עדכון: התמונה בכתה לקוחה מאתר חריש סיטי (harish.co.il)
עונת הדוחות הסתיימה. מאחר ואני כותב בערך כתבה אחת ליום – נוצר לי קצת פער בין מה שאני מתכנן ורוצה לכתוב – לעומת פרסום הדוחות הכספיים. יש בכוונתי עוד לפרסם בעתיד סקירה על דסק”ש, על אלקו ועל ביטוח ישיר, אבל עד שנגיע לחברות אלו – הסקירה הנוכחית תתמקד בחברת חנן מור.
הדוחות הכספיים של קבוצת הנדל”ן חנן מור שפורסמו בסוף מרץ היו מעניינים. יש בדוחות לא מעט מידע אודות המרכזים המסחריים אותם בונה החברה כעת ומתוכננים להתחיל ולפעול בשנים הקרובות. כמו כן, מספר ימים לאחר הדוחות – זכתה הקבוצה במכרז של המדינה של “מחיר למשתכן” בעיר מודיעין שבו היא צפויה לראות רווח גולמי של 76 מיליון שקל.
הסיפור המעניין בדוחות – המרכזים המסחריים
הצפת הערך המשמעותית ביותר בשנת 2016 בחנן מור התרחשה בתחום הנדל”ן להשקעה – תחום שבו זיהתה החברה פוטנציאל לפני מספר שנים ונמצא בתהליכי הקמה. בימים אלו בונה חנן מור שני מרכזים מסחריים בעיר חריש: הגדול מבין השניים נקרא More Shop אשר משתרע על שטח של 8,650 מ”ר והשני – בשטח של 3,200 מ”ר נקרא More Street וממוקם בשדרה המרכזית של העיר חריש הנבנית בימים אלו. שני המרכזים נמצאים כעת בשלב של בנייה.
במקביל יוזמת החברה הקמתם של ארבע מרכזים מסחריים נוספים אשר נמצאים בשלב שלב תכנון. שני מרכזים נוספים נמצאים בעיר חריש ואמורים לשרת את תושבי העיר בעוד מספר שנים מהיום כאשר העיר תהיה יותר גדולה ומבוססת. מדובר במרכז More Life על שטח של 8,160 מ”ר ומרכז הנקרא More Home בשטח של 7,500 מ”ר. שני מרכזים נוספים אשר נמצאים בשלבי תכנון נמצאים באריאל ובמודיעין.
הסיפור המעניין הוא עליית ערך המרכזים המסחריים בשנה החולפת. לעת עתה עליית הערך הינה תיאורטית אך היא כבר באה לידי ביטוי בספרי החברה. נכון לסוף שנת 2016 שווי הנכסים של המרכזים המסחריים עומד על 101.2 מיליון שקל וכנגדם יש חוב של 24.3 מיליון שקל. במלים אחרות – כל המרכזים המסחריים, אלו שבתכנון ואלו שבביצוע רשומים בספרי החברה לפי שווי הון עצמי של 76.9 מיליון שקל. מדובר במרכזים בשטח כולל של 31,000 מ”ר.
כאשר מסתכלים על העתיד של העיר חריש – ניתן לזהות את הפוטנציאל הגדול אשר טמון בעובדה שחנן מור שולטת כמעט בכל התחום המסחרי בעיר חריש. היא מחזיקה את המרכזים הגדולים ביותר בעיר בבעלותה (הבטחתי לספר לכם את הסיפור כיצד השתלט חנן מור על המרכזים המסחריים בעיר – אבל נשאיר את זה לכתבה נפרדת) ולמעשה כבר היום יש עניין רב במרכזים אלו.
במרכז הגדול שמקימה החברה כבר יש לקוח עוגן – רשת שופרסל. הרשת תשכור שטח של 4,000 מ”ר מתוך 8,650 מ”ר בדמי שכירות שנתיים של 3.3 מיליון שקל. עסקה נוספת שכבר נחתמה מול שתי קופות חולים נוגעת למרכז More Street. אותם שוכרים ישכירו 543 מ”ר תמורת 780 אלף שקלים בשנה. חנן מור שתכננה למכור את השטח הזה – שינתה את הסיווג שלו כנדל”ן להשקעה וכעת היא מחזיקה בידה נכס מניב נוסף עם שוכרים איכותיים לטווח ארוך מאוד.
הנדל”ן למגורים
מאחר ואני אוהב את המהלכים שביצעה חנן מור בשנים האחרונות ואת העובדה שהייתה הגורם הדומיננטי שזיהה והאמין בעיר חריש (עוד כאשר היא תוכננה להיות עיר של חרדים) – אני שמתי לעצמי תזכורת להמשיך ולעקוב אחרי ההתפתחויות המתרחשות בעיר הזאת. ובכל זאת – חנן מור היא גם חברת נדל”ן היוזמת פרויקטים למגורים.
רק לאחרונה דיווחה החברה כי זכתה בשני פרויקטים של מחיר למשתכן בעיר מודיעין (גם בוני התיכון זכו במכרז אחד במסגרת אותו המכרז). במסגרת המכרז חנן מור תבנה 242 יחידות דיור ועוד כ-3,250 מ”ר של שטחי מסחר בשכונת ‘מורשת’ בעיר מודיעין. לא נלאה אתכם בכל הפרטים על המחירים – אך אילו החברה תחליט למכור את כל הדירות וגם את שטחי המסחר – היא צופה הכנסות של 401 מיליון שקל. עלויות ההקמה המוערכות עומדות על 325 מיליון שקל – והרווח הגולמי הצפוי יעמוד על 76 מיליון שקל.
כמה שווים אותם 76 מיליון שקל במחירים של היום? קשה להגיד. בהנחה שהפרויקט יושלם בתוך ארבע שנים, ונניח שיעור היוון של 15% אפילו – אז מדובר בתוספת של 43 מיליון שקל לשווי החברה – שזה מהותי. בדרך כלל בעסקאות מהסוג הזה – ההנחות של יזמיות הנדל”ן הן גם שמרניות – כך שהרווח בפועל עוד עשוי להיות גבוה יותר.
ניתן לשער כי מאחר וחנן מור זיהתה את תחום הנדל”ן המסחרי ותרצה להיות בו – באופן שבו היא תמשיך להחזיק בנדל”ן המניב ולא תמכור את השטחים שבו. כך או כך, שיעור רווחיות של 23% מסך ההכנסות בפרויקט – היא רווחיות חריגה שתשחק לטובתם של בעלי המניות של חנן מור. עם זאת, את המשמעויות של עסקה זו – סביר להניח שניתן יהיה לדעת רק בעתיד כאשר הפרויקט יגיע לשלב השיווק.
לפני מכרזים אלו – עדכנה חנן מור כי היא בסה”כ היא יוזמת 1,601 יחידות דיור ברחבי הארץ. הרוב המכריז של הדירות הוא בישראל (1,572) ואילו החברה מחזיקה בפרויקט קטן בפולין הכולל 29 יחידות דיור.
את העוצמה של החברה ניתן לראות בהיקף הפעילות בשנה החולפת. חנן מור מכרה 240 יחידות דיור (בישראל) ועוד 1,829 מ”ר של שטחי מסחר תמורת סכום כולל של 324 מיליון שקל. נכון לסוף שנת 2016 מתוך 1,572 יחידות הדיור בישראל – 1,050 כבר מכורות. עיקר הדירות אשר לא נמכרו (323 יחידות דיור) הינן בפרויקט חריש ג’ אשר כלל עוד לא יצא לשלב של שיווק.
סיכום
בעקבות העסקאות – הונה העצמי של חנן מור עומד נכון לסוף שנת 2016 על 110 מיליון שקל – ההון העצמי הגבוה בתולדות החברה. סביר להניח שהון זה ימשיך לגדול ככל שהחברה תתקדם בתחום יזמות הנדל”ן (כגון העיר מודיעין) ובתחום הנדל”ן להשקעה (המשך פיתוח המרכזים המסחריים). הרווח שהציגה החברה בשנה החולפת – 25.6 מיליון שקל היה הרווח הגבוה בתולדות החברה אשר כולל בתוכו שערוכים (של המרכזים המסחריים) אשר עשויים להמשיך ולגדול בעתיד.
לטעמי, חנן מור יודעת מה היא עושה. אולי נדמה היה שהחברה קצת עם רגל על הברקס בכל הקשור לתחום הנדל”ן למגורים, אך הזכייה במכרז של רמ”י בעיר מודיעין מוכיח שחנן מור רעבה גם לתחום הזה ולא עסוקה רק בעיר חריש. כך או כך, נראה שלחברת הנדל”ן יש עוד לאן לצמוח – בכל אחת מן הפעילויות שלה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר