תומר קורנפלד
הכתבה שלנו היום סוקרת את התוצאות של קרן הריט סלע נדל”ן אשר פרסמה ביום חמישי האחרון את הדוחות הכספיים. מניית סלע נדל”ן עלתה בשנת 2024 בכ-20% ובשנת 2025 איבדה בחודשיים הראשונים של השנה כ-4% מערכה. עם שווי של 2.03 מיליארד שקל סלע נדל”ן נסחרת ב-0.84 על ההון העצמי. אך את השוק מה שהרבה יותר חשוב הוא התחזיות קדימה, התזרים החופשי ותשואת הדיבידנד החזויה.
מאז שסלע נדל”ן הוקמה ועד היום רכשה החברה 45 נכסים בישראל אשר שווים כיום כ-5.8 מיליארד שקל. התפוסה ב-44 הנכסים המניבים של החברה עומדת על 95.0%. לחברה יש גם נכס נוסף שאת רכישתו השלימה בשנת 2024 הנקרא בית מאני והוא עדיין אינו מניב הכנסות כלשהן. אני רואה את עסקת בית מאני כמשקולת על החברה.
עסקת בית מאני
את בית מאני רכשה סלע נדל”ן מידי בנק לאומי תמורת 650 מיליון שקל. באפריל 2022 שילמה סלע מקדמה בסך 171 מיליון שקל ובפברואר 2024 השלימה את העסקה כששילמה עוד 479 מיליון שקל. מאז הרכישה הפחיתה סלע נדל”ן את שווי הנכס ב-28% כך שבסוף 2024 השווי של הנכס נאמד ב-465 מיליון שקל. בית מאני נמצא בימים אלו בתהליכי שיפוץ והתאמות זאת מתוך מטרה להשכיר אותו בשנת 2025.
בית מאני הממוקם בלב תל אביב כולל כ-15,000 מ”ר של שטחים – כ-13,400 מ”ר מתוכם הינם שטחי משרדים ועוד כ-1,500 מ”ר הינם שטחי מסחר. בנוסף, במסגרת העסקה רכשה סלע נדל”ן גם 209 מקומות חניה אשר השווי שלהם נאמד ב-52 מיליון שקל. מעריך השווי קבע את השווי של הנכס תחת הנחות של דמי שכירות ממוצעים של 157 שקלים למ”ר ובשיעור היוון של 6.5%. כמו כן, מעריך השווי לקח את ההשקעות הכספיות הנדרשות בשיפוץ הנכס.
לתחושתי – גם לאחר ההפחתות שבוצעו – התחזיות של מעריך השווי דיי אופטימיות. אמנם, המיקום של הנכס מצוין אך שוק המשרדים אינו פשוט וקיים קושי למצוא שוכר גדול לנכס. כמו כן, שיעור היוון של 6.5% כאשר לא קיים עדיין שוכר ועסקה נראה לי אופטימי מדי. ברגע שסלע נדל”ן תמצא את השוכר הראוי – היא תבצע התאמה של שווי הנכס בהתאם לשכר הדירה שיוסכם – ואז נכון יהיה לקחת שיעור היוון כזה במידה ומדובר בשוכר איכותי וחוזה ארוך טווח.
התוצאות הכספיות של החברה והתחזיות לשנת 2025
בשנת 2024 רשמה סלע נדל”ן הכנסות מנכסים מניבים (NOI) של 334 מיליון שקל – זאת לעומת 321 מיליון שקל בשנת 2023. החברה ייצרה בשנת 2024 תזרים חופשי (FFO) של 235 מיליון שקל למניה – ירידה קלה לעומת שנת 2023. כמו כן, החברה חילקה למשקיעים דיבידנד בסך של 124 מיליון שקל.
על בסיס ההנחה שמדד המחירים לצרכן יעלה השנה בשיעור של 3% – בסלע נדל”ן מעריכים שאת השנה יסכמו עם NOI של 345-350 מיליון שקל, ה-FFO יעלה קלות ל-238-242 מיליון שקל ושבשנה הקרובה תחלק הקרן 128 מיליון שקל כדיבידנד. מאחר וסלע נדל”ן נסחרת לפי מחיר מניה של 914 אגורות – תשואת ה-FFO הנגזרת מהתחזית היא 11.8%. תשואת הדיבידנד הנגזרת ממחיר המניה הבוקר היא 6.3% – כלומר מי שמחזיק את המניה הבוקר ויחזיק במניה שנה שלמה – יראה תשואה על השקעתו מהדיבידנדים בשיעור של 6.3% בשנה הקרובה (ככל שהחברה תחלק את הדיבידנד).
סיכום
עסקת בית מאני שהחברה ביצעה בשנת 2022 והשלימה בשנת 2024 הייתה עסקה יקרה מאוד עבור סלע ועצרה למעשה את מסע ההתרחבות של סלע נדל”ן. החברה שעד כה הייתה רוכשת מספר נכסים מדי שנה – לא רכשה נכסים חדשים בשנה החולפת (למעט השלמת רכישת בית מאני) וגם לא בשנת 2023. החברה למעשה נמצאת כבר שנתיים עם “רגל על הברקס” בניסיון לעכל את רכישת הנכס. האתגר הגדול של החברה בשנה החולפת הוא “לבלוע” את הגלולה המרה הנקראת בית מאני ולאתר שוכר איכותי לנכס במחיר טוב.
יחד עם זאת, גם ללא בית מאני – סלע נדל”ן מספקת למשקיעים תשואת FFO גבוהה של 11.8% ותשואת דיבידנד של 6.3%. אינני יודע לומר האם התחזיות של החברה משקללות בתוכן תחילת הנבה מבית מאני הנמצא בשיפוץ בימים אלו אך אני מעריך שלא. לכן – ככל שתיסגר עסקה – הדבר יגדיל באופן מיידי את ההכנסות והתזרים של החברה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה