכנית ונובעת מעליית משקל החזקות הציבור במניה (לפני מספר ימים במסגרת העדכון החודשי – המשקל של המניה במדדים עלה מ-20% ל-35%). סיבה שלישית הינה הירידה החדה ברמת המינוף בעקבות העסקה שהובילה גם להעלאה בדירוג החוב של החברה.
4. עוד בשערים של 270 אגורות למניה בחרתי באאורה לתיק המניות החמות שלנו לשנת 2018 אך לאחר העסקה וכאשר המניה משייטת סביב 300 אגורות אני נמצא בדעה דומה משלוש סיבות נוספות.
5. הסיבה הראשונה: אינני יודע מה אאורה מתכננת לעשות עם הכסף שגייסה אבל הוא יכול להאיץ חלק מן הפרוייקטים שלה הנמצאים בתכנון לעבר שיווק ותחילת ביצוע. כל הקדמה של פרוייקט, זה הקדמה של ההכנסות, הקדמה של הרווחים – והערך המהוון של כל פרוייקט שמקבל תאוצה – עולה. ברור שכאן מדובר בניתוח איכותי בלבד ולא כמותי וחובת ההוכחה היא על אאורה שהיא יודעת לעשות שימוש בכספי ההשקעה לטובת הפרוייקטים הקיימים ו/או פרוייקטים חדשים.
6. הסיבה השנייה: חיסכון בהוצאות המימון של החברה. הירידה החדה בשיעור המינוף הביאה להעלאת דירוג החוב של החברה בדרגה אחת לרמה +BBB. גיוס החוב האחרון של החברה התרחש בחודש יולי האחרון – 93 מיליון שקל לפי ריבית שקלית של 3.5% (מח”מ כיום – 2.75). אותו החוב נסחר כיום בריבית ברוטו של 2.57%. עסקת האקוויטי – צפויה להוביל לירידה בריביות שבהן החברה מגייסת כסף. והנה למשל כמה מספרים.
7. נכון להיום לחברה יש חוב לאג”חים של כ-500 מיליון שקל. בסוף יוני החוב הסתכם בכ-470 מיליון שקל כאשר מאז ביצעה החברה את הגיוס של ה-93 מיליון שקל. כאשר מנגד, פרעה לחלוטין את אג”ח ז’ (כ-40 מיליון שקל) בחודש ספטמבר ופרעה חלק מתשלום קרן של אג”ח ח’ (כ-20 מיליון שקל).
8. בפועל החוב האפקטיבי של אאורה נמוך בכ-70 מיליון שקל בגלל האג”ח להמרה של החברה שנמצא עמוק בכסף והחברה משלמת עליו ריבית. בהנחה שהריבית הממוצעת על כל החוב היא 4%-4.5% – אם אאורה תרצה להמשיך ולגייס חוב חדש ברמות המחירים האלו – הרי שתוכל לגייס בריביות של כ-2.5-3% שקלי על מח”מ 3). כל ירידה של 0.5% בריבית הממוצעת על כלל החוב תוביל לחיסכון של 2.5 מיליון שקל בהוצאות המימון השנתיות של החברה – וזה כסף שיישאר ומיועד לטובת בעלי המניות. אני מעריך בהערכה גסה מאוד את השווי של הירידה בהוצאות המימון בכ-10-20 מיליון שקל – ואפילו יותר. אגב תוספת הערך האמיתית לדעתי נעוצה נמצאת בעיקר ביכולת של החברה להאיץ פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית – ופחות בחיסכון בהוצאות המימון – וקשה לכמת אותה.
9. הסיבה השלישית שיש לשים עליה את הדעת היא העובדה שהמניה נמצאת היום קרוב מאוד עם אפשרות לכניסה למדד ה-SME-60 בעדכון של חודש פברואר 2018 אשר יוביל לביקושים יפים מצד תעודות הסל. לקראת עדכון המדדים שייערך – אמשיך לחשב את רשימת המניות שעתידיות להיכנס ולצאת מן המדדים. לכניסה של אאורה למדדים תהיה השפעה לא רק על מהביקוש החד פעמי שמגיע למניה ותהיה לכך השפעה חיובית גם על הסחירות במניה.
10. לצד הצד הפיננסי – אאורה עדכנה לפני כחודשיים על עסקה מעניינת בלוד – רכישת שלושה מגרשים להקמת 217 יחידות דיור. העלויות המשוערות להקמת הפרוייקט (כולל הקרקע) הינן 242 מיליון שקל, וסך ההכנסות החזויות הינן 287 מיליון שקל. הרווח הצפוי – 45 מיליון שקל משקף תשואה של 18.6%. במסגרת הפרוייקט אאורה תקים שמונה מבנים בני 10 קומות וצפוי שייארך מספר שנים. זאת דוגמה מצוינת לעסקה – אשר הרווחים שלה יצטרפו לעסקים השוטפים של החברה – ורווחים אלו יוכרו בשנים הבאות. אגב – עסקה נוספת של אאורה בקרית אונו לא יצאה אל הפועל בשל מימוש זכות הסירוב.
11. ואם מישהו מחפש סוכריה קטנה נוספת שתחזק את ההון של החברה – שיסתכל על כתבי האופציה של החברה מסדרה 5. מדובר בסדרת כתבי אופציה קטנה אשר נמצאת עמוק בכסף (מחיר מימוש 140) ופקיעתן תתרחש עד סוף מאי 2018. מימוש מלא של סך כתבי האופציה צפוי להגדיל את ההון העצמי של החברה בכ-12 מיליון שקל בערך (בנוסף לכל הכסף שהחברה קיבלה עד היום מהמימושים).
12. דבר חשוב בהרבה הוא העובדה שאאורה ערוכה לצמיחה אגרסיבית בשנים הבאות בעולם ההתחדשות העירונית. אאורה פעילה היום בעשרות פרוייקטים של התחדשות עירונית. מספר פרוייקטים אשר נמצאים כיום בתכנון צפויים להבשיל בחודשים הקרובים (אכין על זה כתבה נפרדת בעתיד) וערכם עתיד לעלות בשל ירידה בשיעור ההיוון שהשוק מצפה להם. פרוייקטים אלו הינם פרוייקטים רווחיים מאוד בשוק שמחפש פתרונות לצד ההיצע. פרוייקטים כאלו צורכים פחות אשראי מפרוייקטים אחרים (לא נדרש לשלם עבור הקרקע עד תחילת הבנייה)
13. לסיכום – אאורה ביצעה בחודשיים האחרונים מהפך משמעותי. מחברה משעממת הנמצאת מחוץ לרדאר המשקיעים – ביצעה החברה מהלך אסטרטגי של הכנסת משקיעים איכותיים פנימה (לא משקיעים פיננסיים). החברה חיזקה את ההון העצמי שלה, הפחיתה את יחסי המינוף, דירוג החברה עלה – ועלויות המימון העתידיות צפויות לרדת. כמו כן, החברה נמצאת בקרש קפיצה טוב כדי להתברג למדד ה-SME-60 במסגרת עדכון המדדים של חודש פברואר – מהלך אשר צפוי להוביל לעלייה בסחירות במניה. אני רואה את כל ההתפתחויות האלו כחיוביות – ונראה שגם השוק חושב כך.