שלוש שנים לאחר שנכנס להשקעה: מה רואה רמי אונגר בחברת ויתניה?

איש העסקים רמי אונגר הפך לבעל השליטה הדומיננטי בחברת ויתניה. אונגר רכש השבוע כ-11% ממניות החברה מידי האחים חממה בהיקף כספי של למעלה מ-130 מיליון שקל. בעקבות העסקה מחזיק אונגר בקרוב ל-55% מהון המניות של ויתניה אשר נסחרת לפי שווי של כ-1.06 מיליארד שקל – זאת לאחר שאיבדה מערכה כ-5% מתחילת השנה.

רמי אונגר נכנס להשקעה בחברת ויתניה במאי 2022 בהשקעה כספית של 264 מיליון שקל כאשר רכש נתח של 17% בחברה לפי מחיר של 3300 אגורות. בשלוש שנים שחלפו מאז הרכישה הראשונית הגדיל אונגר את החזקותיו מבעלי מניות בחברה בעסקאות מחוץ לבורסה. בין השותפים המשמעותיים שנרכשו אציין את האחים פרופר אשר מכרו לו את החזקותיהם באוגוסט 2024 בהיקף של כ-140 מיליון שקל ואת האחים חממה שמכרו לו כעת את החזקתם תמורת כ-131 מיליון שקל.

לפחות על הנייר – רמי אונגר מופסד על ההשקעה שלו. מניתוח העסקאות שביצע לאורך שלושת השנים – היקף ההשקעה הכספית במניות ויתניה עמד על כ-706 מיליון שקל בעוד ששווי המניות שבהן הוא מחזיק מסתכם ב-583 מיליון שקל. לאורך הדרך נהנה אונגר מדיבידנדים בהיקף של כ-32 מיליון שקל שקיבל כחלק מההכרזות שביצעה ויתניה – אך גם יחד עם הדיבידנדים על הנייר קיים הפסד של כ-90 מיליון שקל בשלוש שנים.

אונגר נחשב לאיש עסקים מתוחכם ויש לו ראייה ארוכת טווח. הרכישות האחרונות שביצע בשנה האחרונה מעידים כי לראשונה יש בעל בית חדש ומשמעותי בחברה. לא מן הנמנע כי בעתיד ינסה אונגר להמשיך ולהגדיל את החזקותיו בויתניה דרך רכישת מניות מהשותפים דוגמת הראל המחזיקה 17.5%, קבוצת SGS המחזיקה ב-14.1% וקבוצת גיתם המחזיקה ב-7.5% מהמניות.

ובכל זאת – מה רואה אונגר בחברת ויתניה? לחברה יש היום כ-196,000 מ”ר של נכסים מניבים בבעלותה בשווי של קרוב ל-2 מיליארד שקל. הנכסים כמעט ולא ממונפים וה-LTV שלהם עומד על 33% בלבד. נכסים אלו ייצרו לחברה הכנסות משכר דירה של 133 מיליון שקל בשנת 2024. כמחצית מההכנסות תורגמו לתזרים מזומנים חופשי (FFO) שהסתכם בשנה שעברה ב-67 מיליון שקל.

מנועי הצמיחה של ויתניה נמצאים דווקא בפרויקטים בייזום – לחברה יש שישה פרויקטים בתחום המשרדים שבו היא מתכננת להקים כ-615,000 מ”ר. שניים מבין הפרויקטים עדיין לא יצאו לביצוע ולכן גם כלל לא ברור האם הם בשלים ומתי אם בכלל יחלו להניב. בחודש שעבר נכנס לצנרת פרויקט ייזום שביעי בשיתוף עם חברת אמפא עליו ארחיב בהמשך הכתבה. לצד פרויקטים אלו – לויתניה יש גם שלושה פרויקטים בתחום המגורים שבהם היא מקימה קרוב ל-500 יחידות דיור.

נכסים בייזום בתחום המשרדים

פרויקט הדגל של ויתניה לדעתי הוא פרויקט ויתניה תל אביב הממוקם במחלף לה-גווארדיה במשותף עם דלק רכב. שני השלבים הראשונים של הפרויקט כבר הסתיימו: שלב א’ כלל הקמה של 19,000 מ”ר שהוקם עבור דלק רכב אשר גם שוכרת את השטח. שלב ב’ כולל כ-14,100 מ”ר של שטחי שיווק אשר מושכרים במלואם. שני הפרויקטים המניבים שווים יחד כ-493 מיליון שקל בספרי ויתניה והם מניבים הכנסות שנתיות של כ-37 מיליון שקל.

במסגרת שלב ג’ מקימה ויתניה עוד שני נכסים משמעותיים בצמוד לשני השלבים הראשונים. שלב ג’1 כולל מגדל בן 42 קומות וצמוד לו מבנה נמוך בן 6 קומות בהיקף של כ-65,000 מ”ר הנמצאים בתהליך בנייה. הפרויקט היה אמור להסתיים בשלהי שנת 2025 אך העבודות התעכבו. בויתניה מעריכים כי הפרויקט יושלם במחצית השנייה של שנת 2026. פרויקט זה נמכר במלואו לבנק הפועלים.

שלב ג’2 כולל בתוכו מגדל מעורב שימושים הכולל 17 קומות משרדים ועוד כ-19 קומות מגורים שבהם יש 130 דירות (זה אחד משלושת הפרויקטים למגורים שמקדמת החברה). ויתניה כבר מכרה 12 מקומות המשרדים. החברה עדיין לא החלה לשווק את הדירות בפרויקט. חלק זה של הפרויקט צפוי להסתיים במחצית הראשונה של שנת 2027.

 

ויתניה נוהגת ליזום את העסקאות יחד עם שותפים. אחד מן הפרויקטים הוא פרויקט VICA אותו מקימה ויתניה יחד עם קרסו נדל”ן. על הקרקע ישנה תב”ע להקמה של כ-120,000 מ”ר והשותפות מתכננות לבצע אותו בשלושה שלבים. נכון להיום – רק שלב א’ הכולל כ-13,000 מ”ר נמצא בביצוע ועבודות השלד כבר הסתיימו. הפרויקט צפוי להסתיים לקראת סוף השנה. סביר להניח שהשלבים הבאים יחלו בהקמה רק לאחר האכלוס של שלב א’.

פרויקט משמעותי נוסף אשר מקודם על ידי ויתניה והחל ביצוע נמצא בהר חוצבים – הקמה של 55,000 מ”ר של משרדים על קרקע בשטח של 28 דונם. על חלק מהקרקע יש משרדים אשר מושכרים בחלקם תמורת כ-7.5 מיליון שקל בשנה. ויתניה מחזיקה במלוא הבעלות על הפרויקט ובמקביל מקדמת תב”ע כך שניתן יהיה להקים עוד כ-70,000 מ”ר. בחברה החלו בביצוע עבודות חפירה ודיפון בחלק אשר מיועד לפיתוח עתידי אך טרם קיבלו החלטה על הקמת הפרויקט.

שני פרויקטים נוספים שמקדמת החברה הינם בנס ציונה בשיתוף עם איש העסקים בני לנדא. שלב א’ של הפרויקט כולל הקמה של 35,000 מ”ר אשר הושכרו מראש לקבוצת לנדא תמורת 27.5 מיליון שקל בשנה. הקמת הפרויקט צפויה להסתיים לקראת סוף השנה. נכון להיום – קשה לי לראות את ויתניה מקימה את שלבים ב’ ו-ג’ של הפרויקט הכולל כ-67,000 מ”ר.

לאחרונה – החלה החברה לקדם פרויקט יזמי נוסף בהרצליה בבית אמצור. בית אמצור הוא מגדל משרדים אשר מוחזק יחד עם חברת אמפא. ויתניה מחזיקה ב-57.5% מהזכויות ואמפא ב-42.5%. שני השותפים החליטו להכניס שותף אשר ירכוש מחצית מהזכויות בחלק מן הקרקע ויחד ינהלו עסקה משותפת להקמת פרויקט בשטח של כ-58,000 מ”ר. המשקיע מביא לפרויקט הסכם שכירות חתום עם צד ג’ לרוב השטח ולתקופה של 25 שנה – כך שתהיה וודאות מלאה למימוש ולהקמת הפרויקט.

פרויקטים למגורים

 

בשנים האחרונות ויתניה מקדמת לצד הפרויקטים למשרדים גם מספר פרויקטים בתחום המגורים. כך למשל, בפרויקט לה-גווארדיה שציינתי קודם לחברה יש 130 יחידות דיור שאותן היא צריכה למכור בפרויקט. שיווק הפרויקט טרם החל אך אני מעריך שיחל בחודשים הקרובים. בפרויקט זה לויתניה יש רווח גולמי חזוי של כ-58 מיליון שקל.

לצד הפרויקט הזה – לויתניה יש עוד שני פרויקטים הנמצאים בתכנון בעיקר נתניה. פרויקט אחד הוא פרויקט פינוי בינוי הכולל 194 יחידות דיור למכירה. ויתניה נכנסה לפרויקט בין היתר בגלל השותף המבצע SGS שהיא גם בעלת עניין בחברה. עבודות ההקמה צפויות להתחיל במחצית השנייה של שנת 2026.

פרויקטי משמעותי יותר נקרא חבצלת השרון שבו מתכננת ויתניה להקים 160 יחידות דיור בשני מגדלים של 23 קומות. הפרויקט יכלול גם כ-7,000 מ”ר של שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. בויתניה מעריכים כי הפרויקט יחל במחצית השנייה של שנת 2026. לפחות בשלב זה – רמת הוודאות והבשלות של שני הפרויקטים בנתניה דיי נמוכה לטעמי ויהיה מעניין לראות האם הקמת הפרויקטים האלו תצא אל הפועל.

סיכום

ויתניה היא חברת נדל”ן סולידית אשר יש לה עוגן חזק של נכסים מניבים שאינם ממונפים אשר מייצרים לה תזרימי מזומנים חזקים. לצד זה – לחברה יש פרויקטים יזמיים משמעותיים בעיקר בתחום המשרדים אשר חלקם נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים. אמנם – שוק המשרדים מעט חלש בתקופה האחרונה וזה עלול לגרום לעיכוב במימוש חלק מהפרויקטים אשר מקדמת החברה – אך החברה מקדמת את הפרויקטים עקב בצד אגודל.

לויתניה יש היום בעל בית חזק ודומיננטי אשר מאמין בביזנס וכבר מחזיק ב-55% מהון המניות וכנראה לא אמר את המילה האחרונה. רמי אונגר אמנם מופסד על הנייר מאז החל להשקיע בויתניה לפני שלוש שנים – אך השקעות בעולם הנדל”ן מודדים לטווח ארוך ומי שמאמין שאונגר יודע מה הוא עושה – יכול להיחשף לחברה כעת במחיר הנמוך מההון העצמי של החברה.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה